親愛的同學們：

畢業季又雙叒叕來啦！同學們是不是正在忙著整各種offer，卻又被租房這件事兒搞得暈頭轉向？租房這事兒看似稀松平常，實則隱藏很多法律風險，今天法官給出五個超實用的“畢業租房防坑”重要提示，送給租房路上的小伙伴們~

Part 01.

簽合同時，應該明確哪些內容？

租賃合同應當謹慎簽訂，必要的合同要素除了租賃物名稱、數量、用途這些基本信息，還有租賃期限、租金、押金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款一個都不能少。房屋最長租賃期限是20年，超過20年的，超過部分無效。

法官提示

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百零四條租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第七百零五條第一款租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

Part 02.

房屋設施損壞，由誰承擔責任？

出租人應當履行租賃物的維修義務。如果雙方對維修事項有事先約定，應當按照雙方之間約定履行。承租人應當妥善保管租賃物，要是因為自己保管不善，造成租賃物損失，應當承擔賠償責任；承租人如果按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，對于租賃物產生的損耗，無需擔責。

法官提示

一般都由出租人承擔維修義務，如果承租人正常租住使用房屋，對于房屋及設備設施產生的損耗，如電器出現故障等，應由出租人進行維修。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百一十條承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十二條出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。

Part 03.

發生工作變動，可以自行轉租房屋嗎？

不可以！除非你得到了房東的同意。承租人經出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人。而且，就算轉租了，你和出租人之間的租賃合同還是繼續有效的。要是你未經出租人同意就擅自轉租，那房東是有權解除合同的。不過，這方面法律還約定了“默認條款”，如果出租人知道或者應當知道你轉租，但是在六個月內都沒提出異議，那就視為他同意轉租。因此，在轉租前，一定要和房東商量好相關事項。

法官提示

建議根據實際情況約定租賃期限，如果確實合同期內需要退房、轉租，應當與出租人友好協商，不得擅自轉租。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

Part04.

租房期間，房東要賣房，怎么辦？

按照“買賣不破租賃”的原則，租客可以繼續承租居住，如果房東執意要出售房屋，應在合理期限內通知你，因為承租人享有同等條件下的優先購買權，若15日內未明確表示購買，房東可售房，租客仍可繼續履行合同。

若房東未通知或妨礙租客行使優先購買權，租客可要求賠償，但不影響房東與第三人的買賣合同效力。

法官提示

“買賣不破租賃”原則是為了保護善意承租人的合法權益，如果承租人明知出租人已經簽訂了房屋買賣合同，仍與出租人簽訂租賃合同，則不再適用上述原則。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

Part05

簽了房屋租賃合同才發現房子沒有房本，那合同還有效嗎？

如果出租人以“預售+按揭”模式購買商品房后出租，已對房屋進行占有使用，盡管未取得房產證，在不違反法律法規的情況下，租賃關系成立，租賃合同有效。如果房屋未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設，那租賃合同就是無效的。

法官提示

租房前，最好是要看一下房東的房本原件，不要稀里糊涂簽合同。

法條鏈接

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條第一款出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

同學們

記住這些要點提示

然后通過正規的中介機構租房

就能大大降低租賃風險啦！

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來源：“北京豐臺法院”“最高人民法院司法案例研究院”微信公眾號