根據各大上市房企公開披露的數據綜合顯示，2024年房地產開發行業的利潤增長率近乎斷崖式下滑至-215.65%。

這一數字猶如寒冬中的冰錐，刺痛了市場的心。步入今年一季度，即便是在去年的超低基數的襯托下，房企們的利潤增長率仍舊未能逃脫負增長的厄運，定格在-100.98%，仿佛深陷泥潭，難以自拔。

今年開始，一手房市場便陷入了前所未有的冰封狀態，交易量銳減，各大房企的銷售收入更是攔腰斬斷。就連昔日風光無限的行業佼佼者萬科也接連曝出重大負面新聞。如同多米諾骨牌效應，讓本已決心與房地產切割的決策層陷入了進退維谷的境地。

為避免系統性金融危機的蔓延，5月17日，政府終于打破了長達兩年多的擠牙膏式救市策略，一次性放出了降利率、降首付比例、降低購房門檻等一系列大招，試圖為市場注入一針強心劑。

時過境遷，這股短暫的回暖潮過后，市場再次陷入了陰跌的泥沼，似乎政策已失去了往日的魔力。究其原因其實并不復雜，購房大軍無非兩類，一類是投資客，一類是剛需族。前者購房只為資產的保值增值。

而今，國家已明確轉向房地產經濟轉型，這些嗅覺敏銳的投資客們瞬間調轉槍頭，從房價上漲的推手變成了做空者，相互踩踏，越是政策寬松，他們離場的決心反而越堅定。至于剛需族，現狀更是堪憂。數據顯示，除了一二線城市尚有少量人口流入外，全國90%以上的城市人口增長已經停滯，總人口更是出現了歷史性的拐點，人口減少的趨勢如同覆水難收。

再看我國的城鎮化率，雖然2023年時僅為66%，與發達國家平均的80%尚有差距，但值得注意的是，我國人口普查時，將大量居住在農村卻在城市工作的人群仍統計為農村人口。這類人群數量龐大，因此，我國實際的城鎮化率或許早已悄然越過70%的門檻，城市化進程的真正空間已然狹窄。

在這場房地產市場的風雨飄搖中，政策與市場的博弈，投資與剛需的碰撞，如同一部諷刺意味濃厚的現實劇，生動展現了人性的貪婪與恐懼，市場的起伏與沉淪。而那些曾經風光無限的房企巨頭，如今也只能在時代的洪流中掙扎求存。人口與城鎮化率的冷峻數據猶如明燈，直指一個不容忽視的現實：剛需購房群體已接近枯竭，基數之低，令再多政策也如隔靴搔癢，難以施展。

面對此情此景，我國房價步入長期下行通道，似乎已成為不可逆轉的大勢所趨。國家調控政策在這股洪流前顯得渺小而無力，猶如螳臂當車，不自量力。

回顧2000年前后，那場房地產市場的狂熱盛宴，購房需求如潮水般洶涌，即便政府頻出重拳，加息、提高首付比例，企圖給樓市降溫，卻仍難以遏制房價的階梯式飆升。彼時調控越緊，房價越漲，與今日調控之下房價的頹勢形成了鮮明對比，宛如歷史與現實的兩面鏡子，映照出截然不同的景象。

面對未來房價的長期下行預期，眾人心中不禁升起一個疑問：房價究竟要跌至何種程度才算觸底？這個問題無論是有房一族還是無房者，都迫切想要知曉答案。

本期內容我們將通過兩種嚴謹至極的算法，為您揭示房屋回歸商品本質后的真實價值。

曾幾何時，投資客們是推高房價的主力軍，他們在房地產市場中呼風喚雨。近年來，隨著人口與經濟數據的真實反饋，房價瘋漲的神話終于破滅。投資客們紛紛敗退，房屋這一曾被視為資本增值利器的投資工具，終于回歸其最原始的居住屬性。在租房這一同樣滿足居住需求的選項面前，房屋的價值開始與租金進行比價，從而形成新的參考坐標。

以北京海淀區五道口附近的華清家園為例，該小區房價已飆升至10萬元每平方米，一套109平方米的房子，成交價格高達千萬，而租金僅為每月14500元，年租金17.4萬元。以此計算，該房產的租售比僅為1.6%，這意味著千萬房產一年的收益率還不如余額寶等貨幣基金的純收益。更何況，房東還需承擔物業費、維修費、空置期損失、中介費等一系列額外成本。這些隱形的負擔讓房屋的投資價值雪上加霜。

