最近，廣州多個(gè)全新盤集中首開，掀起熱議話題。

大家有沒有發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下新房市場(chǎng)正出現(xiàn)幾個(gè)苗頭：

近3個(gè)月新盤首開頻繁賣爆，部分開發(fā)商開始漲價(jià)、庫存也在不斷走低...

廣州新房市場(chǎng)，正在走出“V底”？

｜廣州城景航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

新房市場(chǎng)走出V底，在價(jià)格走勢(shì)上已經(jīng)很明顯了。

可以看到，今年5、6月份網(wǎng)簽均價(jià)重回4萬+/平，結(jié)束了長達(dá)11個(gè)月的3萬+“底部”階段。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

此外，這樣的結(jié)論也是基于三個(gè)趨勢(shì)的變化來講的。

1、從需求端來看，近3個(gè)月多盤首開賣爆，有盤不到3個(gè)月網(wǎng)簽366套。

比如越秀·云萃，均價(jià)5.3-6萬/平，首開去化接近100%，據(jù)聞現(xiàn)場(chǎng)有三個(gè)買家搶一同套房。

中交科城·黃埔未來城，去化率高達(dá)93%。

｜圖源：項(xiàng)目資料

還有南站的萬科·檐嶼城，首開2分鐘不到銷售276套，金額突破6.06億元。

還有前不久開盤的東山云起，憑借PPT賣爆，高端買家也紛紛出手。

時(shí)間再往前，4、5月開盤的項(xiàng)目，網(wǎng)簽幾乎全面破100套，保利天曜不到2個(gè)月網(wǎng)簽208套，瓏曜上城不到3個(gè)月網(wǎng)簽366套。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

不止單盤，上半年廣州累計(jì)網(wǎng)簽31906套，比去年同期多賣了3288套， 6月網(wǎng)簽6881套創(chuàng)年內(nèi)新高， 行情明顯升溫。

且值得一提的是，6月新盤多集中在下旬開盤，部分成交要滯后到下個(gè)月網(wǎng)簽，意味著實(shí)際成交可能更高。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

至少側(cè)面說明，市場(chǎng)確實(shí)在回暖，很多觀望的買家已經(jīng)入市了。

2、從價(jià)格端來看，多個(gè)熱盤首開后漲價(jià)，有盤漲4000元/平。

很大一個(gè)原因是現(xiàn)在開發(fā)商定價(jià)都趨于市場(chǎng)化，多數(shù)采取低開策略，因此后市要么漲價(jià)，要么就是“保價(jià)”策略。

比如保利天奕，前不久加推的建面約140平戶型，單價(jià)已經(jīng)來到7.8-8.5萬/平了。

而這個(gè)戶型首開價(jià)是7.3-8萬/平，平均貴了4000元/平，相當(dāng)漲了5%，晚2個(gè)月痛失一輛寶馬5系。

｜圖源：中介朋友圈

海珠的綠城·馥香園也漲了。

項(xiàng)目6月23日起已全面收回2%的折扣，最新加推的建面約 117平戶型， 價(jià)格已經(jīng)漲到5.4-5.5萬/平，對(duì)比開盤價(jià)漲幅接近10%。

此外，5棟約102平戶型，均價(jià)也從5.2-5.5萬/平提高到了6.2萬/平。

綠城·玉海棠，最新加推均價(jià)4.3萬/平，也比首開貴了3000-4000元/平。

還有番禺央璟頌、瓏曜上城以及老黃埔的瓏岄上城和未來方洲，套均總價(jià)也不同程度地漲了10-20萬。

｜項(xiàng)目售樓部實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

為了打消“買貴了”的憂慮，越秀地產(chǎn)還推出了“保價(jià)”政策，直接保到年底，買貴補(bǔ)差價(jià)。

黃埔未來城也提出“首開保價(jià)”，如有降價(jià)，甚至可以根據(jù)客戶意愿戶退換房。

不僅保障了業(yè)主的利益，也告訴市場(chǎng)，現(xiàn)在買跟一個(gè)月之后買價(jià)格都一樣，不會(huì)再降了。

｜圖源：中介朋友圈

3、從供應(yīng)端來看，全市新房庫存進(jìn)入一年最低，有區(qū)同比縮短6個(gè)月。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全市新房庫存約1437萬平，環(huán)比減少了3.2%，達(dá)到近一年最低。

