上海樓市“半年報”出爐，一二手房成交面積創四年新高。

5月新房成交均價更是創5年新高。

今年上半年，上海158個新盤共20次觸發積分。

認購率超130%的共42個項目，最高認購率412%。

39個新盤均價突破10萬元/㎡，保利世博天悅一套房源單價高達30.27萬元/㎡。

“日光”的上海豪宅，擊穿了環線房價天花板。

但數據背后，暗藏不利信號：6月新房銷量銳減。

其中內環內、中環間豪宅新房成交收縮最為明顯。

偏遠的郊區樓市，幾乎全面停擺。

雖然6月日光盤頻出，市場看起來還很熱鬧。

但從全局角度來看，新房整體熱度在下降。

首先是全市推盤量正在減少。

6月全市總計開盤35次，低于5月份的37次。

6月全市總推盤量3957套，遠低于5月份的5148套。

如此高熱度的新房市場，推盤量是個很重要的原因。

今年以來，上海有意控制新房供應，堅定存量去化。

近一年，上海月新增供應平均4000套左右，較上一個年度周期收縮40%左右。

其次是“日光盤”推盤量更少，開發商饑餓營銷，營造“日光”熱度。

6月上海雖然有近三分之一的樓盤日光，但每次推出的房源并不多。

有一大半推盤不足100套，最少的僅有25套。

最后是遠郊新房逐漸被市場拋棄，無人認購。

并且價格越低的樓盤，銷售壓力越大。

6月上海共有14個樓盤認籌低于50%，其中12個甚至取消了搖號環節。

一般來說，只有認籌率低于5%的情況才會取消。

這些樓盤特點也比較類似，基本上都在郊區，均價低于6萬的高達9個，3個新盤均價低于3萬，分別位于青浦朱家角和金山。

金山的新華星耀東方，有套房源單價僅20286元/㎡，成為上海新房價格的底邊線。

上海樓市的割裂感，真的愈發強烈了。

各大網絡媒體報喜不報憂，鋪天蓋地的“日光”新聞只是新房市場的冰山一角。

絕大多數樓盤銷售承壓，才是市場的真實情況。

底層邏輯

上海新房劇烈分化的底層邏輯，是金融屬性的退化。

30年前，基于巨大的人口紅利和高速的城市擴張，上海房價快速增長。

上海的房子可以閉著眼睛買，躺著把錢賺。

但現在城市建設趨于飽和，人口出現負增長，房子卻越造越多。

普漲的時代終結了，新房去化困難，二手房價跌跌不休。

現在大家買房，只關心怎樣才能不被套。

這時候，ZF用產品力創新吸引改善客群，推好地，建好房。

買中環內的新房相對靠譜，成了共識。

一方面市區地價一直創新高。

另一方面市區樓盤價格每次都是低開高走。

兩個因素疊加給了購房者信心。

而郊區樓盤在這兩方面的表現都不盡如人意。

沒有金融屬性，純靠自住，那么多供應如何消化。

現在全市沒賣出去的新房，大約80%都在外環外。

當全國富豪涌入上海市區豪宅，當外環外樓盤以“零認購”的結局退場。

這場“冷熱不均”分化的根源，是市場回歸理性的必然結果。

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解決措施

為了應對這一局面，上海樓市開啟供給側改革：

市中心瘋狂供好地，郊區悄悄降容積率。

這相當于左手給高端改善打雞血，右手給郊區剛需送福利，兩邊都照顧到了。

市中心這邊像靜安、徐匯這些黃金地段，宅地供應一批接一批。

開發商搶地搶紅了眼，地價上去了，新房價格自然水漲船高。

這反而讓郊區的新房看起來更“香”了。

現在市區和郊區的價差能拉到2倍還多，郊區性價比一下子就出來了。

郊區這邊容積率降到1.2-1.5（原來普遍2.0+），開發商開始拼命做6層洋房+疊墅。

松江新城、嘉定新城這些近郊板塊，現在遍地是"小高層+別墅"混搭，得房率蹭蹭漲，住起來確實比高層舒服多了。

關鍵是價格也沒貴太多，郊區改善客也愿意買賬。

這樣操作既能繼續維持市區新房熱度，兌現看漲預期，拉開與郊區價格差，提升郊區性價比。

又能使郊區產品供應差異化，提供更多低密度產品。

現在就看兩個關鍵點：

1、郊區這些低密產品能不能快速賣掉（目前去化周期有點長）

2、市區和郊區的價差能不能穩住（現在2.5倍有點透支了）

說白了，上海這是在用“供給側改革”給樓市換賽道。

這次不是簡單的降價救市，而是重新設計產品體系。

至于能不能成？還得看市場買不買賬。

但至少手段是高明的：

讓有錢人繼續追市區，讓普通人也能住上更好的郊區房。

退一步講，就算郊區最后實在去化困難，也并非沒有解法。

外環外全面放開限購，一定能拯救郊區新房。

但這對已經腰斬的環滬樓市來說，無疑又是一次暴擊。

所以這個大殺器，肯定不會輕易拿出來用。

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優質產品，永遠具備競爭力

樓市的分化，本質上就是購買力的分化。

郊區很多新房賣不掉，一是有錢人不去買，二是本地人看不上。

你要是房子造的好，性價比高，依然有人擠破頭為品質買單。

6月份的“日光盤”中，照樣有寶山的新房，央企金茂在楊行打造的金茂棠前。

產品標準層高3.1米、270度全景飄窗、LDKB一體化、超12米南向全屏開間，小區內部打造了1600平的高定會所，私宴廳、健身房、無界泳池，還有主題度假園林。

稱得上是2025年北上海劃時代的改善產品。

再加上有大吳淞戰略+寶山站開工+合生匯簽約+19號線規劃等超級利好加持，金茂棠前未開先火，開放驗資當天就燃爆上海。

5月首開售罄，供不應求。

10天后緊急加推新品，二期觸發積分清盤，三期加推。

在同質化嚴重的市場，品質和配套，絕對是核心競爭力。

寶山的開發商打造出四季隱秀和金茂棠前，給了郊區開發商們標準答案：

想要你造的房子能賣掉，首先你自己得拿出誠意來。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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