朋友們，目前的情況是，一套價值1000萬的房子租出去，一年租金大約14萬；而1000萬現(xiàn)金存在銀行，一年利息大概10萬或者11萬。現(xiàn)在問題來了，你覺得應(yīng)該買房還是持有現(xiàn)金呢？

大家可以把答案打在評論區(qū)。最近很多咨詢者都是從這個角度來問我的。

大家知道這個問題有意思在哪嗎？要是把它放到4年前，也就是2021年問你，情況大概是這樣：1000萬的房子租出去，一年租金8 - 10萬；1000萬現(xiàn)金存銀行，一年利息三十來萬。那時候該買房還是持有現(xiàn)金呢？你看，短短4年，已經(jīng)頗有滄海桑田的感覺了。

更離譜的是，回憶一下，4年前人們往往更傾向于選擇房子，哪怕當(dāng)時房子的租金回報率不如存款利息。因為那時正處在房價上漲周期。但現(xiàn)在，大家肯定更偏向持有現(xiàn)金，對吧？這幾年房價下跌，大家都被打擊怕了，即便現(xiàn)在存款利息不如房子租金收益，情況依舊如此。

為什么會有這么大的變化呢？

表面上看，好像是房子租金漲了，存款利息降了，其實不然。更深層次的原因是這幾年房價下跌，使得房子的租金回報率看起來變高了?，F(xiàn)在價值1000萬的房子，雖然租金能有十來萬，但幾年前它的房價可能是1300萬、1400萬，甚至1500萬，硬是在這幾年跌下來了。所以咱們評判這個問題，必須從當(dāng)下視角分析。

這幾年利率一直在降，今年一年期利率已經(jīng)降到1.1% 。也就是說，現(xiàn)在1000萬存一年利息大概11萬左右。而現(xiàn)在市值1000萬的房子，也許4年前值1400萬，但那都是過去式了，就按現(xiàn)在1000萬市值算，一年租金大概14萬左右，已經(jīng)高于銀行存款利息了。

房子和現(xiàn)金的收益關(guān)系就像蹺蹺板，一邊是房價下跌導(dǎo)致房屋收益率提高，另一邊是利率下調(diào)致使現(xiàn)金回報率降低。從幾年前的失衡，到現(xiàn)在又重新趨于平衡。

聽完前面這些，接下來有幾個問題需要咱們一起探討和面對。

第一，存款利率還會不會繼續(xù)降？

第二，房租還會不會繼續(xù)降？

第三，房價還會不會繼續(xù)降？

這三個問題的答案，將決定從現(xiàn)在起我們該存錢還是買房。

先看第一個問題，存款利率還會不會繼續(xù)降？很有可能會。過去一年多我一直跟大家說，現(xiàn)在處于降息大周期，而且這個趨勢還在延續(xù)。眼下咱們降息的步伐還算克制，等美國那邊特朗普搞定美聯(lián)儲，開啟新一輪降息后，咱們也會有更多降息空間，直到資產(chǎn)價格出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，物價開始上漲，新一輪通脹到來時，才有可能加息。

再看第二個問題，房租會不會繼續(xù)降？

對絕大部分城市來說，接下來會面臨很現(xiàn)實的狀況。租金可不講什么大道理，房子再好、裝修再棒，租客覺得貴，租金就得降。房子一旦空置租不出去，就白白損失現(xiàn)金流。

就目前情況來看，人口減少、降薪、裁員、通縮，從這個周期來講，房租面臨的挑戰(zhàn)毋庸置疑。只有少數(shù)能不斷吸引外來人口且保持良好發(fā)展的城市，才有可能穩(wěn)住當(dāng)前租金價格，但這種城市比例非常低。不信的話，大家可以查查自己所在城市最近幾年人口凈流入情況。不管情況如何，大家要知道，生育率暴跌的趨勢才剛開始顯現(xiàn)，這會是一個長達(dá)幾十年的大周期。

分析完利率和房租，再看房價的未來，思路就更清晰了。利率下降對房價有利，因為購房者房貸壓力會減小，同時會促使存款從銀行流出。而房租下降則對房價不利，意味著房子這項資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流回報率降低。所以從中期，也就是未來2 - 3年角度看，降息會對房價有一定支撐。但從長期，5 - 10年甚至20年來看，人口減少會導(dǎo)致房屋空置率提高，租金下滑等問題，都不利于房價。

當(dāng)然，這樣分析還不夠全面，影響房價漲跌還有一個關(guān)鍵因素，就是債務(wù)驅(qū)動能力。得有人愿意負(fù)債加杠桿進(jìn)入樓市，才能推動房價上漲?；仡櫱皫啄辏I房的人都背負(fù)了房貸，他們就是當(dāng)時推動房價上漲的力量。

但居民負(fù)債能力有限，一個人不可能無限制借錢。這幾年，居民杠桿率在65%左右已停止增長，現(xiàn)在別說人們不愿意借錢，甚至提前還貸的情況都變多了。所以得等人們債務(wù)壓力小一些，在下一個周期才有可能重新推動房價上漲，從這個角度看，過程也會比較漫長。

而且難就難在這個過程中會出現(xiàn)各種無序變量干擾我們的判斷，同時影響我們的生活。很多時候我們倍感無奈，但又不得不面對。因為經(jīng)濟(jì)這東西，你不去研究它，它只會給你帶來更大壓力，所以我們只能保持對信息的判斷能力，才能做出更好的選擇，大家說是不是？