如此看來，房屋的居住屬性日益凸顯，而投資屬性則逐漸淡化。在市場的自我調節下，房價正逐步向其真實價值回歸。未來或許我們將見證一個更加理性健康的房地產市場。

此外，隱藏于光鮮房價背后的，是房屋老化帶來的價值折舊。這一隱形重擔，一旦房價停滯，便如巨石壓心，愈發沉重。試想，幾年的房租涓涓細流，或許還填不滿一次房屋大修的天文數字。

以我國各大城市為例，租售比普遍低于2%，大城市尤為突出，高昂的房價拉大了分母，回報率幾乎縮水至冰點。這微薄的2%回報率在扣除稅費、維護等各項成本后，往往只留下一片赤字，投資者甚至可能為負數收益買單。僅今年上半年，不少城市房價跌幅已輕松超越這2%的租售比。

如此看來，持有房產在我國已近乎一場賠本生意，即便房價僵持不跌，租房的性價比也遠超購房。

那么，租售比的合理界限究竟何在？參考發達國家數據，租售比通常高于4%，幾百萬元房產年租僅需4萬。但請注意，這4%中還需剔除約1%的房產稅。

因此，國外房產的實際持有成本在加入房產稅后，約徘徊在2%到3%之間，以年化租金4%減去成本，實際年化收益率僅在1%到2%。也就是說，百萬元房產一年下來，扣除所有成本真正到手的不過1萬至2萬。

這一收益率是市場供需博弈的結果，在發達國家長期低利率環境下約維持在1%左右，這便是無風險收益。相比之下，房產雖屬低風險資產，卻也暗藏風險。因此，1%到2%的實際收益率顯得相對合理。一旦這收益率異常飆升至5%乃至10%，市場便會聞風而動，大量資金涌入購房，推高房價直至收益率回歸理性區間，這便是房價市場化的自我調節機制。

合理的租售比應涵蓋持有成本、無風險收益率及風險溢價。以此為基準，我們不妨測算一下當前市場標價1090萬的華清家園房產，其真實價值幾何？或許在剝去層層泡沫后，我們會得到一個截然不同的答案，揭示房產投資背后的真實面貌。

租金水平完全遵循市場法則，其定價依據是居民收入的實際情況，以當前華清家園的租金17.4萬為例，這恰好反映了市場能夠欣然接納的價格點。而我國十年期國債的無風險收益率僅為2.3%。

相比之下，房產作為一種資產在國內的風險評估中相對偏低。即便如此，我們仍賦予其0.5%的風險溢價收益，加之2%的持有成本。依據這一邏輯公式，合理的租售比應達到4.8%（即2%+2.3%+0.5%），方能被市場視為真實的價值基準。

以此反推，華清家園的房產，其真實市場價值底線應為363萬（即17.4萬÷4.8%）。若以低于此價購入，僅憑租金收益便能輕松超越國債及社會平均投資回報率，資本自然趨之若鶩，房價底部亦隨之得到支撐。

如此看來，華清家園的房價泡沫仍有三分之二的空間，遠未觸及底部。諸位不妨依據上述算法自行估算自家房產的真實市場價值，不妨將結果分享至公屏或評論區。料想多數人在得知真相后定會心生涼意。

悲觀之余，也需冷靜審視，細心觀察或許已發現，盡管溢價收益的0.5%與2%的持有成本為固定項，但國債收益率的2.3%卻非一成不變。事實上，10年期利率已從去年的2.91%一路下滑至當前的2.3%，且未來仍有進一步下調的可能。

倘若利率調整至1%，租售比門檻將降至3.8%。此時，華清家園的房產市場價值將躍升至458萬（即17.4萬÷3.8%），泡沫縮減至二分之一。若利率趨近于0，則市場價值更是飆升至621萬（即17.4萬÷2.8%）。

透過這一公式，不難洞悉降利率與房產稅出臺遲緩背后的深層邏輯，皆是為了避免房地產市場的硬性著陸，決策層構想了一個精妙的數學游戲。將17.4除以1090，意圖在于隨著居民收入的攀升，分子端的租金水漲船高，同時確保分母即房價基礎保持平穩或微跌，以此策略性地實現房價的軟著陸。

