原創 劉博團隊

7月4日，新加坡政府宣布采取新一輪房地產市場降溫措施，旨在抑制房價過快上漲。

新政的核心是：將賣家印花稅的適用持有期將從三年延長至四年，稅率將在第一年內從12%提高至16%。

簡單來說，新加坡政府希望購房者更長期持有房產，并為短期出售行為付出更高成本，以此打擊“快進快出”的炒房客。

而這個政策也釋放另一個信號：新加坡現在很火，很熱，市場好得不得了。

提到新加坡，也讓人自然聯想到另一個亞洲金融中心——香港。

當新加坡“加辣”降溫時，香港正“撤辣”救市。

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2024年10月16日，香港時隔14年，再次打開購房移民的大門。

香港新政的核心內容包括兩個方面：

第一，優化了“新資本投資者入境計劃”。

從即日起，投資者可以將住宅物業納入投資范圍，只要房產成交價在5000萬港元或以上，其中1000萬港元就可以計入3000萬港元的移民門檻。

第二，放寬了住宅物業的按揭貸款條件。

不論物業價值、用途或持有方式，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限調整為五成，降低了購房門檻。

在此之前，香港在2024年3月就重啟了暫停多年的“新資本投資者入境計劃”，設定3000萬港元的投資門檻，但當時投資不包括房產。

而在2024年2月底，香港樓市全面撤銷“辣招”，取消額外印花稅等措施，同時放寬了按揭成數限制，這些舉措極大地降低了交易成本，進一步提升了買家的實際購買力。

我們不妨對香港和新加坡的投資移民方案進行對比，你會發現，香港是越來越寬松的，新加坡是越來越嚴格的。

先看香港：

凈資產要求：申請人須在提交評估前連續6個月，凈資產不少于3000萬港幣（約2700萬人民幣）。

投資承諾：獲原則批核后180天內，需完成總額3000萬港幣投資，其中至少2000萬金融資產、最多1000萬可計入房產（住宅或非住宅）。

停留及永久權：初獲24個月簽證，可攜家屬；持續滿足投資與申報條件7年后，可申請無限期逗留及永久居民身份。

這些愈發寬松的投資移民政策，正是為了應對樓市的持續低迷。

官方數據顯示，香港房價在2024年下跌超過7%，已是連續第三年下跌，較2021年的高點累計跌幅接近30%。

香港二手房價及租金走勢

新加坡全球投資者計劃：

方案 A（企業投資）：投入1000萬新幣（約5620萬人民幣），在新加坡創辦或擴張企業，同時新增至少30名員工。

方案 B（基金投資）：投入2500萬新幣（約1.4億人民幣）至政府認可基金。

方案 C（家族辦公室）：管理資產總額2億新幣（約11.2億人民幣），并至少在當地投資5000萬新幣。

停留及永久權：投資完成后即可申請新加坡永久居民，家屬包括配偶及未成年子女。

與香港的“撤辣”救市形成強烈反差，新加坡投資移民門檻的不斷提高，其底氣正源于一個全面“過熱”的市場。

這種“過熱”體現在居民生活的方方面面，房價是首當其沖的。

2024年，新加坡私人住宅價格全年上漲3.9%，雖然增速相比前一年6.8%有所放緩，但市場熱度不減，第四季度更是環比上漲2.3%，創下全年季度漲幅之最。租金同樣水漲船高，專家預測2025年私宅租金可能再漲3%。

