文/克而瑞研究中心

6月中旬，國家統計局發布月度宏觀經濟和房地產數據。經濟層面，國民經濟運行總體平穩，高質量發展態勢持續，展現出較強的韌勁和活力。工業增加值、社零均環比增長，外貿也頂住壓力持續增長，前5月出口總額增長超過7%。

上半年，地產行業繼續朝著止跌回穩的方向邁進。房地產銷售基本平穩，新房銷售面積同比、金額同比保持穩定；新建商品住宅價格同比降幅繼續收窄；待售面積連續三個月減少。得益于供給側的有力調整，2025年土地交易量持續低位，加之擬收儲宅地的快速推進，預計將推動行業去庫存超過3.5億平方米，供求關系正在持續加速修復。關于下一階段的應對舉措，統計局發言人提出，將“積極主動適應房地產市場供求關系發生重大變化的現實，持續推動城市更新和危舊房改造，加大‘好房子’建設供應力度，促進剛性和改善性住房需求釋放，積極構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。”

總結

01

上半年宏觀經濟穩中有進

進出口增長顯韌性

2025年上半年，各部門加緊實施更加積極有為的宏觀政策，國民經濟頂住壓力平穩運行，生產需求穩定增長，就業形勢總體穩定，新動能成長壯大，高質量發展向優向新。具體來看：

第一，工業生產平穩增長，裝備制造業和高技術制造業增長較快。1-5月份，全國規模以上工業增加值同比增長6.3%。5月份全國規模以上工業增加值同比增長5.8%，環比增長0.61%。高技術制造業增加值增長8.6%，分別快于全部規模以上工業增加值3.2和2.8個百分點。第二，市場銷售明顯回升，以舊換新相關商品快速增長。1-5月份，社會消費品零售總額203171億元，同比增長5.0%。5月份社會消費品零售總額41326億元，同比增長6.4%，比上月加快1.3個百分點；環比增長0.93%。消費品以舊換新政策持續顯效。第三，固定資產投資繼續擴大，制造業投資增長較快。扣除房地產開發投資，前5月全國固定資產投資增長7.7%?；A設施投資同比增長5.6%，制造業投資增長8.5%。第四，貨物進出口持續增長，貿易結構繼續優化。1-5月份，貨物進出口總額179449億元，同比增長2.5%。其中，出口106682億元，增長7.2%。第五，就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率下降。1-5月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.2%。5月份，全國城鎮調查失業率為5.0%，比上月下降0.1個百分點。

從金融數據來看，5月末M1同比增長2.3%，連續半年正增長，且同比增速創下近半年新高。M2同比增長7.9%，較上月同比增速回落0.1個百分點。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續半年低于7個百分點，居民消費意愿持續提振。與此前預計一致，得益于5月初中央部委出臺一攬子金融支持政策，降準降息支持消費，5月20日最新LPR公告中，1年期、5年期LPR均已同步下調10個基點，再加之外貿環境有所改善，助力信貸和貨幣供給數據持續向好。

央行披露金融統計數據顯示，前五個月人民幣貸款增加10.68萬億元，其中住戶貸款中長期貸款增加8347億元。據此推算，5月末居民中長期貸款同比增長4%，增速較上月加快了0.4個百分點。得益于積極的金融政策扶持，當前房地產市場雖然仍面臨較多挑戰，但消費、外貿等方面指標的復蘇，還是在推動整體經濟發展和居民消費持續向好。而經濟穩步發展所帶來的居民需求釋放，也將最終反哺到房地產市場，成為樓市穩市場的根源性動力。

02

新房交易量環比回升，穩需求持續推進

2025年上半年，得益于中央和地方穩市場政策持續發力，新房市場交易總體平穩。1-5月份，新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降2.9%和3.8%，與1-4月份基本持平。部分一線、二線城市市場交易較為活躍，商品房銷售面積和銷售額保持增長。從商品房庫存看，5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，連續三個月減少。CRIC數據顯示，重點城市成交表現穩中向好，一線城市成交量保持同環比正增。2025年市場熱度持續高于去年同期，如29個重點城市5月平均開盤去化率為41%，同比上升15pcts。

聯系政策動向來看，5月初中央部委發布一攬子金融政策鞏固房地產市場回穩勢頭，降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元，將增強銀行體系對房企和購房者的放貸能力，有助于緩解行業全鏈條的融資壓力。下調政策利率0.1個百分點，并降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，預計每年將節省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持剛性住房需求，且政策發布1日內即有超過50個省市發文響應，降利率優惠得到了快速落地。此外城市更新也在快速推進，月內國務院等七部委共同發文落實相關行動，已確定20城入選財政支持城市更新名單，預計這些得到中央財政支持的城市，其城市更新行動將得到快速推進，并成為拉動投資和消費，擴大內需的重要抓手。

