在2017年，上海首次劃定了中央活動(dòng)區(qū)（CAZ）的范圍：

劃CAZ是一件大事，標(biāo)志著一個(gè)城市核心區(qū)從單一商務(wù)功能（CBD）向金融、文創(chuàng)、消費(fèi)、居住等多種業(yè)態(tài)綜合發(fā)展的進(jìn)階。

CAZ作為城市最高能級(jí)的功能承載區(qū)，范圍并不是一成不變的。

隨著上海2035總規(guī)推進(jìn)與更多城市功能板塊的職能完善，擴(kuò)容CAZ是未來的一個(gè)趨勢(shì)。

如果未來上海的CAZ繼續(xù)擴(kuò)大，那么哪些板塊會(huì)率先被劃進(jìn)去呢？誰的身價(jià)要漲？

看過CAZ地圖的都覺得奇葩，徐匯的斜土路片區(qū)直接被摳出來了。

這么一大片“空白”真的是一個(gè)視覺痛點(diǎn)：

斜土路是以動(dòng)遷老破小為主的居住區(qū)，因功能單一被初版CAZ規(guī)劃排除了。

日暉新村

不過這個(gè)地方卻恰恰是CAZ西拓的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

從地圖查漏補(bǔ)缺和徐匯動(dòng)遷力度大的角度考量，斜土路未來可能第一個(gè)被劃進(jìn)CAZ。

徐匯的城市更新力度非常大，去年拆遷預(yù)算233億居全市第二；

今年徐匯的拆遷預(yù)算大幅提高到430億，已經(jīng)是全市第一的水平了！

前不久，東安一二村火速被動(dòng)遷掉，釋放出黃金地塊后，這里將建設(shè)一幢195米高的地標(biāo)建筑。

得益于徐匯北部豐富的醫(yī)療資源，東安地塊規(guī)劃了一個(gè)醫(yī)藥城，總開發(fā)面積超過18萬方，涵蓋辦公、商業(yè)、研發(fā)（醫(yī)藥城）、豪宅、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。

