樓市什么時候能穩(wěn)住，下半年的房價會怎么走？我覺得各位把這幾個基本邏輯看明白了，大家自然而然就有結(jié)論了。

首先隨著人口的減少和城市化增速的放緩，新增住房需求量的下滑，它就是一個基本定調(diào)了。當(dāng)然也包括現(xiàn)在投資買房的需求萎縮，那也會進一步導(dǎo)致這個需求下滑。這個其實就是我一直所講的房地產(chǎn)現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

我們實際上可以預(yù)見供大于求的這么一個趨勢，還會進一步保持，甚至進一步加劇。因為現(xiàn)在整個市場的掛牌量和開發(fā)量，它實際上是沒有停止的。那么這種情況各位想想，它是不是會影響我們整個市場的一個流通性呢？

而當(dāng)我們很多項目賣不動的時候，或者我們很多房東他想賣房，他又賣不掉的時候，那這個時候他會選擇怎么辦呢？

其實我們可以看看最近的市場，就我們成都市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多打折銷售的項目。而這種情況，從4月下旬開始，已經(jīng)逐漸從二圈城、三圈城蔓延到主城區(qū)了。

那如果這種情況它不能得到一個及時的改善，那么這個市場就一定會陷入一個深度觀望的狀態(tài)。什么是深度觀望呢？就是我們可能會看到很多項目越降越賣不動。因為這個時候大家都怕，大家可能覺得你這一批子降完之后，是不是下一批子你還會降，所以他就會進一步觀望。

所以至少到目前為止的話，這個市場實際上是沒有得到穩(wěn)定的。如果得到穩(wěn)定的話，也不會在6月13號的時候再一次去強調(diào)用更大力度去推動房地產(chǎn)市場資金回穩(wěn)。所以呢，下半年我認為最好的方案還是等，反正至少上半年等待的人確實是少花了不少錢的。各位覺得是不是這樣的？

如果你不信的話，那我們也可以結(jié)合一些實際情況和數(shù)據(jù)來分析一下。首先我們說需求下降的問題，需求下降直接影響的就是供求關(guān)系。而任何一個商品市場如果是供大于求，那必然就會陷入價格內(nèi)卷。這種價格內(nèi)卷，實際上已經(jīng)不僅限于我們房地產(chǎn)行業(yè)啊，包括汽車、手機，還有我們很多日用百貨行業(yè)。

而現(xiàn)在人口下降和城市化放緩，那么這個實際上是一個基本板上釘釘?shù)氖?，而它最終就會直接影響我們需求的下降。因為房子最終的目的是要給人住的。以前的話還有一些投資性的需求，但是這兩年房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整之后呢，實際上投資需求是大幅萎縮的。

那么如果人口減少了，那你造出來的房子賣給誰呢？所以無論從投資還是自住的角度來看，始終需要有人去接盤，這個市場的商品價值它才能夠穩(wěn)定。

那有兩個趨勢是我們都應(yīng)該關(guān)注的。一個呢就是我們現(xiàn)在人口實際上已經(jīng)開始負增長了，并且呢這個下降的趨勢和老齡化的增加，在未來的這個發(fā)展過程中，基本上是板上釘釘?shù)?。至少我們到目前為止沒有看到任何一個國家可以逆轉(zhuǎn)這個趨勢的。那么基于這個現(xiàn)實情況呢，未來我們購房需求的下降，那基本上也是板上釘釘?shù)?。這個只是我個人觀點，不知道各位怎么看。

第二個指標(biāo)是我們的財富分化的差距。一個是現(xiàn)在0.465的經(jīng)濟系數(shù)，實際上已經(jīng)明顯看出整個財富是很不平均的。如果說這個數(shù)據(jù)還不夠直觀，那我們可以看看中金發(fā)布的一個數(shù)據(jù)。