03

各能級房價同比降幅持續收窄

杭州、合肥、長沙連續環比上漲超過3個月

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，5月份房價延續趨穩之勢。各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續收窄。環比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。部分重點二線城市新房價格環比走勢仍持續向好，如杭州、合肥、長沙、成都等新房價格已經連續環比上漲超過3個月。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降4.3%、5.8%和2.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。

2025年5月以來，在中央層面發布一攬子金融政策穩市場的同時，地方層面也在積極提振需求，上海、廣東、福建、重慶等多個省市在月內發布提振消費專項行動實施方案，均提及要進一步穩定和支持住房消費，加快建立房地產發展新模式。從統計局披露房價走勢情況來看，5月新房價格雖然環比小幅下行，但仍處在筑底期的正常波動范圍之內，且同比降幅仍在持續收窄，從中長期趨勢來看，房價指標的企穩向好勢頭仍未改變。

04

新開工維持合理規模

助新房供給控量提質(略)

05

專項債收儲加速供給側優化調整

開發投資與廣義庫存同步“減負”

1—5月份，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%，5月份房地產開發投資8504億元，同比下降12%，降幅較3月擴大了0.7個百分點。

與開發投資下行同步，2025年以來土地供求規模延續同比收縮。前5月全國土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專項債收儲的推進，前5月全國擬收儲規模達到4700億元，其中涉及宅地超過9500公頃，供地規模下降和土地收儲大大減輕了廣義庫存壓力，據CRIC保守估算，相當于為行業廣義庫存消化周期至少減負5個月。

隨著行業逐步走向新的供求平衡點，在調降庫存規模的同時，房地產開發規模也在經歷“減負”的過程，并且受到往期開發和已售項目的影響，開發指標也會存在一定滯后性。就歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。

展望

06

上半年穩市場政策持續發力

下半年將走出“價在量先”筑底走勢

當前正在進入行業穩市場的又一新階段：一方面，多維穩市場政策齊發，中央和地方不斷推出有力舉措提振改善供求預期，行業庫存指標持續快速改善，市場殷切期盼新房交易規模實現筑底；另一方面，與近年土地供應縮量提質同步，新房供應結構出現純新盤量少質優的新局面，高品質純新盤為當前新房市場注入了活力，更催生了新質購房需求，但并不能在交易量上完全滿足當前的穩市場期許，純新盤的銷售量也不能減少存量項目的庫存規模。無論是出于保證行業流速、還是促進庫存去化來看，存量項目銷售都在承受著越來越重要的責任，應當對此積極應對，以適應行業新形勢的變化。

面對新房供給結構的變化，預計政策面將進一步加強存量用地的處置力度，在繼續加強專項債收儲、收購存量商品房用作保障房等舉措，在加強“白名單”保交樓的同時，存量宅地的正在開發部分也有望獲得更多扶持，譬如允許適當修改項目控規以更好適應當前建設高品質住宅的需要，使得舊存量用地也能符合新形勢下的產品競爭和購房者需求。而繼續推進城市更新，以及加大“好房子”建設供應力度，也將進一步促進剛性和改善性需求釋放，成為穩定市場需求規模的重要抓手。并且值得期待的是，基于二季度發改委“穩發展政策成熟一項推出一項”、以及國務院“更大力度推動房地產市場止跌回穩”的表述來看，下半年房地產有望迎來更多有力增量政策。

基于行業規模數據的平穩運行，供求關系的持續改善，以及政策面的積極預期，預計2025年下半年新房量價將延續筑底期走勢，各項房地產指標也將迎來更加明確的穩市場信號。隨著金融扶持政策的深化落實，城市更新行動的全面推進，地方促消費政策的精準落地，更多城市有望實現價格預期的企穩，成交規模也將隨之筑底。少數一二級市場交易活躍的核心城市，更將成為市場發展企穩向好的風向標。而隨著各類降庫存舉措的有力推進，尤其是收購存量房作為保障房、土地收儲等政策的進一步落實，行業待售面積將在年內繼續回落。投資開工方面，在達成穩市場階段性目標之前，預計新開工面積在兼顧去庫存和保熱度的前提下，均將處于階段性低位，開發投資、竣工、施工等指標也將在同步調整中呈現積極趨勢，共同助力房地產發展新模式的更快到來。（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