江蘇
專家談房地產(chǎn)，一定會舉老外的例子，城鎮(zhèn)化率中國還差多少，城市平均住房面積還差多少，還有多少農(nóng)民等待著進城。
但是，有兩點是不去比較的。
第一點是居民收入與房價比；第二點是土地財政的特殊性。土地財政決定了中國樓市一半是海水，一半是火焰，供應端是計劃經(jīng)濟，需求端是市場經(jīng)濟。所以中國樓市不能與國外做類比。
居民收入房價比美國是三點一倍，韓國與中國有一點相似，首都圈地區(qū)也高達九點三倍，首爾高達十五倍，而中國更勝一籌，一線城市２０２４年上半年房價收入比為二十六點三。
為什么中國的居民收入與房價比會偏高？
因為中國居民太有錢把房價推上去的嗎？當然不是，主要是地價推高了房價，地價在房價中的占比高達６０％，如果把地價拿掉，房價就立即回歸真實市場了。而大多數(shù)國家的地價占比在百分之二十至三十。
中國能把地價大幅降下來嗎？
不能。因為收取地價的是各地方財政，價格是各地政府計劃決定的，它占了地方財政收入的一半，如果地價下來了，各地方財政就會集體入不敷出，這就是為什么去年底會加發(fā)十二萬億超長期特別國債的，樓市量價齊跌，決定了土拍大比例流拍，財政少了一棵巨大的搖錢樹。
中國是土地全民所有制，地方財政是唯一的土地資源供應者，對土地出讓金高度依賴，這決定了土地供應及土地價格不是市場自化的結(jié)果，財政對土地出讓金的追求，超出了剛需的購買力，從而打破了供求平衡。
所以，中國房地產(chǎn)供求失衡，與其說是市場失靈，還不如說是政策失靈，市場的有效需求不支持計劃出來的供應端。
中國現(xiàn)在會讓供應端剎車，讓需求端奔跑嗎？
兩頭為難。
要讓供應端剎車，就要繼續(xù)加發(fā)超長期特別國債，去補失去土地出讓金的缺口，地方會加大債務；同樣，要讓需求端奔跑，就要全面提升居民的社會保障水平，讓房價降下來，這還是要背債砸錢。
因為全國各地方財政早已經(jīng)入不敷出了。
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