新加坡房價走勢

除了住房，新加坡的生活成本也全面上漲。

一張被稱為“全球最貴鐵皮”的擁車證（COE）價格突破12萬新元（約65萬人民幣），這意味著在新加坡買一輛普通家用車，成本是在中國的數倍。

此外，公共交通、打車費用、食品價格乃至國際學費都在上漲，讓許多居民感嘆“月月入不敷出”。盡管2024年整體通脹率有所回落，但民眾對生活成本的切身感受依然強烈。

由此可見，兩地投資移民政策的一松一緊，正是各自市場一冷一熱的直接體現。

單從投資移民的最低資金門檻來看，新加坡（約5620萬人民幣）已經是香港（約2700萬人民幣）的兩倍以上，為何分化如此之大？

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為了找出答案，我們拉出更多數據進行詳細對比。

先看家族辦公室數量。

家族辦公室被視為全球“聰明錢”的風向標。

2018年，新加坡家族辦公室數量僅45個，到2019年已接近200家，2024年已經超過2000家。

數據來源：新加坡會計和企業監管局

香港方面未找到歷年數據，但是2022年，德國投資公司 Deloitte 的市場研究指出，香港單一家族辦公室數量已突破 2700 家。

2024年香港吸引了50多家新的單一家族辦公室。

由此可見，香港依然擁有存量優勢，但新加坡展現了驚人的增長速度。

下面是香港、新加坡近七年的人口數據：

數據來源：世界銀行、香港特區政府

人口，尤其是高凈值和高技能人才，是城市競爭力的核心。人口的凈流入或凈流出，直接反映了城市的吸引力。

很明顯，香港的人口是從2019年開始下滑的，從2019到2022年減少了16.2萬人。

2023-2024年香港人口大幅攀升，得益于持續推進的各類人才引進計劃，兩年增長18.8萬人。

據最新數據，近兩年香港各項人才入境計劃共收到超過38萬宗申請，批出接近24萬宗，期間共有約16萬名人才攜同家人抵港。

新加坡人口的變化在2021年，經歷了自1950年以來的最大同比跌幅，總數下降約4.1%至545.4萬人，最主要影響是疫情。

但是從2021-2024年，新加坡新增人口58.6萬人，增幅約10.7%，對比香港這個增量相當可觀。

下面是香港、新加坡近七年的航空客運量數據：

數據來源：香港機場管理局、新加坡樟宜機場集團

國際機場的客運量是衡量一個城市作為全球商業、旅游和交通樞紐地位的晴雨表。

受疫情影響，2019-2020年新加坡樟宜機場和香港國際機場的客運量都大幅下滑，此后慢慢恢復。

但存在一個區別，新加坡樟宜機場在2024年已經恢復到疫情前航空客運量的99.1%。

而香港國際機場2024年的航空客運量僅恢復到疫情前的74.2%。

這表明新加坡更快地抓住了后疫情時代的機遇，鞏固了其在東南亞的門戶地位。

下面是香港、新加坡近七年的集裝箱吞吐量數據：

數據來源：香港海運港口局、新加坡海事及港務管理局

港口的集裝箱吞吐量是衡量全球貿易活躍度和一個地區在供應鏈中地位的硬核指標。

數據也一目了然，從2018年開始，香港和新加坡呈向下和向上趨勢，兩者走出了一條清晰的“敞口”曲線。

相比于2018年，新加坡集裝箱吞吐量增幅12.3%；同時間段香港減幅30.2%。

透過以上幾組數據，我們不是為了證明香港和新加坡孰強孰弱，而是發現了一個轉折點——2019年。

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2019年是理解香港當前局勢的關鍵轉折點。

這一時期，香港同時面臨多重挑戰：外部有持續加劇的中美戰略博弈，內部則經歷了“修例風波”與隨后的疫情沖擊。這些因素的疊加，深刻改變了外界對香港的預期。

內外環境的劇變，給香港帶來挑戰的同時，也帶來機遇。

首先，在國家戰略層面，香港的金融中心地位獲得進一步鞏固。

從中央到金融監管高層，多次在公開場合強調“鞏固和提升香港國際金融中心地位”。這并非空話，而是伴隨著一系列“政策大禮包”的落地。

比如在資本市場，隨著中概股在美國面臨的監管壓力和地緣政治風險加劇，“回港上市”已從備選方案成為首選路徑。

香港交易所為此積極改革，優化上市規則，為這些優質企業回歸鋪平了道路。

相比新加坡、倫敦等其他市場，香港的優勢是：

它不僅擁有與國際接軌的法律和金融體系，更背靠巨大的中國內地市場，能通過“港股通”機制，直接獲得內地投資者的資金支持，從而獲得更合理的估值。

Wind數據顯示，截至5月21日，港交所總共新上市23家公司，總共募資額653.25億元，分別較去年同期同比增長了35.29%和691.33%。今年以來的Ipo金額已超越2023年全年。

其次，在金融創新領域，香港也在積極布局穩定幣。

穩定幣，是與美元等法幣1:1錨定的數字代幣，其年結算量已可與Visa等傳統支付巨頭比肩。美國正試圖通過立法將美元穩定幣納入監管，以鞏固美元在數字時代的霸權。

面對這場全新的“貨幣戰爭”，中國選擇將香港推向全球競爭的最前線。

目前香港金管局已迅速行動，不僅推出了“穩定幣發行人沙盒計劃”，吸引了渣打銀行、京東科技、螞蟻集團等重量級玩家入局，更通過了《穩定幣條例草案》，為穩定幣的合規運營鋪平了道路。

通過在香港發行合規的離岸人民幣穩定幣，可以讓全球用戶和企業便捷地持有和使用人民幣進行交易和投資，讓人民幣國際化更具滲透力。

對于“一帶一路”沿線的商戶，或者從事國際貿易的企業，當使用港元乃至離岸人民幣的穩定幣進行結算時，這些資金流都將匯集于香港。

新加坡的“加辣”與香港的“撤辣”，是兩大金融中心在當前格局下不同價值邏輯的鮮明體現。

新加坡的價值，在于其成功塑造的、獨立于大國博弈之外的“避險天堂”形象，但能否長期保持中立，誰又能保證呢？

而香港的價值，是與中國經濟的崛起深度綁定的。無論是全球資本想要分享中國發展的紅利，還是中國資本需要走向世界，香港都是那個無法繞開的“超級接口”。

從這個層面看，只要中國持續向上，香港的繁榮就永不落幕。