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作者：余飛

01

深圳樓市半年報

如果沒有更大力度的救市措施，前高后低，大概率便是今年典型熱點城市的行情走勢。

以深圳來看，機構披露的數據顯示：

6月份，深圳一手住宅（預售+現房）網簽3275套，雖然環比增長了3.6%，但同比減少了9.3%，且成交規模維持在低位。

6月份，深圳二手房網簽量4502套，環比下跌3.9%，同比增長7.9%。成交規模繼5月份跌破5000套榮枯線后，進一步遠離榮枯線。

從一手住宅和二手住宅的月度成交走勢可以看到，去年四季度一線城市全面救市產生的火熱激情，基本已經耗盡。

去年四季度一線城市開啟救市之后，效果立竿見影，深圳率先啟動，10月、11月、12月份成交量節節攀升，10月就沖破了榮枯線，12月更是沖破了8000套的繁榮線，春節過后的3月份行情熱度猶在，4月份之后則沒了勢頭。

之前寫過的北京、上海、廣州、杭州、成都亦如此。

前高的行情，讓深圳今年上半年無論一手住宅還是二手住宅同比均增長了不少，都遠超過去兩年。

不過相比于去年四季度拉動的去年下半年行情，頹勢也相當明顯。

這種頹勢，從房價變動中更能看出來。

以國家統計局公布的數據來看，去年9月份末一線城市大招救市之下，深圳新房止跌上漲，上海二手房止跌上漲，北京二手房止跌上漲。

11月份深圳新房二手房齊漲，齊漲勢頭一直維持到今年3月份，4月份再次進入雙跌模式。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從機構披露的數據來看同樣如此。

樂有家披露的數據顯示，去年7月份深圳二手房成交價格跌破6萬，9月份跌至5.87萬，10月份上漲至6.43萬，之后波動至2月份，3月至6月連跌，6月份成交價格跌至6.03萬元/平方米。

按照當下的成交趨勢，7月份深圳房價大概率跌破6萬元，再次回到“5”字打頭時代。

02

關稅大戰，讓信心喪失

從上面的數據可以看到，4月份是一個關鍵點，更恰當的說法是轉捩點。

4月份之前，信心猶在，4月份之后，信心缺失。

4月份發生了什么？全世界都知道，美國向全球發起的關稅大戰，主要針對中國，其他都是作陪。

美國發起的針對中國的關稅大戰，讓年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

我反復強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

盡管5月12日，中美在瑞士日內瓦談判中達成協議：雙方都把關稅恢復到4月2日之前。其中4月2日宣布的關稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

不過關稅大戰只是暫時停歇，后面還需要經歷多輪談判，在最終的協議簽訂之前，變數仍比較大。

按照特朗普的秉性，絕對不會順暢。信心也會在這巨大的不確定性面前，再次喪失。

在之前分析關稅大戰對中國各城市影響的文章中，我從兩個角度進行了分析。

選取的目標是外貿30強城市，分別是：

深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。

從兩個維度，一個是對美出口規模，一個是對美依賴度（對美出口/出口規模）。

第一，從對美出口規模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。

制圖：城市財經；數據：各地統計局、各地海關

從對美出口規模來看，深圳是內地唯一一個對美出口超過4000億的城市。

蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。

東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。

外貿三十強中，對美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。

第二，從對美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

所以，綜合對美出口規模和對美依賴度來看，深圳、寧波、蘇州，受影響最大。

從深圳海關披露的數據，也能看出影響：

2025年前5個月，深圳市外貿進出口1.78萬億元，同比（下同）小幅下降1.9%，落后于全國、全省水平。其中，出口1.06萬億元，下降8.6%；進口7166.3億元，增長10.1%。

其中對美國的進出口，前五個月同比下降了15.8%。

來源：深圳海關

寧波海關披露：

前五個月對北美洲出口1524.3億元，同比下降2.4%。

來源：寧波海關

寧波房價也在4月份轉跌，具體情況可以看本號寫的文章

這種影響，是全局性的。

所以，從4月份開始，全國房價跌幅面也在進一步擴大。

國家統計局披露的數據顯示：

2025年4月，新房價格環比上漲城市數量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城 。

6月16日，國家統計局公布了5月份70個大中城市房價數據。

2025年5月，新房價格環比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

03

房價還要調整多久

局勢的轉變，市場已經在預測，全國性的救市大招即將到來。

6月13日的重要會議上，也強調了：

構建房地產發展新模式，對于促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度。

以此預測，7月份可能會有重磅大招發布。

當然，結合過去三年的效果來看，作用時間越來越短，且無法扭轉大趨勢。

所以，本號認為，房價調整的大趨勢，依舊很難改變。

客觀來說，全國房價經歷了三年多的調整，很多城市跌幅其實不小。

溫州的房價相較于高點已經腰斬，鄭州、青島、石家莊、東莞也接近腰斬。

但在房價調整的同時，大家的收入也隨之調整。

過去幾年的大環境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結下來就是：

第一，宏觀經濟周期、宏觀大環境以及關稅大戰、全球局部戰爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調整的環境中，選擇持續觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產不敢買，普通人買不起。

房價還要調整多久，是個很難回答的問題。

國際評級機構高盛、惠譽等，也在不斷調整自己對中國房地產的預估。

高盛最新的預測是：

未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續沖擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉為負值。因此，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值。

本號的觀點維持不變：

我之前說過，經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經濟、產業、就業、出口復蘇了，樓市才會復蘇。

而這個問題，在如今的全球大環境下，尤其是特朗普這個確定的“最大不確定性”存在，想要回答，很難。

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