2018年，當李嘉誠在媒體面前預言“未來五年內地房價將回歸合理，房地產行業面臨大洗牌”時，市場還沉浸在一片狂歡中，當時不少人對這位李超人的警告嗤之以鼻。

七年后的今天，當我們站在2025年回望，他的每一句話都像精準的預言一步步成為現實。截至2025年中期，中國樓市已連續四年調整，全國百城二手住宅平均價格持續下跌28個月，新建商品住宅成交面積同比下降27%。

曾經被無數人視為只漲不跌的房產，如今正經歷一場深刻的價值重估。

如果你仔細觀察，不難發現，街頭的房地產中介門店的玻璃窗上貼滿了“急售”、“業主降價”的標簽。

北京、上海等13個城市二手房掛牌量超過10萬套，部分房主降價20%仍難找到買家。

一位鄭州業主感慨：2019年買的潛力盤，現在價格腰斬，連看房的人都少了。同樣的故事在多個城市上演，上海有購房者在2022年以400萬購入的房產，如今市場價僅剩245萬，賬面損失近40%。

開發商的日子同樣不好過，TOP100房企銷售額同比下降32.9%，各地新房庫存不斷累積，數據顯示，2024年全國商品房待售面積同比激增12.7%，按每套90平方米計算，積壓房源超828萬套。

四大征兆，已經指明2025年房價走向

征兆一：房子已經嚴重過剩

住建部最新數據顯示，全國房屋總量達6億棟，按每棟住5人計算，足夠容納30億人居住，遠超我國14億人口的實際需求，盡管各地已放緩建房速度，但庫存壓力仍在持續增加。

征兆二：居民購房能力下降

2025年一季度，全國居民人均可支配收入名義增長6%，但個稅收入卻大幅下降15.9%，這一反差表明很多人的實際收入在縮水，支撐高房價的基礎正在瓦解。

征兆三：城鎮化接近天花板

我國城鎮化率已達65%，接近發達國家70%-80%的水平，農村人口大規模進城買房的時代已經結束，靠新增城鎮人口拉動房價上漲的期望變得不切實際。

征兆四：需求結構發生變化

全國城鎮家庭住房自有率高達88%，其中42%的家庭擁有兩套及以上住房。同時，人口出生率持續走低，老齡化程度加深。未來的年輕人可能通過繼承就能解決居住問題，無需再背負30年房貸購房。

手握多套房產的家庭，正面臨三重困境

一是持房成本飆升，房產稅試點范圍2025年進一步擴大，政策明確擁有兩套及以上房產的家庭將被征稅，在一線城市，按房產評估價的1%征收，意味著500萬的二套房每年需繳納5萬元稅款，對普通家庭形成沉重負擔。

二是資產大幅縮水

那些在樓市狂熱期盲目購入郊區、新區或三四線房產的家庭，正承受著資產大幅縮水的痛苦，一些東北城市房價從2021年的1.2萬/㎡，跌至2025年的6500/㎡，跌幅超40%。

三是流動性枯竭

以前是買房難，現在是賣房難，有炒房客去年試圖以420萬出售市價500萬的房產，掛牌一年仍未能成交。市場從賣方轉向買方后，購房者越發挑剔，戶型差、樓層低、無學區的房產首當其沖被淘汰。

李嘉誠曾明確指出，未來五年房屋可能面臨需求匱乏*的問題，但租賃市場有望更加容易地發展下去。

隨著地方租房落戶政策落地，年輕人發現租房更靈活，不用背30年房貸。上海等城市的老舊小區因租售比提高而重獲投資者青睞，市場格局悄然轉變。