家人們！今天必須跟你們嘮一件樓市 “大瓜”！萬科又雙叒叕找深圳地鐵借錢了！7 月 3 日一紙公告，直接申請(qǐng) 62.49 億借款，還不算 8.9 億的展期！這可不是小事兒，要知道，這已經(jīng)是今年第 6 次 “輸血”，累計(jì)金額高達(dá) 211 億！深圳地鐵這是要把家底都掏出來，上演一場(chǎng) “生死時(shí)速” 的救市大戲啊！

先給大伙算筆賬，2 月借兩回，4 月、5 月、6 月各借一回，現(xiàn)在 7 月又來！短短半年，借款頻率比你點(diǎn)外賣還勤！有人可能納悶，萬科這么大的房企，怎么淪落到靠 “續(xù)命錢” 過日子？答案就藏在一組嚇人的數(shù)據(jù)里 —— 克而瑞研報(bào)顯示，2024 年末萬科有息負(fù)債 3612.8 億，短債 1582.8 億，可手里的現(xiàn)金只有 881.6 億，還得刨掉不能動(dòng)的預(yù)售監(jiān)管資金！這就好比你信用卡欠了幾十萬，兜里卻只有幾萬塊，換誰不得急得直冒冷汗？

更扎心的是，萬科借的每一分錢，都拿去堵債務(wù)窟窿了。管理層自己都說，2025 年已經(jīng)還了 160 多億公開債，雖然下半年境外債壓力小了點(diǎn)，但明眼人都知道，這只是 “治標(biāo)不治本”。現(xiàn)在的萬科，就像一個(gè)在暴風(fēng)雨里漏水的巨輪，補(bǔ)了這邊，那邊又開始滲水。

為啥曾經(jīng)的行業(yè)龍頭會(huì)走到這一步？這事兒得從 2018 年那場(chǎng) “活下去” 的吶喊說起。當(dāng)年萬科喊出這句口號(hào)，結(jié)果轉(zhuǎn)頭就開始瘋狂拿地！2019 年拿地金額全國(guó)第一，2020 年、2021 年穩(wěn)居第二！可誰能想到，這三年拿的地，樓面價(jià)高得離譜！2022 年樓市急轉(zhuǎn)直下，地價(jià)貴、房?jī)r(jià)跌，妥妥的 “高買低賣”，不虧錢才怪！就像你在最高點(diǎn)沖進(jìn)股市，結(jié)果一路暴跌，能不血虧嗎？

萬科的困境，其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。2021 年樓市還能賣出 18 萬億的 “天價(jià)”，到了 2024 年直接腰斬，只剩 9 萬多億！這三年，多少房企倒在債務(wù)違約的路上，恒大、融創(chuàng)的 “暴雷” 還歷歷在目。現(xiàn)在的萬科，就算有深圳地鐵這個(gè) “金主爸爸” 撐腰，可市場(chǎng)不回暖，一切都是白搭。

這時(shí)候，不得不提提深圳樓市近期的狀況，那也是幾家歡喜幾家愁。上半年，深圳新房和二手房成交超 6.5 萬套，同比增長(zhǎng) 53.2%，住宅成交超 5.1 萬套，同比增長(zhǎng) 41.8%。就拿 6 月最后一個(gè)周末來說，光明中心區(qū)的滿京華?金碩悅府推出 81 套房源，開盤僅一小時(shí)就售罄，成了 2025 年深圳第三個(gè) “日光盤”。在這之前，龍崗閱云境廣場(chǎng)、龍華紅山華府也是開盤即售罄。