東安新村地塊開發(fā)效果圖

緊接著，東安新村一旁的江南新村也啟動(dòng)拆遷了（范圍涉及一村、二村及小木橋路511弄2-6號(hào)），房東、中介們集體歡呼。

江南新村正是屬于斜土路街道，徐匯這么快的動(dòng)作讓人們對(duì)斜土路其它老破小都充滿了想象空間。

這不，斜土路部分小區(qū)已傳出動(dòng)遷消息，成交價(jià)被拉到了10萬元/m2，出現(xiàn)了很多搏動(dòng)遷的買家：

斜土路的老破小要是集體動(dòng)遷掉后，肯定也會(huì)建一些商辦，這個(gè)地段成為CAZ的可能性很大。

這樣徐匯濱江、徐家匯CAZ就能連起來了，功能被整合到了一塊。

如果斜土路老破小都動(dòng)遷的話，那么龍華的老破小也有很高的機(jī)會(huì)。

如機(jī)場(chǎng)新村、龍南新村等，更新潛力很大。

等到楓林路街道、斜土路街道、龍華街道都更新完成，徐匯濱江CAZ具有向西拓展到南站的潛力。

隨著徐濱最后一塊住宅進(jìn)入上市議程，西岸金融城的開發(fā)也進(jìn)入尾聲。

徐濱基本上開發(fā)飽和了，需要向西擴(kuò)容，有可能直接擴(kuò)到南站附近。

上海南站動(dòng)車化改造完成后，商務(wù)、樞紐功能都有所提升，為未來承擔(dān)CAZ功能打下了基礎(chǔ)。

徐濱CAZ向西延伸銜接上海南站后，還能輻射華涇，對(duì)徐匯的發(fā)展意義非常大。

因此斜土路成為CAZ、徐濱CAZ繼續(xù)西擴(kuò)的可能性是非常高的！

上海CAZ如果向西北拓展的話，普陀的真如、長(zhǎng)風(fēng)可能會(huì)率先被劃進(jìn)去。

普陀是上海六大中心城區(qū)中唯一遺憾失去CAZ的一個(gè)，全區(qū)掛0。

普陀內(nèi)環(huán)最好的地段都開發(fā)成了住宅區(qū)，擠壓了商務(wù)功能的發(fā)展。

從長(zhǎng)壽路開始，到過去長(zhǎng)期被耽誤的真如，再到尚在起步階段的桃浦智創(chuàng)城，以及失敗的第一個(gè)市郊CBD南翔銀翔湖畔。

整個(gè)上海西北都“塌方”了，迫切需要把真如上升為CAZ帶動(dòng)整個(gè)西北方向的發(fā)展。

真如發(fā)展規(guī)劃

真如定位上海城市副中心，下一個(gè)進(jìn)階目標(biāo)就是轉(zhuǎn)正為CAZ，像徐家匯那樣。

現(xiàn)在真如的一些商辦已經(jīng)建起來了，這個(gè)副城雖遲但到。

真如新面貌

最近真如還新規(guī)劃了真如之心、真如翠谷兩個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)副中心變得更“逼格”了：

這兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，將為真如帶來新的改善住宅、商業(yè)和地標(biāo)建筑，加快普陀城市界面更新。

如果真如劃進(jìn)CAZ，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)更有可能。

長(zhǎng)風(fēng)是普陀的天花板地區(qū)，商務(wù)樓和豪宅最聚集、城市界面最漂亮，還有一江一河規(guī)劃利好。

在真如被耽擱的期間，長(zhǎng)風(fēng)早就靠著臨近長(zhǎng)寧的優(yōu)勢(shì)成功開發(fā)出了商務(wù)區(qū)，成了普陀的商務(wù)高地。

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)

如果上海的CAZ向西北方向拓展，那么普陀的真如、長(zhǎng)風(fēng)最有資格劃入。

但這個(gè)要解決的問題是，CAZ是否一定要互相連接呢？“飛地式”劃分是否可行？

普陀的長(zhǎng)壽路、中遠(yuǎn)兩灣城、武寧、曹楊、光新都是密集的住宅區(qū)，沒法成為CAZ。

單獨(dú)地把真如、長(zhǎng)風(fēng)劃成CAZ，沒法與靜安、長(zhǎng)寧的CAZ連接起來。

不過參照臨港模式，臨港在規(guī)劃獨(dú)立CAZ系統(tǒng)，為“飛地”CAZ創(chuàng)造了可能。

或許可以用直線連接的方式把真如、長(zhǎng)風(fēng)與市區(qū)CAZ連起來，這就要看繪畫大師的技巧了。

上海CAZ如果往東拓展的話，順著黃浦江方向楊浦濱江東段、陸家嘴北濱江可能會(huì)率先被劃進(jìn)去。

黃浦江最先開發(fā)的是外灘和陸家嘴核心段，楊浦濱江、陸家嘴北濱江都是屬于核心江段的拓展。

楊浦占據(jù)了超長(zhǎng)的濱江岸線，只把東外灘列入CAZ是滿足不了楊浦的欲望的。

楊浦希望CAZ從東外灘開始繼續(xù)向東拓展，一直到復(fù)興島，所以提前啟動(dòng)了復(fù)興島的開發(fā)。

咱們這就來看看，楊浦濱江東段、復(fù)興島都在為晉級(jí)CAZ做哪些準(zhǔn)備？

楊浦在濱江東段拉來了不少大企業(yè)，如在建的嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團(tuán)上海科技中心等。

這里還規(guī)劃了一幢320米超高層地標(biāo)，楊浦濱江創(chuàng)智中心、濱江合生匯等都在這里：

復(fù)興島最近突然火起來了，早前規(guī)劃過“世界級(jí)科創(chuàng)島”，不過2035年之前是戰(zhàn)略留白區(qū)。

現(xiàn)在為了拼CAZ，楊浦已經(jīng)迫不及待了，提前啟動(dòng)了復(fù)興島的開發(fā)。

從楊浦7月8日印發(fā)的《上海城市空間治理領(lǐng)域人工智能應(yīng)用暨量子城市空間智能建設(shè)工作實(shí)施方案（2026—2027年）》可以看出，復(fù)興島要出道了：