從這個報告披露的數(shù)據(jù)，目前我們整個財富總量大概是790萬億，而這里面有360萬億，是屬于國有資產(chǎn)。那么剩下的430萬億就屬于我們個人家庭的私人財產(chǎn)。而這個430萬億的個人財產(chǎn)呢是怎么分配的呢？0.33%的人，也就是大概有460多萬，他們手里面持有了290多萬資產(chǎn)，剩下7%，也就是9000多萬的中產(chǎn)階級呢，他們總共持有了大概110萬億的資產(chǎn)，剩下就只有30萬億了。

那這30萬億的資產(chǎn)呢就在我們13億人的手里面。總結(jié)來說，就是現(xiàn)在整個全國7.38%的人口持有了超過93%的私人資產(chǎn)。所以大家現(xiàn)在能理解為什么我們銀行里面存了那么多錢，而我們依然這么窮。

另外有一點可以確認的是，房子實際上已經(jīng)從金融投資品變成了一個徹徹底底的商品消費行為，畢竟房子最多是給人住的。當(dāng)房地產(chǎn)只漲不跌的神話破了之后呢，那它就回歸到實實在在的居住方面的屬性了。在人口基數(shù)下降、繼承事實的時候，各位覺得這個需求可不可能爆發(fā)式的增長？所以我認為現(xiàn)在整個房地產(chǎn)實際上早就已經(jīng)進入了下半場。至于說見底周期的話，還會進一步被拉長。

因為我們現(xiàn)在整個的打法是軟著陸。如果你認為人口還不足以徹底影響這個趨勢的話，我們也可以看看供求關(guān)系嘛。宏觀一點來講，我們現(xiàn)在也超過400億平米的房子，也就是你們所說的6億棟。另外，新房現(xiàn)在的待售面積仍然在接近8億水平的這個高位上。這個水平其實已經(jīng)超過了16年的高位了。

那么我們從中觀一點來說的話，我們可以看看中植院研究了幾十個樣本城市，這里面我總結(jié)了幾個特點。第一個從價格維度來說，整個二手房的價格還是在下降。那為什么我說二手房呢？其實這個事情已經(jīng)有很多人說了，就是整個市場流通價值，二手房才是可以參考的指標(biāo)。

那么二手房的價格同比去年下滑了多少呢？下滑了10%。那6月份的數(shù)據(jù)還沒出來嘛，出來的時候我們再聊。就5月份數(shù)據(jù)來看的話，跟去年同期相比，我們手里面的這個房子的資產(chǎn)價值實際上已經(jīng)少了10%左右。

第二個從掛牌量的維度來看，那掛牌量整體來講是環(huán)比上升的。再具體一點的話，我想問問各位最近想賣房，或者說正在賣房的朋友，你們現(xiàn)在掛出去的房子好不好賣？這個就是比較微觀的一個情況了。

反正目前我了解的情況是，確實是如果你不降價，或者說你的掛牌價略高，你基本上是很難實現(xiàn)成交的。包括統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市的二手數(shù)據(jù)，其實我們也可以看到整個市場上這70個城市，能夠?qū)崿F(xiàn)上漲的可能就寥寥無幾的一兩個。5月份呢就整個就只有兩個城市，一個南京，一個無錫。

除此之外，其他68個城市都爬窩了。所以綜合來看的話，房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，并且人口減少，城市化放緩，這些問題也確實客觀地影響了整個需求的下降。

那有人說我們現(xiàn)在不是一直在脫離市場嗎？這個就是我前面講到的軟著陸，什么是軟著陸呢？我舉個例子啊。就是現(xiàn)在你花了500萬去買套房子，然后你住了幾年之后呢，張三從你手上450萬的價格買走了。然后又過了兩年之后呢，李四又花了400萬從張三手里把這套房子買走了。

那么前前后后這套房子總的減值就是100萬。而經(jīng)過層層交易之后呢，這100萬的減值呢，就被你們幾個人給分攤了。是不是好過你一個人減值呢？這個就叫軟著陸。

