界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

上海六批次也是年內最熱門土拍正式拉開序幕。

7月24日-25日，上海開啟今年第6批次集中土拍，8宗地塊總起價236.7億元，分別分布于浦東新區、徐匯區、靜安區、虹口區、閔行區、奉賢區、普陀區及青浦區，總用地面積350畝，總建筑面積52.3萬平方米。

24日土拍開啟上半場競賽，11家央國企圍獵5宗宅地，最終4宗地塊溢價成交，1宗地塊底價出讓，共收金185.3億元，平均溢價率13%。

其中，央企中海是今日最大贏家，斥資近119億元連獲兩宗熱門地塊。此外，安徽國資房企安徽高速也血拼到地塊中止價，溢價30%拿下閔行莘莊地塊。

“從競拍情況看，閔行區莘莊地塊熱度最高，靜安區東斯文里地塊、奉賢區奉賢新城地塊、普陀區真如多用途組團用地保持一定熱度，青浦區青浦新城多用途組團用地底價成交。”

中指研究院上海數據總經理張文靜認為，上海憑借龐大的經濟規模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，持續保持著較強的房地產投資吸引力，房企積極將區位條件優越的高品質地塊收入囊中，既增加了自身的優質土儲，有利于自身經營，又可向市場持續提供優質住宅產品。

7月25日，還有另外3宗熱門地塊開拍，看點更足，預計會上演一場激烈的土拍大戰。

央企中海強勢出擊，119億連下兩城

24日上午，3宗地塊被擺上拍賣桌，中海完勝。

靜安區C050202單元053-b-1地塊最受關注。這是東斯文里片區首幅住宅用地，今年4月，053-b-1地塊由100米限高的商辦用地調整為150米限高的住宅+商業綜合用地，并在6月份明確，將053b街坊開發地塊主導功能由商辦為主調整為住宅為主。

出讓信息顯示，該地塊土地出讓面積16809.38平方米，規劃建筑面積59337.11平方米（其中住宅79%，商業21%），容積率3.53，地上建筑限高150米，順德路沿街建筑限高12米，石門二路沿街建筑高度按照現狀建筑高度控制；地塊起始價48.71億元，起始樓面價82098元/平方米。

根據土地出讓要求，商業物業須100%自持；配建社區級公共服務設施3500平方米（計容）。無配建保障性租賃住房要求、無配建高端人才房要求、無中小套型要求，商品住宅裝修標準不低于7000元/平方米（集采價）。

地塊共吸引了招商蛇口&象嶼地產、中海、保利發展、華潤置地四家競買人參與現場競價，經過34輪競價，最終由中海以總價53.63億元競得，成交樓面價90390元/平方米，溢價率10.10%。

上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示，該地塊雖吸引4家競買人參拍，但主要爭奪集中在招商聯合體和中海之間，另外兩家報價都很少。中海雖然報價上保持強勢，應價速度快，但最后結果來看，溢價率并不算高。

靜安區C050202單元053-b-1地塊地理位置。

“畢竟技術上考慮到風貌，裝修標準在7000元/平方米以上，還要有部分商業開發的要求，建設成本并不低，以及未來潛在的諸多豪宅供應，說明房企還是保持一份理性。”盧文曦指出。

對于中海而言，今年還未在上海土拍中有斬獲，如果速度較快，可以搶在今年底入市一批房源，對完成今年的營銷任務會有幫助。

上午同步競拍的還有普陀區W060401單元A03D-01、A03D-03地塊，中海依然在列，與上海城建展開激烈爭奪。

該地塊由1宗宅地和1宗商服地塊組成，總土地出讓面積47199.11平方米，總規劃建筑面積110925.6平方米，總起始價57.15億元，起始綜合樓面價51521元/平方米。

最終，中海以總價65.25億元競得普陀地塊，成交綜合樓面價58823元/平方米，溢價率14.17%。至此，中海在一個上午就斥資118.88億元拿下兩宗地塊。

業內分析，這兩宗地塊成交的溢價率都不算高，中海的拿地代價并不大，主要原因在于兩幅地塊均非純宅地，都需要配建一部分商業，這也是土地競爭并不激烈的因素。

這是上海今年出讓地塊數量最多、品質最優、貨值最高的一場土拍，拿到了兩塊地的中海還要乘勝追擊，在下午競拍的閔行莘莊地塊中，中海也多次舉牌競價，但最終未能將地塊收入囊中。

