2025年上半年，安徽樓市在分化與重構(gòu)中交卷：合肥新房成交額超300億，包河區(qū)以125億獨(dú)占鰲頭；土地戰(zhàn)場硝煙彌漫——合肥豪取146億土地金，中海31億登頂拿地榜；縣域暗戰(zhàn)更現(xiàn)魔幻一幕，明光市20億碾壓傳統(tǒng)強(qiáng)縣！

NO.1|壹

區(qū)域新房榜：包河區(qū)“統(tǒng)治級(jí)”表現(xiàn)，濱湖房價(jià)捅破3.3萬/㎡！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

包河區(qū)成交額124.74億元（占全市39%），成交套數(shù)3522套，以量價(jià)雙高（均價(jià)25726元/㎡）奠定“絕對(duì)核心”地位；

濱湖區(qū)均價(jià)33341元/㎡，政務(wù)區(qū)33501元/㎡，高端板塊“天花板”再度抬升；

新站區(qū)均價(jià)16474元/㎡墊底，與濱湖價(jià)差擴(kuò)大至1:2.02，剛需與頂豪割裂加劇。

深度解析：

包河區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入和優(yōu)質(zhì)配套，成為改善客群“首選地”；濱湖、政務(wù)則依托稀缺資源（如綠城豪宅項(xiàng)目）坐穩(wěn)房價(jià)塔尖。反觀新站、瑤海等區(qū)域，低價(jià)策略難掩去化壓力，合肥樓市“金字塔”結(jié)構(gòu)已然固化。

NO.2|貳

房企銷售榜：本土國企霸榜，綠城靠豪宅殺入TOP10！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

合肥城建以34.05億元銷售額、836套成交穩(wěn)居榜首，本土國企“壓艙石”作用凸顯；

綠城中國以17.37億元躋身TOP9，憑借29904元/㎡的豪宅均價(jià)（綠城錦海棠）實(shí)現(xiàn)差異化突圍；

外來房企僅招商蛇口（22.83億）、保利發(fā)展（20.33億）殺入前六，全國性品牌生存空間收窄。

深度解析：

本土國企壟斷TOP3（城建、安徽置地、皖投置業(yè)），政企資源與低成本土地成制勝關(guān)鍵；綠城、龍湖等則通過高端產(chǎn)品收割高凈值客群。但TOP20中民企占比不足40%，“國進(jìn)民退”趨勢持續(xù)深化。

NO.3|叁

項(xiàng)目TOP20：豪宅包攬前三，剛需盤集體“消失”！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

意禾澄廬以15.65億元奪冠，中海悅府二期（14.47億）、綠城錦海棠（12.99億）分列二、三，TOP3項(xiàng)目均價(jià)均超2.4萬元/㎡；

置地瑰麗公館均價(jià)34180元/㎡（榜單最高），驗(yàn)證頂豪市場購買力；

剛需盤無一入圍TOP10，僅招商奧體公園（均價(jià)16707元/㎡）位列第12，性價(jià)比策略邊緣化。

深度解析：

合肥新房市場徹底轉(zhuǎn)向改善主導(dǎo)：TOP10項(xiàng)目中7個(gè)均價(jià)超2.5萬元/㎡，且多位于包河、濱湖等核心區(qū)。而剛需項(xiàng)目依賴遠(yuǎn)郊低價(jià)走量，市場份額遭高端盤擠壓。

NO.4|肆

土地市域榜：合肥“虹吸”146億，蚌埠27億逆襲滁州！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

合肥土地成交146.14億元（占全省55%），超第三名蚌埠（27.25億）5倍，“單核效應(yīng)”空前強(qiáng)化；

蚌埠異軍突起，以27.25億碾壓滁州（35.02億）成皖北土地“新霸主”；

池州、宣城等多城土地成交不足1.5億，區(qū)域斷層加劇。

深度解析：

合肥憑借產(chǎn)業(yè)與人口優(yōu)勢持續(xù)吸金；蚌埠則因產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)（9.61億）、宏瑞置業(yè)（6.48億）大規(guī)模拿地逆襲。中小城市中，僅黃山（1.05億）靠文旅地塊突圍，多數(shù)城市土地市場幾近凍結(jié)。

