當(dāng)朋友圈還在刷屏“房價(jià)腰斬”“割肉離場(chǎng)”時(shí)，廣州樓市已悄然上演魔幻現(xiàn)實(shí)主義劇情。

大家嘴上喊著“躺平”，身體卻在搶房，半年二手成交日均300套，總網(wǎng)簽量同比暴漲13%！

更魔幻的是，明明都在吐槽樓市不景氣，但卻還有三個(gè)區(qū)域的成交，硬生生殺出了逆勢(shì)上漲的血路。

政策底牌已亮

國家隊(duì)下場(chǎng)托市

最近我在研究樓市的半年報(bào)。

發(fā)現(xiàn)上半年，廣州樓市真的很像在坐過山車。

3月好不容易盼來了小陽春，結(jié)果余溫還未散，4月突遭貿(mào)易戰(zhàn)黑天鵝。

美國關(guān)稅大棒一揮，連珠江新城的豪宅買家都捏緊了錢包。

但好在峰回路轉(zhuǎn)，國家隊(duì)出手比想象中更狠：

央媽出手，直接三連擊：降準(zhǔn)+降息+公積金利率砸到2.6%。

貸款買房的優(yōu)惠力度一下子就達(dá)到史上最低水平，月供1萬變7000，比租房還劃算。

廣州更是直接“解綁”，限購限售限價(jià)全取消，首付壓到15%。相當(dāng)于買個(gè)車位的錢就能上車，大幅拉低人們的入手門檻。

為了刺激入場(chǎng)，舊改核動(dòng)力也同步啟動(dòng)。

全年1000億資金砸向城中村，光我身邊，就有不少“拆二代”手握現(xiàn)金沖鋒樓市。

這一條條利好在上半年密集砸下。我覺得除開當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)的刺激，更大的意義在于，它在宣告各級(jí)部門政策執(zhí)行的決心。

舉個(gè)栗子，6月中央剛定調(diào)“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，廣州就火速跟進(jìn)，宣布“全面解除三限”。

是的，貿(mào)易戰(zhàn)黑天鵝的翅膀沒能扇滅廣州樓市的韌性，反而逼出了史無前例的救市決心。

而當(dāng)政策工具箱徹底清空，注意了，市場(chǎng)底就在腳下。

新房市場(chǎng)

近郊三兄弟領(lǐng)銜

之所以說市場(chǎng)底已在腳下，是因?yàn)槲易⒁獾剑腥齻€(gè)區(qū)域已經(jīng)偷偷反彈，漲出了獨(dú)立行情。

你以為會(huì)是主城區(qū)嗎？

嗨，雖然天河海珠的成交量一如既往的高，但這次的重點(diǎn)真不是他們。

而是近郊三兄弟：黃埔、番禺、白云！

自從24年以來國央企接手舊改，黃埔的供應(yīng)量猛增，今年上半年大漲230%。

選擇多了，新房轉(zhuǎn)化推進(jìn)速度也加快。

與此同時(shí)，番禺、白云多個(gè)樓盤入市/加推，也在大量承接中心區(qū)客戶成交需求。

更驚人的是開盤去化率。

全市首開去化率22%，較去年同期上升6%。

其中，近郊區(qū)的首開去化率高達(dá)25%！尤其番禺憑借31%的去化率碾壓全場(chǎng)。

確實(shí)，回看今年的市場(chǎng)，熱點(diǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)在近郊區(qū)域。

這說明購房邏輯已經(jīng)在潛移默化地改變。

中心區(qū)高房價(jià)擠壓下，擁有“學(xué)鐵商”配套的近郊成為剛改客用腳投票的主戰(zhàn)場(chǎng)。

而開發(fā)商“降容提質(zhì)”的精準(zhǔn)供地策略，正在重構(gòu)市場(chǎng)價(jià)值坐標(biāo)系。

二手市場(chǎng)

日均去化300+

二手房市場(chǎng)也有好消息。

雖然成交價(jià)還在波動(dòng)探底的過程中，但是成交量有了明顯的抬升。

今年上半年，廣州二手房總成交56613套房源，平均每日成交量超過300套，同比增幅直接干到13%。

這勢(shì)頭，妥妥的“觸底反彈”劇本！

而且注意了，這次可不是局部狂歡，而是全市普漲。

中心區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊成交量全線上揚(yáng)，說明入場(chǎng)信心正在修復(fù)。

荔灣、南沙兩個(gè)黑馬區(qū)，同比增速超30%，直接封神。

今年的熱點(diǎn)區(qū)域番禺就更別提了，成交量幾乎要到8000套，坐穩(wěn)了TOP1的位置。

要我說，市場(chǎng)行不行，還得聽咱剛需自住黨指揮。

畢竟全市普漲主要靠剛需在各區(qū)抄底，否則，單純依賴改善客，只會(huì)出現(xiàn)“局部熱”的現(xiàn)象。

而之所以出現(xiàn)這樣的情況，除了政策核彈連發(fā)，主要還是因?yàn)闃I(yè)主集體人認(rèn)慫，知道現(xiàn)在行情不好賣，降價(jià)割肉離場(chǎng)。

部分新房還在玩些"首付分期"的小把戲，二手業(yè)主已經(jīng)打骨折了。

在這種前提下，無論是剛需還是改善甚至投資客，買二手次新房都是性價(jià)比更高的選擇。

下半年預(yù)判

盯緊三大信號(hào)

要注意，無論新房還是二手，所有的波動(dòng)不意味著崩盤，而是價(jià)格體系重構(gòu)。

如果你在下半年有置業(yè)計(jì)劃，請(qǐng)務(wù)必盯緊三個(gè)信號(hào)：

• 其一，政策底→市場(chǎng)底的傳導(dǎo)速度。
  廣州已落實(shí)“三限取消”，但工具箱還有一點(diǎn)點(diǎn)余料。

比如最近就可能會(huì)落實(shí)“商轉(zhuǎn)公”政策，此外，“購房退稅”政策也可能加碼，尤其遠(yuǎn)郊區(qū)域。

只要政策夠猛，市場(chǎng)會(huì)迅速給出反應(yīng)。

• 其二，土拍市場(chǎng)可能出現(xiàn)下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。
  上半年白云、番禺誕生多宗溢價(jià)地塊，都會(huì)在下半年陸續(xù)入市。

與此同時(shí)，中心區(qū)的稀缺靚地也將入市，我們需要關(guān)注開發(fā)商的動(dòng)作。

春江水暖鴨先知，一旦他們出手頻率提升，也能對(duì)市場(chǎng)起到激勵(lì)作用。

• 其三，產(chǎn)品廝殺會(huì)加速進(jìn)入“好房子時(shí)代”。
  國家政策正在倒逼開發(fā)商卷產(chǎn)品力。

從購房者的角度來說，我們正處在最好的年代。

可以以更好的價(jià)格，在市場(chǎng)挑挑選選，買自己最喜歡的房源，掌握主動(dòng)權(quán)。

所以，別害怕，物色中心儀的房子，就出手吧。

穿越周期者，必屬于那些在價(jià)格重構(gòu)中敢于撿拾價(jià)值碎片的人！