該文件強(qiáng)調(diào)要加快編制復(fù)興島及周邊地區(qū)規(guī)劃并推動(dòng)規(guī)劃落地實(shí)施，開展城市空間智能治理領(lǐng)域的市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，研究制訂創(chuàng)新復(fù)興島專項(xiàng)支持政策，舉辦高能級(jí)品牌活動(dòng)、搭建復(fù)興島時(shí)空創(chuàng)新路演平臺(tái)。

按照上述文件精神，“世界人工智能大會(huì)量子城市分論壇”“全球設(shè)計(jì)大賽”“世界工業(yè)設(shè)計(jì)大賽”等有望落地復(fù)興島。

這個(gè)曾經(jīng)默默無聞的島嶼一下子“亮”了起來！

不止如此，首條滬昆低空交通航線“昆山-楊浦復(fù)興島-浦東機(jī)場(chǎng)”也在日前（7月16日）試飛成功，其中復(fù)興島成了上海市中心低空航線重要的樞紐站！

連小紅書也要“登島”了，同日宣布將在復(fù)興島打造全球首個(gè)開放世界冒險(xiǎn)島活動(dòng)“RED LAND”，并于8月8日-8月10日落地復(fù)興島。

這是小紅書首個(gè)面向游戲、二次元愛好者推出的超大型線下IP：

可以預(yù)見，楊浦濱江東段、一直到復(fù)興島，將是未來上海CAZ東擴(kuò)不可或缺的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

陸家嘴北濱江、金灘同樣具有看點(diǎn)，都是核江段CAZ東擴(kuò)的主陣地。

北濱江蓋了不少商務(wù)樓，如中企未來世紀(jì)大廈、寬洋濱江中心、浦發(fā)壹濱江、陸家嘴濱江中心、上房濱江富今廣場(chǎng)等。

其中著名的社交軟件Soul總部就在這里：

北濱江因?yàn)楸旧戆l(fā)展的一些原因，在上一波CAZ劃分中錯(cuò)失了機(jī)遇。

這里一度被造船廠、碼頭和糧倉占據(jù)，部分屬于軍產(chǎn)地塊不好動(dòng)，很晚才得到開發(fā)。

再加上濱江縱深窄、南部老破小多，可開發(fā)地塊不大，形成的商務(wù)功能不強(qiáng)。

讓北濱江的辦公樓空置率比較高。

不過總算趕上濱水商務(wù)區(qū)的潮流，北濱江的辦公樓都建起來了，沒有爛尾。

如果北濱江的辦公市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)得足夠好，加大力度吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入住，在下一輪是有可能劃入CAZ的。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，洋涇濱江、金楊濱江、金橋?yàn)I江（金灘）都有入圍機(jī)會(huì)，全是濱水商務(wù)區(qū)概念。