像荔灣、天河、白云以及番禺等熱門區(qū)，出清周期分別是14個(gè)月、25個(gè)月、16個(gè)月以及21個(gè)月左右，同比縮短了3-6個(gè)月左右。

這說明，廣州新房越賣越快了。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另外，新規(guī)收緊后，土拍市場(chǎng)的供應(yīng)也在放緩，也有利于新房去庫存。

總體上，從單盤賣爆到全市網(wǎng)簽創(chuàng)新高、庫存創(chuàng)一年新低，這些都一定程度表示市場(chǎng)情緒和信心在恢復(fù)，逐漸走出低谷。

貳

多個(gè)基本面都發(fā)生了變化，背后的邏輯更加值得探討。

一定程度上，可以說是開發(fā)商和買家之間的博弈，慢慢走到了平衡點(diǎn)，大家都越來越務(wù)實(shí)了。

1、開發(fā)商愈加重視客研的投入，逐漸摸清買家的需求點(diǎn)。

除了常規(guī)的投入，近幾年頭部房企越來越重視客研領(lǐng)域，投入的資金、精力等不比卷產(chǎn)品少。

比如保利就一直強(qiáng)調(diào)以客戶為中心，對(duì)于客戶提到的需求不會(huì)停留在PPT中，而是多部門聯(lián)動(dòng)、共創(chuàng)解決方案。

就因?yàn)榭蛻舻囊痪洌骸澳脰|西要是不彎腰就好了”，解決方案很快就體現(xiàn)在了保利天奕的廚房里。

｜保利天奕樣板間實(shí)景

|廣州樓市發(fā)布 攝+制作

越秀地產(chǎn)不僅成立了客研部，還形成了針對(duì)新產(chǎn)品系完整的研發(fā)流程。

據(jù)說越秀東山云起的客研費(fèi)用就占了總成本約1%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

還有萬科，在萬科·檐嶼城項(xiàng)目，前期對(duì)2000+組潛在客戶深入研究，聽說光是前期調(diào)研就花了2年多。

此外，房企的營銷策略也從以前的講概念、拼規(guī)劃那套，到現(xiàn)在開盤前就把實(shí)景展示給買家了。

產(chǎn)品上的發(fā)力也是眾所周知的，同個(gè)項(xiàng)目不同的加推節(jié)點(diǎn)都能做到升級(jí)換代，卷使用率、卷交標(biāo)等。

前后不到5年，同樣總價(jià)給到買家更好的房子和獲得感，差距是巨大的。

｜廣州城景航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

不僅如此，配套也講究提前兌現(xiàn)，以前不知道引入什么學(xué)校，也擔(dān)心收樓后學(xué)校沒法同步交付。

更有部分項(xiàng)目提前把學(xué)校給你敲定了，比如萬科檐嶼城、黃埔未來城開盤之前已經(jīng)搞定了湖師大。

甚至還有項(xiàng)目，首批還沒交付，配套學(xué)校就已經(jīng)提前開學(xué)了。

總之就是品質(zhì)給到位，附加值拉滿，并把確定性擺在你面前，加速買家進(jìn)場(chǎng)。

2、定價(jià)策略也在變，通過低開釋放誠意，再根據(jù)銷售情況調(diào)整。

基于對(duì)客群需求的把控，新房的定價(jià)策略也在適時(shí)調(diào)整，大多采取“誠意價(jià)開盤”，后期再視銷量調(diào)整。

比如天河、海珠今年都有豪宅盤7字頭首開，熱銷后再憑實(shí)力漲價(jià)。

相比以往的高開低走，低開策略對(duì)于市場(chǎng)調(diào)整期相對(duì)來說會(huì)更加穩(wěn)妥，也更貼合當(dāng)下買家的心態(tài)，更容易接受。

尤其今年新盤選擇奇多的情況下，對(duì)于買家來說更是合適的入手時(shí)機(jī)。

如果你想搶首波，下半年還有多個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目入市，都可以關(guān)注下。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

前面也說了，按照目前的主流定價(jià)策略，首次開盤價(jià)和可選房源，都比較有優(yōu)勢(shì)。

尤其對(duì)于自帶熱度的項(xiàng)目，想搶首波主打兩個(gè)字：果斷。

大家覺得，廣州樓市還有多久能完全走出V底？歡迎留言評(píng)論~