大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

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最近，一個客戶咨詢：“老師，我看到山手線某站旁邊有棟小樓，價格挺便宜，但寫著舊耐震、還可能是違建。是不是直接pass比較好？”

這類問題，其實非常典型。

因為在東京這樣寸土寸金的城市，有時候“瑕疵”反而孕育“低估值”機會。

那今天我們就深入講講：面對“舊耐震”、“違建”這類聽起來就不舒服的標簽，投資人究竟該怎么看？核心地段的價值，又藏在哪？

什么是舊耐震？什么又是違建？

舊耐震房，指的是在1981年6月前按照舊《建筑基準法》標準建造的建筑物，其抗震標準低于“新耐震”規范。

常見于1970年代甚至更早的建筑，尤其以木造、簡易RC造為主，耐震性能有限。

若無耐震補強證明，銀行通常不給貸款。

舊耐震基準為震度5強，即地震規模6-6.5級左右的中級地震中不倒。

大多數客戶會擔心舊耐震的房子拿到手后，如果真發生地震舊耐震基準的房子是不是很危險。從結論上來說，也是無需擔心的。

根據311大地震后的官方調查，很多老舊的建筑在當時震度極高的情況下依然表現堅挺，和新耐震標準的建筑一樣經受住了考驗。

其實，房屋是否安全，不能只看年代，更要看結構、施工質量和后期管理。只要維護得當，舊耐震建筑也能站得穩、用得安心。

違建，常見于以下幾種情況：

1. 建蔽率、容積率超限（如“地下擴建”、“屋頂加蓋”）；
2. 實測面積與登記面積不符（常見于老宅）；
3. 既存不適格：法律變更后雖不符合現行規定，但被允許繼續使用。

為什么這些房產，在核心地段反而值得研究？

資產價值≠ 法律完美；更多時候，是由“位置”與“替代性”決定的。

在東京核心車站旁、特別是山手線沿線、銀座線、中央線密集區域，存在大量1970~80年代的小樓、舊宅。

它們至今仍能穩穩站住腳跟，并不是因為它們“合規完美”，而是因為其價值藏在下面幾點：

1. 地段不可復制

核心車站3分鐘內的土地，本身就是稀缺資產。

在這種地段，即便是老舊樓宇或有小瑕疵的房產，其土地本身的使用價值與未來合筆潛力依舊非常可觀。

2. 收益率錯配

很多人一看到“舊耐震”“違建”，馬上退出。但這正造成了市場認知錯配。

只要租賃穩定，管理得當，這類房產反而可以提供4.5%以上的凈收益率，是稀缺的高現金流產品。

3. 整棟收購機會更集中

這些小樓單價低、總價不高，對專業投資者來說，正好是一次性談妥、統一整頓、運營優化再出售的機會。

你不是在買一個“完美的樓”，你是在打造一個“有增值空間的系統”。

為何越來越多專業投資者開始“逆向布局”？

近兩年東京核心區域的“舊耐震整棟樓”反而成交量穩步上升，買家越來越多是法人機構與專業投資者。

1. 土地供應吃緊，重建價值凸顯

在港區、新宿區、文京區等核心地段，土地基本已無新增供給，再開發、合筆、容積率轉移等政策機制，正在讓這些小樓成為大項目拼圖的一部分。

2. 收益穩定 + 土地可控，是通脹時代的抗風險資產

舊樓若位置好、租客穩，就能提供現金流收益，同時土地使用權還在，本質上是“現金流 + 土地期權”的組合資產。

3. 法人收購 + 賬面優化操作空間大

由于單價低、總價適中，這些舊樓往往適合用公司名義收購，做減值攤銷、資產折舊、法人運營等，稅務結構和現金流都更靈活。

你要怎么篩選“可碰的舊耐震”？

1. 地段優先級必須高

山手線沿線（如大冢、御徒町、池袋、新宿）；

中央線，丸之內線，都營大江戶線，淺草線、銀座線等線路穿越等都心副都心密集區；
車站步行3~5分鐘內才值得研究。

2. 建筑結構優先選RC造（鋼筋混凝土結構）

木造除非可拆重建或合筆可能性明確，否則避開；

RC造/SRC造（鋼筋混凝土/鐵骨鋼筋混凝土結構）若滿足新耐震或可補強，投資可行。

3. 是否能貸款/可否法人持有

舊耐震違建房幾乎很難銀行貸款，特別是剛在日本成立的法人沒有穩定現金流的公司。若無法貸款，但價格合理可法人收購，仍可考慮配置。

4. 投資邏輯回歸“租金+土地+耐心”

不要指望立刻高價賣出，而是把它視作土地控制工具 + 現金流資產 + 城市更新期權。

你是在找“完美資產”，還是在做價值投資？

很多人買房時，只想找完美無瑕、貸款容易、結構合規的“理想資產”。

但在東京，尤其是核心城區，你要的每一個完美條件，都會讓價格水漲船高，回報下滑。

而真正聰明的投資者，反而在“不完美”中尋找價值：

法律瑕疵背后是價格折扣；
結構老舊背后是土地潛力；
市場冷門背后是低估籌碼。

房子不是完美才值得買，而是能創造價值才值得收。

東京房產市場，從來不缺貴的項目，缺的是：

能控制成本、掌握節奏、提前發現價值的投資人。

你若是其中之一，別讓舊耐震、違建這些詞，把你擋在最值得研究的資產大門之外。

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