NO.5|伍

土地市區(qū)榜：合肥市區(qū)125億“碾壓”，蚌埠市區(qū)24.6億反超滁州！

市區(qū)暗戰(zhàn)（新增核心板塊）：

合肥市區(qū)124.90億元（占全市域85%），土地價(jià)值高度聚集；

蚌埠市區(qū)24.56億反超滁州市區(qū)（13.27億），皖北核心區(qū)洗牌；

蕪湖市區(qū)5.19億、淮南市區(qū)4.69億掙扎求生，宣城、淮北等6市區(qū)成交不足1億。

深度解析：

合肥市區(qū)“單核效應(yīng)”空前強(qiáng)化（政務(wù)、濱湖地塊主導(dǎo)）；蚌埠市區(qū)逆襲因產(chǎn)業(yè)用地放量；多數(shù)地級(jí)市市區(qū)土地接近“流拍”，反映人口外流與產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)。

NO.6|陸

縣域土地榜：明光市“魔幻”登頂，肥西縣讓位次席！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

明光市以20.29億元成交額居首，超第二名肥西縣（11.83億）71%，文旅地塊成核心引擎；

蒙城縣（8.59億）、廬江縣（8.14億）躋身前三，縣域經(jīng)濟(jì)“多極化”趨勢初顯；

傳統(tǒng)強(qiáng)縣長豐（1.27億）、肥東（0成交）跌出前十，土地供應(yīng)策略生變。

深度解析：

明光市依托亭城文旅（12.12億）重倉文旅地產(chǎn)，打破合肥衛(wèi)星城壟斷格局；蒙城、廬江則靠城投托底（蒙城城投4.63億）穩(wěn)居第二梯隊(duì)。但超60%縣域土地成交不足1億，“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者歸零”已成定局。

NO.7|柒

拿地企業(yè)榜：中海31億橫掃，本土國企“包場”TOP5！

數(shù)據(jù)焦點(diǎn)：

中海集團(tuán)豪擲31.10億元登頂，成為唯一殺入前三的全國性房企；

本土國企壟斷TOP5：廬陽國投（20.85億）、合肥軌道（19.98億）、合肥城改（19.15億）、濱湖集團(tuán)（16.32億）緊隨其后；

城投類企業(yè)占比80%，民企僅綠城（5.20億）等零星上榜。

深度解析：

中海逆勢加倉釋放積極信號(hào)，但土地市場仍是“國企主場”：軌道集團(tuán)布局TOD開發(fā)，城投公司托底。民企中僅綠城國凰（5.20億）憑高端產(chǎn)品線突圍，多數(shù)開發(fā)商收縮戰(zhàn)線。

第一房智庫觀點(diǎn)：分化時(shí)代，生存法則已變

1. 合肥“單極”格局牢不可破：新房成交占全省核心份額，土地市場占比55%，虹吸效應(yīng)持續(xù)放大；

2. 產(chǎn)品力定生死：豪宅與剛需價(jià)差拉大至2倍，無差異化優(yōu)勢項(xiàng)目將出局；

3. 土地財(cái)政轉(zhuǎn)型：政府主導(dǎo)開發(fā)成主流（TOP20拿地國企占比80%），文旅、TOD等模式逐步替代住宅依賴；

4. 縣域經(jīng)濟(jì)重構(gòu)：文旅（明光）、產(chǎn)業(yè)（蚌埠）等特色路徑崛起，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣面臨轉(zhuǎn)型陣痛。

結(jié)語：2025上半年的安徽樓市，是合肥的“獨(dú)角戲”，是豪宅的“狂歡夜”，也是中小城市的“生存挑戰(zhàn)賽”。當(dāng)狂飆突進(jìn)的時(shí)代終結(jié)，唯有精準(zhǔn)定位、敬畏市場者，方能穿越周期迷霧。