所以我們現(xiàn)在所有的刺激也好，鼓勵也罷，其實就是提高交易頻率，需要讓更多的人進場，然后去分攤，去化解這個壓力。當(dāng)然軟融其實也是有代價的，那這個代價就是需求萎縮，進入通縮，一個是直接收入的降低，另外一個就是我們財富性的收入也在降低。

所以其實從我們最近兩個月的數(shù)據(jù)來看，我們的CPI和PPI其實一直都在負增長的狀態(tài)。也就是我們現(xiàn)在是非常標(biāo)準(zhǔn)的一個通縮。包括我們其實也可以看到最近發(fā)布的這個工業(yè)利潤指數(shù)，整個利潤下降了9%。就5月這1個月的時間下降了9%，并且5月份的營業(yè)指數(shù)就是營業(yè)額是在上升的，5月份1個月的回調(diào)呢，就吃掉了今年前幾個月所有的增幅。

所以其實我們從這些數(shù)據(jù)來看，目前的壓力真的是不小的。包括這里面還包含什么房價收入比呀、租售比啊，這些問題。那這些問題其實我們之前已談了很多了。我們今天就不再贅述。

就光我們今天所聊到的這些數(shù)據(jù)，其實也是可以去反向地印證當(dāng)下這個市場它的需求形態(tài)。所以從這些數(shù)據(jù)來看，大家覺得接下來會怎么走呢？我們就客觀一點，看這個數(shù)據(jù)來去思考到底它接下來會怎么走。

所以我們其實從現(xiàn)實的角度來講，就是目前整個房地產(chǎn)市場實際上已經(jīng)持續(xù)走高了15到20年。這個本身它就是不太正常的，所以會出現(xiàn)這種狀況。實際上是因為我們債務(wù)驅(qū)動的發(fā)展模式和我們整個老百姓的投資結(jié)構(gòu)單一有關(guān)系。

因為大家在買房這個事情上吃到了紅利，吃到了甜頭，所以大家就會瘋狂地去買房，以至于我們最后的債務(wù)壓力會拉得比較大。所以這兩年我們頻繁地聽到化債這個詞。

第二個就是我們整個供求關(guān)系實際上已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。因為城市化的見頂和出生人口的頂峰已過，實際上前幾年我們確實有很大的需求量的。但是現(xiàn)在這個整個市場的供求關(guān)系，它已經(jīng)發(fā)生了一個質(zhì)的變化了。

從本質(zhì)上來講，已經(jīng)是供過于求了?；蛘哒f整個市場其實已經(jīng)進入了一個存量市場。那么在這種狀況之下，如果它在全面性地漲價，比如漲50%甚至70%，房價收入比是不是還會大幅地上升。

那么這種情況之下，是不是買不起的人，或者說不敢再買的人會更多。那這種會帶來什么結(jié)果呢？就是我們整個的流通性，它是不是會大幅萎縮呢？那流通性都沒有了，我們整個的資產(chǎn)價值它談何穩(wěn)定呢？

所以我們也可以看看，就是從去年開始到現(xiàn)在不同階段的政策對于房地產(chǎn)市場的一個態(tài)度。今年926的時候是用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，然后到了今年425的時候，就變成了鞏固這個市場趨勢。各位有沒有一點踩剎車的味道？

然后5月、6月市場又開始滑坡的時候，那6月13號又提出了更大力度推動房地產(chǎn)市場直接回穩(wěn)。所以這里面這個起起伏伏的變化，其實就表達一個中心思想，就是要穩(wěn)。而穩(wěn)的是什么呢？穩(wěn)的是銷量。

當(dāng)然，現(xiàn)在市場上的新盤價格上漲的行為，我個人認為是商人的逐利行為和烘托市場氛圍需要。所以各位是否清楚接下來的趨勢呢？包括接下來自己應(yīng)該怎么買房，什么時候買的問題呢？