最近總有人問(wèn)我：房子還能不能碰了？

說(shuō)實(shí)話，風(fēng)向真的變了，過(guò)去壓得人喘不過(guò)氣的房奴時(shí)代，可能真要翻篇了。

但有個(gè)事兒得搞清楚，全國(guó)80%的房子，正站在最后一波市場(chǎng)浪潮里，接下來(lái)會(huì)有一輪徹底的降息和政策洗牌，看懂的人少虧百萬(wàn)，看不懂的恐怕要踩坑。

一、房奴時(shí)代終結(jié)，背后是人口和房子的雙重變局

為什么說(shuō)房奴要成歷史？根本原因就兩點(diǎn)：人少了，房多了。

幼兒園一家家關(guān)停，年輕人數(shù)量斷崖下跌，未來(lái)10年還將迎來(lái)史上最大退休潮，干活的人越來(lái)越少，領(lǐng)養(yǎng)老金的人越來(lái)越多，需求端徹底萎縮。

房子過(guò)剩已成定局，全國(guó)早就建了6億套房屋，商品房超5億套，足夠裝下30億人，當(dāng)供需關(guān)系反轉(zhuǎn)，房子從稀缺資產(chǎn)變成過(guò)剩負(fù)擔(dān)只是時(shí)間問(wèn)題。

這可不是危言聳聽，房?jī)r(jià)連跌兩三年，表面是市場(chǎng)冷清，實(shí)則是結(jié)構(gòu)性躺平，大家不再把房子當(dāng)財(cái)富核心，而是琢磨著怎么避坑。

二、最后一波機(jī)會(huì)，80%的房子面臨大洗牌

當(dāng)前的政策信號(hào)非常明確：分化正在加劇

壓降老破小價(jià)格，政策要求租金除以房?jī)r(jià)必須超3.5%，達(dá)不到就得繼續(xù)降價(jià)。手里有租金上不去的老破小，趁早出手，否則未來(lái)不是反彈，而是跟著利率一路貶值。

政府低價(jià)收房，用房票收購(gòu)存量房，打包收益建保障房，一舉解決去杠桿、去庫(kù)存、保租金、補(bǔ)財(cái)政四大難題。

房企生死洗牌，百?gòu)?qiáng)房企中，負(fù)債率高、資產(chǎn)差的已被新資本勢(shì)力取代。1萬(wàn)億政策支持看似救市，實(shí)則是加速分化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才有活路。

市場(chǎng)分化的另一端，是年輕一代購(gòu)房觀念的徹底轉(zhuǎn)變。

90后群體中，越來(lái)越多人選擇租房而非購(gòu)房，即使面對(duì)首付下調(diào)、貸款優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策誘惑，他們的理由直白而清醒：給貸款再減息也不想被房子鎖住”。

這種態(tài)度背后有堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐，2024年中國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，減少54萬(wàn)，65歲以上老人占比突破19.8%，適齡購(gòu)房群體持續(xù)萎縮，未來(lái)十年，新增購(gòu)房的年輕人將減少2800萬(wàn)。

當(dāng)95后開始用租房結(jié)婚對(duì)抗高房?jī)r(jià)，當(dāng)煤老板從囤房轉(zhuǎn)向囤黃金，這個(gè)承載著國(guó)人財(cái)富信仰的市場(chǎng)，正在經(jīng)歷前所未有的價(jià)值重估。

手握兩套及以上房產(chǎn)的家庭，占全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的42%，他們正站在風(fēng)暴中心。

持房成本飆升首當(dāng)其沖，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍2025年進(jìn)一步擴(kuò)大，政策明確擁有兩套及以上房產(chǎn)的家庭將被征稅。在一線城市，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的1%征收，500萬(wàn)的二套房每年需繳納5萬(wàn)元稅款。

資產(chǎn)大幅縮水，東北部分城市房?jī)r(jià)從2021年的1.2萬(wàn)/㎡跌至2025年的6500/㎡，跌幅超40%，連上海、深圳中心區(qū)房?jī)r(jià)也從峰值下跌30%以上。

最致命的是流動(dòng)性枯竭，市場(chǎng)從賣方轉(zhuǎn)向買方后，購(gòu)房者變得極為挑剔，戶型差、樓層低、無(wú)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)首當(dāng)其沖被淘汰，很多家庭陷入兩難：繼續(xù)持有意味著持續(xù)虧損，大幅降價(jià)拋售又心有不甘。

房產(chǎn)價(jià)值的重估大潮中，一個(gè)時(shí)代正悄然落幕，當(dāng)房子剝離金融外衣回歸居住本質(zhì)，當(dāng)年輕人拒絕為鋼筋水泥透支青春，房奴這個(gè)詞終將成為歷史書里的過(guò)時(shí)概念。

中信證券指出，房地產(chǎn)新周期開啟的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，但房?jī)r(jià)止跌還需政策臨門一腳。

未來(lái)僅有10-20個(gè)人口凈流入的核心城市具備長(zhǎng)期價(jià)值潛力，而80%的普通房產(chǎn)將經(jīng)歷殘酷的價(jià)值重估。

最后一波機(jī)會(huì)屬于兩類人：一是能識(shí)別核心資產(chǎn)的眼光者，二是敢于拋棄囤房暴富舊思維的勇者。

市場(chǎng)不會(huì)消失，只是回歸本質(zhì)，當(dāng)房子不再是投機(jī)工具，居住價(jià)值才開始真正閃光。

這場(chǎng)洗牌之后，中國(guó)人才會(huì)真正理解李嘉誠(chéng)七年前的忠告：房子的本質(zhì)是居住，而非賭注。