2017年，當馬云在公開場合說出未來房價如蔥時，整個地產(chǎn)圈都在笑。

彼時全國樓市一片火熱，北上深房價節(jié)節(jié)攀升，沒人相信這位電商教父的“瘋話”。

八年后的今天，這句預言正以出人意料的方式照進現(xiàn)實，不是所有房子都便宜如蔥，但越來越多的城市，房子確實在變得不那么值錢。

2025年已過大半，全國百城二手住宅價格連續(xù)下跌28個月，新房成交面積較峰值縮水近三成。與

此同時，安徽某資源枯竭型城市出現(xiàn)了30萬買三居室的廣告，價格還不及深圳一個車位。

而在上海內環(huán)，單價依然牢牢站在28萬高位，冰火兩重天的格局已成定局。

中國樓市從未像今天這樣分裂，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市核心區(qū)房價跌幅普遍控制在10%以內，深圳部分豪宅甚至逆勢上漲。

但在普通二線及三四線城市，完全是另一番景象，鄭州、沈陽等城市房價同

比下跌2%-5%，洛陽、惠州等三四線城市跌幅達5%-10%，部分收縮型城市房價已回調至2019年水平。

這種分化在交易市場表現(xiàn)得更為殘酷，截至2025年6月，全國13個重點城市二手房掛牌量突破10萬套，許多房主降價20%仍無人問津。

一位從業(yè)17年的房產(chǎn)中介感慨：現(xiàn)在賣房比賣白菜還難，再好的房子掛牌半年也難成交。

而這一切，恰恰印證了馬云當年的判斷，當房子回歸居住本質，價格自然會回到合理水平。

2025年之所以成為關鍵轉折點，是因為五大結構性變化正在重塑房地產(chǎn)的邏輯：

供需關系徹底逆轉，城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達96%，42%的家庭擁有兩套及以上住房。與此同時，00后比90后少了4700萬，城鎮(zhèn)化率接近67%的天花板，供給過剩遇上需求萎縮，市場天平不可逆地傾斜。

政策紅利完全退潮，“房住不炒”連續(xù)六年寫入政府工作報告，600萬套保障房建設計劃直接分流商品房需求，靠政策刺激維持高房價的時代一去不返。

持有成本持續(xù)攀升，房產(chǎn)稅試點范圍2025年繼續(xù)擴大，多套房家庭按評估價1%征稅，500萬的二套房每年繳稅5萬元，相當于吞噬2%的租金收益，持有多套房產(chǎn)正從資產(chǎn)變?yōu)樨摀?/p>

觀念根本轉變，95后群體中租房結婚比例突破40%，寧可租房十年，不接盤高價房成為新世代共識，當年輕人拒絕為鋼筋水泥透支青春，高房價就失去了最堅實的支撐。

2025下半場：三類房子加速貶值

偽學區(qū)房首當其沖，新生兒數(shù)量連年跌破千萬，多地開始合并學校，沒有優(yōu)質教育資源的學區(qū)房光環(huán)迅速褪色，部分區(qū)域價格一個月暴跌15%。

遠郊高層淪為不動產(chǎn)，遠離城市核心區(qū)的高層住宅面臨雙重打擊，通勤成本吞噬居住價值，高維護費用吞噬持有收益，某東北城市此類房價已從1.2萬/㎡跌至6500/㎡，跌幅超40%。

小產(chǎn)權房價值歸零，2025年政策明確小產(chǎn)權房不能轉正，這類曾吸引投機客的灰色資產(chǎn)徹底失去流動性，持有者只能眼睜睜看著紙面財富蒸發(fā)。

八年前馬云的預言，核心不是預測具體價格，而是洞察房地產(chǎn)將回歸居住屬性的根本轉變，2025年的種種跡象表明，這個轉變正在加速。

市場不會消失，只是回歸理性，2025年之后，為住而買的時代才真正開始。