總有人拉著我問：房姐，現在樓市到底啥情況？房價還能漲回來嗎？抄底的最佳時機是什么時候？

這些問題每天都有人問，今天就掰開揉碎了說，不畫大餅，只講真話。

先看數據，別聽故事：市場已觸底，但絕對還得 “躺平” 一陣子！

每天睜眼第一件事，我都會看看后臺各種數據，北京二手房成交量連續兩個月在 1700 - 1900 套之間波動，6 月最后一周成交量為 1759 套，前幾周也穩定在 1700 多套上下。這就好比溫度計顯示體溫已到 36 度多—— 退燒了，但離活蹦亂跳還差得遠。

市場確實已經觸底，但別指望它突然 “鯉魚打挺”，就像大病初愈的人，得慢慢調養，底部震蕩可能還會持續 6 - 12 個月。

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政策面：市場急得上火，但藥不能下太猛。

6 月 13 日國常會明確提出 “進一步優化現有政策，更大力度推動房地產市場止跌回穩”，連高層都發話了，可見樓市低迷已經影響到經濟復蘇的大盤子。

但現實是，國內外形勢太復雜：美聯儲遲遲未降息、地方債壓力、出口不確定性…… 政策必須像老中醫開方，循序漸進。

舉個例子，4 月 25 日中央政治局會議釋放寬松信號后，北京僅微調了公積金貸款額度，遠不及購房者期待的 “認房不認貸”“降低首付比例”。這就好比醫生不敢給虛弱病人直接上人參，得先溫補調理，不過可以確定的是，政策工具箱已經打開，后續肯定還有動作。

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土地市場：央國企瘋狂 “囤肉”，聰明錢都在挑地段。

2025 年上半年，全國 22 個重點城市拿地金額中，央國企占比高達 58%。在北京、上海、廈門等城市，這個比例甚至超過 70%，用大白話說，現在的土地市場就像菜市場，頭部開發商只盯著最肥美的五花肉 —— 因為只有這些地段，未來才能賣得動、賺得到。

具體到北京，1-5月有8家房企拿地金額超 200 億，其中5家最青睞的城市都是北京，這些房企精得很，他們用真金白銀投票，告訴你什么才是優質地段。

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市場方面：選錯區域，或血虧，一點不夸張。

這就是很多人問我的問題：北京房價還能漲嗎？我的回答是：得分區域。

把北京放到全國地圖上看，核心區（東西城、海淀核心、朝陽核心）相當于一線城市的心臟，非核心區（密云、延慶等遠郊區）則像二三線城市的邊緣地帶。

更殘酷的是，這種分化還在加劇，隨著北京 “疏解非首都功能” 政策推進，遠郊區產業空心化、人口外流問題日益嚴重，而核心區因教育、醫療、就業資源集中，抗跌性明顯有優勢。

給買房人的建議：賣掉 “雞肋”，重倉 “雞腿”。

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在當前市場環境下，我的建議就六個字：整合資產，集中火力。

具體怎么做？

分三步：

診斷資產健康度：打開貝殼 APP，查查你的房子最近 3 個月的帶看量，如果低于 10 次，且掛牌周期超過 6 個月，很可能就是 “雞肋資產”，或者你不誠意賣。

置換黃金法則：如果同時持有核心區和遠郊區房產，建議果斷賣掉遠郊房，置換核心區優質資產，比如賣掉昌平老破小，換成核心區次新房，不僅抗跌，未來轉手也更容易；

篩選核心資產：優先選擇 “地鐵 1 公里內 + 房齡 10 年以內 + 對口優質學區” 的房子，如果預算有限，也可以關注新興潛力板塊，比如亦莊河西、海淀北清路沿線。

記住，現在市場就像買股票的熊市，底部布局雖然煎熬，但只要選對標地物，未來收益絕對可觀。

不過有一點要提醒：抄底不是閉著眼亂買，遠郊區的 “坑” 千萬別跳，否則很容易成為接盤俠。

最后說兩句：

市場什么時候能真正回暖？我認為需要滿足兩個條件：

一是政策大招落地，比如北京全面放開限購、房貸利率繼續調整；

二是經濟復蘇帶動就業，兜里有錢了，自然愿意買房。

從目前情況看，這兩個條件還需要時間醞釀，所以底部震蕩還會持續，但換個角度想，現在恰恰是置換房產的黃金期，賣家急著出貨，議價空間大，銀行額度充足，貸款審批快，自住需求的可以撿一波。