還有龍華鵬宸云筑 (二期)，556 批客戶搶 250 套房源，去化率高達(dá) 92%；南山前海時(shí)代尊府 143 批客戶爭(zhēng) 76 套房源，去化率達(dá) 90%。這些項(xiàng)目為啥這么火？說白了，大家都想趁著樓市有波動(dòng)，買到性價(jià)比高的房子。有個(gè)朋友，在深圳打拼多年，一直租房住，就盼著能買套自己的房。上半年瞅準(zhǔn)了一個(gè)新盤，位置雖說有點(diǎn)偏，但價(jià)格合適，配套也在規(guī)劃中。他咬咬牙付了首付，用他的話說，“再等下去，怕房?jī)r(jià)又有啥變數(shù)，早買早安心。”

可新房市場(chǎng)也不是一片大好。上半年新房供應(yīng)總量 17232 套，同比降幅達(dá) 44.5%，環(huán)比降幅更達(dá) 47.7%；新房住宅供應(yīng) 14983 套，同比下降 45.6%，環(huán)比下降 47.3%。為啥供應(yīng)少了？開發(fā)商心里也犯嘀咕，市場(chǎng)不穩(wěn)定，不敢貿(mào)然大量推新盤。供應(yīng)量少，庫(kù)存自然下降，6 月末新房住宅可售房源 25661 套，去化周期降至 7.5 個(gè)月，達(dá)到近四年同期新低。

二手房市場(chǎng)呢，情況有點(diǎn)復(fù)雜。6 月二手房成交均價(jià)跌破 5 萬元 /㎡整數(shù)關(guān)口，以 4.93 萬元 /㎡創(chuàng)近年新低。全市降價(jià)房源量突破 3.45 萬套，漲價(jià)房源僅 3081 套，這差距，簡(jiǎn)直是天壤之別。有位業(yè)主，幾年前買了套二手房，本想著房?jī)r(jià)能漲，賺一筆。可現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，他著急用錢，想賣房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)掛出去好久都沒人問津，就算降價(jià)也吸引不了多少買家。深圳二手房的供應(yīng)量還在持續(xù)增加，截至 6 月 30 日，有效二手房源量達(dá) 73858 套。二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，也給新房市場(chǎng)帶來壓力，就算新房的容積率、得房率不斷提高，購(gòu)房者還是會(huì)對(duì)比價(jià)格，這就導(dǎo)致新房也得想辦法降價(jià)促銷。

再回到萬科，6 月單月萬科權(quán)益銷售額同比下降 54.2%，上半年累計(jì)降幅達(dá) 45.8%，在 TOP10 房企里跌幅第一！在深圳，萬科也有不少項(xiàng)目，像之前推出的一些樓盤，銷售情況也不太樂觀。以前萬科的房子，大家都覺得品質(zhì)有保障，搶著買。可現(xiàn)在，市場(chǎng)大環(huán)境不好，消費(fèi)者觀望情緒濃，萬科也得跟著市場(chǎng)節(jié)奏走，降價(jià)促銷、加大宣傳力度，可效果還是不太理想。

不過話說回來，深圳地鐵這次下的血本，確實(shí)夠狠！2.34% 的借款利率，比 LPR 還低一大截！這擺明了就是 “兄弟，我陪你扛到底” 的架勢(shì)。可問題是，光靠輸血能行嗎？市場(chǎng)信心不恢復(fù)，萬科就算借到再多錢，也只是在 “燒錢續(xù)命”。

作為一個(gè)在樓市摸爬滾打十幾年的老炮兒，我必須說：萬科不能倒！這種頭部房企一旦暴雷，影響的可不只是股價(jià)和開發(fā)商，幾十萬購(gòu)房者的房子、無數(shù)家庭的積蓄，甚至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)都會(huì)跟著遭殃。但要想真正 “活過來”，光靠深圳地鐵不行，光靠降價(jià)促銷也不行，關(guān)鍵得讓老百姓重拾信心，讓樓市回歸 “住” 的本質(zhì)。

最后，我想問問屏幕前的大伙：如果萬科真的撐不住了，你覺得會(huì)發(fā)生什么？歡迎在評(píng)論區(qū)留言，咱們一起嘮嘮！記住，關(guān)注我，帶你看透樓市真相，買房路上不踩坑！