其中跟復(fù)興島隔江對(duì)望的金灘，浦東也在加快開發(fā)進(jìn)度了，生怕被楊浦超過。

金灘即原滬東中華船廠地塊，今年5月該廠正式喬遷長(zhǎng)興島新址，標(biāo)志著浦東最后一塊濱江寶地迎來了開發(fā)的日程。

關(guān)于金灘的具體規(guī)劃方案，也流傳出了三個(gè)版本：

從效果圖可以看出這里將建設(shè)一個(gè)集合商辦、住宅、船廠文化的新興濱水社區(qū)，值得期待！

楊浦和浦東的濱江隔江相望，大家都是下一個(gè)CAZ拓展的潛力區(qū)。

上海CAZ如果向東南拓展的話，浦東的塘橋-南碼頭濱江、花木-龍陽路地區(qū)、新楊思可能會(huì)率先被劃進(jìn)去。

塘橋、南碼頭都在黃浦江沿岸，與陸家嘴、世博CAZ相連，都有辦公樓開發(fā)，進(jìn)入下一輪CAZ規(guī)劃是很有資格的。

其中塘橋?yàn)I江是陸家嘴濱江的延伸，建有陸家嘴濱江辦公樓，辦公視野直視“三件套”：

而南碼頭濱江早前傳言是上海新市府預(yù)搬遷圣地。

因此給了很多資源，商務(wù)能級(jí)開發(fā)并不低，劃入CAZ很有潛力。

南碼頭濱江聚集了十幾個(gè)市政管理機(jī)構(gòu)：

上海市民政局、上海市衛(wèi)生健康委員會(huì)、上海市商務(wù)委員會(huì)等都在這里。

還有一些金融職能機(jī)構(gòu)，如中國銀聯(lián)中心、新開發(fā)銀行總部大樓、浦發(fā)銀行大廈等。

一直到世博央企總部，這一濱江沿線全是辦公樓，具備成長(zhǎng)為CAZ的特質(zhì)。

在真如、長(zhǎng)風(fēng)開創(chuàng)飛地式劃分CAZ后，浦東的花木-龍陽路、新楊思地區(qū)也有可能入選CAZ。

花木-龍陽路是浦東的城市副中心，下一個(gè)晉級(jí)方向自然是CAZ。

花木-龍陽路處在陸家嘴、張江兩大地區(qū)的連接中心，成為CAZ后對(duì)助推浦東向東南發(fā)展具有重要意義。

這里正在建設(shè)龍陽路大型TOD，在行政文化中心的基礎(chǔ)上補(bǔ)足商業(yè)商務(wù)短板后，未來有向CAZ看齊的趨勢(shì)。

龍陽路TOD占地2.5平方公里，規(guī)劃的商辦體量之大非常讓人震撼：

龍陽路TOD規(guī)劃

其中商業(yè)42萬㎡，比正大廣場(chǎng)、國金中心商場(chǎng)加起來還要大！

尤其是長(zhǎng)1200米、寬30米的商業(yè)步行街較南京路步行街的長(zhǎng)1033米、寬28米更勝一籌。

而辦公達(dá)到了104萬㎡，超過陸家嘴三件套上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈寫字樓規(guī)模之和！

花木-龍陽路副中心號(hào)稱浦東版徐家匯和人民廣場(chǎng)，成為CAZ也很有資格，大家都對(duì)其發(fā)展充滿了期待！

新楊思已經(jīng)有了MCAZ（微型中央活動(dòng)區(qū)）的定位，如果那些商辦能夠落地的話，是有可能轉(zhuǎn)正為CAZ的。

新楊思也規(guī)劃了超級(jí)的商辦：

1、200米雙子塔商辦×2

2、180米商辦地標(biāo)×1

3、160米商住綜合體×1

4、140/120/100米摩天樓群若干

新楊思規(guī)劃

但是這個(gè)商辦很難回本、缺乏產(chǎn)業(yè)定位，是單線地鐵缺乏樞紐支撐，操盤手也不行。

如果改規(guī)劃的話就無緣CAZ了。

綜合來看，上海CAZ的邊界是隨著城市能級(jí)的提升和板塊功能的完善不斷動(dòng)態(tài)演進(jìn)的。

從斜土路片區(qū)依托徐匯強(qiáng)大的城市更新勢(shì)能“填補(bǔ)空白”、縫合徐匯濱江與徐家匯，到真如、長(zhǎng)風(fēng)重整上海西北發(fā)展格局；

再到楊浦濱江東段、陸家嘴北濱江沿江向東拓展，以及東南方向塘橋-南碼頭、花木-龍陽路依托濱水或樞紐優(yōu)勢(shì)蓄勢(shì)待發(fā)。

這些CAZ區(qū)域的拓展，并不是簡(jiǎn)單的地理延伸，而是城市核心功能升級(jí)、空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和區(qū)域活力重塑的關(guān)鍵一步。

CAZ的擴(kuò)張是上海邁向卓越全球城市進(jìn)程中，核心引擎持續(xù)進(jìn)化、輻射能級(jí)不斷放大的必然之路，意義非常大。

你覺得上海哪些區(qū)域還有可能劃入CAZ？