重慶金科物業撤退！

有讀者發來一張圖片，是金科物業的公告，宣布將于2025年8月31日正式退出龍興未來城市小區的物業服務。

說實話，看到這事起初還是挺匪夷所思，金科是扎根重慶的老牌優質民營企業，地產公司最近已獲批債務重整，近1500億債務被“接盤”；

同時，未來城市這個小區是碧桂園、金科、浦輝聯合開發，選用金科物業，說明前期也算是“搶”來的。

其三，金科物業還在到處“接盤”，據說反響口碑都還不錯，可卻在大本營項目主動撤場，這就很反常了！

從金科物業的通告內容看，金科在未來城市小區運營已5年多，撤場的主要原因是長期虧損。

這件事，盡管是個案，但他折射出的，卻是目前物業公司遇到的一些棘手問題。

事實上我們觀察到近一年左右，全國各地都出現了零星的物業公司主動撤場，撤場的核心原因都是：物業費收不上，服務難以為繼。

物業公司說的“長期虧損”是個中性詞，因為他們也不想撕破臉，把業主交費率低、業主要求不合理降費等具體原因說出來，畢竟山不轉水轉，不想激化矛盾。

可當前物業企業整體利潤率普遍不足10%，已進入“微利經營”的事實，已是毋庸置疑！

原因很簡單：

• 物業的人工成本占60%以上，保安、保潔人數和工資沒有壓縮空間，社保繳費標準逐年提高；

• 公共能耗與維保是剛性的，包括公區維護、綠化養護，還有設備維護，不管有沒有人住，費用一分不能少；

中低入住率的小區，一旦遇到低繳費率，大概率會虧損。

如果想要繼續維持運營，可能只有減員或降質，可一旦減員，那么業主的投訴就會增多，不繳費的業主就會更多。

目前業主還普遍存在幾個誤區：

誤區1：“我沒裝修入住，沒享受物業服務，就不交物業費”

根據《民法典》第944條，當物業服務人已按照合同約定和相關的規定提供物業服務，業主不得以其未接受或者不需要接受該物業服務為由，拒絕支付物業費。

“沒裝修入住”的拒繳費理由在法律上并不成立。

誤區2：“別人不交，我也不交”

現在都有小區業主群，當有業主對物業不滿意時，往往會夸大問題，放大矛盾，宣揚“不交物業費也不會怎么樣”，“大家團結要求降費，甚至趕走物業”等等。

欠費會像病毒一樣蔓延。

并且換了物業就可以不交之前的物業費了，這個想法就更天真了，舊賬一定會清算，而且原物業撤場之后就更不會講“情分”，大概率會法律追償。

誤區3：“物業公司多的很，換一家就是了”

俗話說“走了張屠戶，不吃混毛豬”，所以有業主會認為“金科不干，還有龍湖萬科綠城”。

但物業這行當的實情是：假設優質物業A都干不好，主動撤離了，那么和他同級別的BCD物業公司99%不會接手，接盤的往往會是低價低質的公司團隊。

因為規模、品質近似的物業企業，成本核算方式是相同的。

誤區4：通過“不繳費”倒逼物業公司屈服

持續的大范圍不繳費的后果，其實顯而易見。

1）惡性循環：欠費→物業減員減配→服務質量惡化→更多業主拒繳→擺爛，或是退場；

2）房屋價值貶值：小區臟亂差，二手房會更賣不起價；

3）違約賠償：業主無故欠繳物業費，物業公司可依法起訴業主，如果業主敗訴，需補繳本金+違約金+訴訟費。

誤區5：“物業費有大幅降價空間，你看某某小區，從3塊多降到1塊了”！

物業費定價與小區規模、房屋形態、入住率高度相關。

相同的價格不適用每個小區。

比如現在很多20年前的小區，物業費才1塊多，物業公司還會樂呵呵的搶來搶去，可新小區物業費3塊多，業主要求降到1塊9，物業就不干了！還要“跑路”！

背后的原因：除了繳費率高、總費用高之外，高密度高入住率的老小區額外收益相當不菲，而低密新小區幾乎沒有。

說實話，類似未來城市這樣的新區低密小區，入住率低，繳費率低，不是金科做不下來，換誰都一樣，沒有公司能"用愛發電"永遠活下去！
物業費是小區運轉的"血液"，斷供的結果只能是死亡，而最終買單的是業主。

不要等到垃圾成山才想起物業的好，不要等到下一個物業依然不滿意，又繼續折騰。

正確的做法其實的不是拒交費，而是通過監督服務質量，指出具體問題，理性的坦誠溝通解決方案，而非將不交物業費當成“籌碼”逼物業降費，逼走物業公司。

那樣只可能換來小區環境安保惡化、生活品質惡化。

物業和業主不是"敵人"，而是"合作伙伴"。

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