地方國資房企兇猛，高溢價奪地

在這一輪土拍中，廈門國資房企和安徽國資房企的拿地意愿十分強烈。

24日上午推出的另一宗地塊為青浦新城多用途組團用地，是由3幅住宅用地、2幅商業用地組成，總土地出讓面積70377.23平方米，總規劃建筑面積147059.45平方米，總起始價21.948億元，起始綜合樓面價14925元/平方米。

最終競得者是來自廈門的聯發集團，聯發&中建三局以底價21.948億元競得，成交綜合樓面價14925元/平方米，溢價率0%。

這是聯發集團今年在上海拿到的第二宗地塊。今年6月20日，聯發還以21.004億元的總價拿下浦東新區曹路科教園區（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊，溢價率高達41.68%，成交樓板價33957元/平方米。

在此之前，聯發集團內部人士告訴界面新聞，高溢價拿地沒問題，主要是看產品是否有利潤，只要賬算得過來，可以通過產品的價值打造將價格賣上去。對于聯發而言，雖然目前拿地沒有很迫切，但也有拿地的要求，“行業已經經歷了一輪調整，企業肯定要拿地，拿地也是要賺錢。”

24日下午共推出兩宗地塊，一宗位于閔行莘莊，一宗位于奉賢新城。

其中，閔行區莘莊社區02單元06-05地塊將今日土拍熱度進一步推高。該地塊共吸引了安徽高速、中海、象嶼、保利發展共四家競買人參與競價，現場經過78輪競價達到中止價36.887億元，對應溢價率40%，2家競買人退出，2家競買人進入競高品質環節，并在競報公共服務設施指標環節決出勝負。

界面新聞截圖自上海土地市場。

該地塊的土地出讓面積26232.04平方米，規劃建筑面積65580.1平方米，容積率2.5，建筑限高60米，起始價28.38億元，起始樓面價43268元/平方米。

出讓文件顯示，此次出讓的地塊須配建養老服務設施300平方米；無配建保障性租賃住房要求；無配建高端人才住房要求；中小套型比例30%，計19674.03平方米以上。

在競拍環節，最初是中海和象嶼地產兩家房企展開競價，從第65輪開始，現場又屬于安徽國資房企安徽高速和廈門國資房企象嶼地產的較量，中海休戰。直到競價到第78輪，進入中止價，保利發展也沒有出價。

最終，安徽高速得勝，以總價36.887億元+商品住宅裝修標準4000元/平方米（集采價）+公共服務設施2650平方米斬獲地塊，折合成交樓面價56247元/平方米，溢價率30%。

實際上，安徽高速雖然前期未積極競價，但對該地塊是勢在必得。閔行是其熟悉的區域，位于春申板塊的安高·申隴院完成四開四捷，多次登上上海樓盤排行榜，也讓安徽高速在此有了更大信心布局。

奉新新城的低密地塊也意料之中高溢價出讓。

此次出讓的奉賢區奉賢新城04單元14-04地塊，土地出讓面積25690.6平方米，規劃建筑面積30828.72平方米，容積率1.2，建筑限高40m，起始價6.78億元，起始樓面價22000元/平方米。

該地塊吸引來國貿&象嶼、奉賢新城&奉發兩位競買人競拍。這次贏家終于輪到了廈門國資房企，國貿&象嶼以總價7.58億元競得地塊，成交樓面價24595元/平方米，溢價率11.8%。

至此，24日推出的5宗地塊均順利完成出讓，共收金185.3億元。

上半場完結，下半場土拍會有更多看點。據界面新聞了解，明日開拍的是徐匯、浦東唐鎮、虹口北外灘3幅重磅地塊，預計熱度更高。

如浦東唐鎮地塊將迎來保利、綠城、中海、安徽高速、招商蛇口&港中旅、華潤&越秀、國貿等房企參拍；虹口北外灘地塊將迎來綠城、保利、招商蛇口&南通瑞城、中海、華潤&越秀、金茂以及北京國企金隅地產參拍。

業內預計，按此熱度，這兩宗地塊都有可能拍出區域/板塊新“地王”。

而徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊，位于徐匯衡復風貌區，好地網研究員孫航海表示，該地塊即使底價成交，163639元/平方米的樓板價也已經創上海全市以及全國涉宅地新高。據界面新聞了解，該地塊將迎來徐房&招商蛇口、中海兩位競買人參拍。

這三宗重磅地塊最終花落誰家，明日見分曉。