這場景宛如一場空中雜技，不是飛機向下俯沖迎接地面，而是地面悄然抬升，直至與飛機輕柔觸碰完美降落。然而，現實卻如同諷刺劇，地面非但未上升，反而布滿裂痕，崎嶇不平。乘客們在飛機上目睹此景，驚慌失措，紛紛搶奪跳傘的機會，以求自保。

提及房價的市場底，不妨以北京某小區為例，若要擠出三分之二的水分，這泡沫之大，一旦破裂，足以引發一場經濟風暴。在這市場底之下，還隱藏著一個由國家隱形之手托舉的政策底。

這政策底實質上是一道防線，防止房地產領域出現大規模違約潮。在我國購房大軍中杠桿身影屢見不鮮，多數購房者背負著銀行貸款，以昔日盛行的三成首付為例，剩余七成即為杠桿之力。想象一下，僅憑30萬本金便能撬動70萬資金，購入百萬房產，杠桿率高達3倍。

由于若房價滑落超過三成，即售價不及70萬，即便售房所得，也不足以償還70萬貸款。此時，斷供成為某些人的理性選擇，放棄償還余款，看似以70萬售出房產，實則賺了筆差價。更何況，我國存量房貸利率約4.5%，實際成本遠超70萬之巨。當然，若深究利率影響，算法復雜冗長，此處暫且簡化為三成跌幅的直觀判斷。

回顧2020年后，眾多購房者于高位接盤，若房價跌幅超出三成，斷供念頭便會悄然滋生。大規模斷供將引發連鎖反應，大量法拍房涌入市場，價格打折出售，進而加劇房價下行趨勢，形成惡性循環。這一幕無異于一場精心策劃的空中樓閣，在現實的狂風驟雨中搖搖欲墜。在冷酷的經濟邏輯下，一個如同黑洞般的螺旋式惡性循環悄然成型。

這是國家與銀行業界極力避諱的尷尬現實。近三年來，房產成交均價被硬生生砍去了三成，這便是你家房產所面臨的政策底線。不妨動動手，依據這一算法推算一下你所在城市小區房產的政策底線，然后在評論區曬一曬，看看同城的伙伴們是否能找到一絲共鳴，或許還能借此溫暖彼此冰涼的心。

通過兩種截然不同的房價底部算法，我們得以窺見市場的真實面貌與政策的美化修飾。市場底與政策底，后者總是高傲地凌駕于前者之上，這無疑揭示了我國樓市價格泡沫的龐大體積。

而泡沫之下是高昂地價的堅實支撐。地價這個看似簡單的數字背后，實則牽扯著城投公司與銀行的巨額底層資產。一旦地價下滑，城投與銀行將面臨難以承受的巨額虧損，宛如多米諾骨牌效應一觸即發。

正因如此，各種救市政策如雨后春筍般涌現，但地價卻始終堅挺，即便土拍市場門可羅雀，地價也未曾有過絲毫松動。我國的地價已經深深捆綁了城投與銀行，進而將整個國家卷入其中，形成了一張錯綜復雜的利益網，短期內難以掙脫。

面對這一困境，我國房地產似乎只能借鑒新加坡模式實行雙軌制，一方面，讓有錢人繼續追捧高價商品房；另一方面，政府大力開發廉租房，確保普通民眾的居住需求。這一策略既維持了高地價的穩定，又為窮人保留了一席之地，可謂一舉兩得。

事實上，多地開始行動，停止高容積率地塊的出讓，轉而專注于低容積率的改善型小洋房建設。同時，城區獨棟別墅用地的限制也悄然松動，預示著豪宅市場的回暖。城投公司也紛紛出手，收購存量房作為未來的廉租房儲備。

這一系列操作預示著房地產市場的分化趨勢。剛需樓盤因廉租房的沖擊而貶值，改善型樓盤則相對保值。但除了極少數地理位置優越、周邊土地開發殆盡的樓盤外，其他改善房也將隨著產品迭代而逐漸貶值。

簡而言之，改善房的未來將如同汽車一般，完全回歸商品屬性。人們購買它們是為了使用與享受，而隨著時間的推移，新產品不斷涌現，舊的改善房將因品質落后而折價。

在這場房地產的變革中，政策與市場的博弈，富人與窮人的分野，以及房地產商品屬性的回歸，共同編織了一幅復雜而諷刺的圖景。