小區(qū)廣告費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益

終于要有明確歸屬了

近日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、江西省發(fā)展和改革委員會(huì)、江西省公安廳、江西省市場(chǎng)監(jiān)管局、中國(guó)人民銀行江西省分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范全省住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，將從10月1日起全面規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理。

哪些是公共收益？

《意見(jiàn)》所稱公共收益，是指利用住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)依法開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)，所產(chǎn)生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等成本費(fèi)用后獲得的收益。

其來(lái)源一般包括以下內(nèi)容：

（一）依法利用住宅小區(qū)全體業(yè)主共有的房屋進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

（二）利用業(yè)主共有道路、公共場(chǎng)地停放車輛產(chǎn)生的收入；

（三）利用業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門、外墻等設(shè)置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收入；

（四）利用小區(qū)公共場(chǎng)地開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)及投放快遞柜、凈水機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)等設(shè)施產(chǎn)生的收入；

（五）對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信設(shè)施設(shè)備等所收取的占用場(chǎng)地費(fèi)用；

（六）處置經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值等產(chǎn)生的收入；

（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主共有的違約金、賠償金等；

（八）公共收益利息收入；

（九）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

公共收益歸屬誰(shuí)？

《意見(jiàn)》明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益分配事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）中就物業(yè)服務(wù)人提取合理成本的扣除標(biāo)準(zhǔn)、扣除方式等作出約定。

公共收益經(jīng)營(yíng)管理

（一）業(yè)主大會(huì)成立前，臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同有相關(guān)約定的，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)約定作為管理主體代為管理住宅小區(qū)公共收益。

臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同未作約定的，可由臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)作為公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體；在物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下，征求業(yè)主意見(jiàn)并形成業(yè)主共同決定后，也可由物業(yè)服務(wù)人作為經(jīng)營(yíng)管理主體；未依法征得業(yè)主同意的，物業(yè)服務(wù)人不得擅自利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）業(yè)主大會(huì)成立后，利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、公共收益的分配、使用和管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。

決定利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定公共收益的使用和管理有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)的，授權(quán)經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)任期。

（三）委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)、使用范圍和使用限額等內(nèi)容。

公共收益賬目管理

公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶。

業(yè)主大會(huì)成立前且臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同約定或者依法征求業(yè)主意見(jiàn)同意由物業(yè)服務(wù)人代為經(jīng)營(yíng)、管理小區(qū)公共收益的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝婚_(kāi)設(shè)小區(qū)公共收益專用賬戶，不得將公共收益與企業(yè)其他收支合用一個(gè)賬戶，賬戶名稱應(yīng)當(dāng)為“**公司**項(xiàng)目公共收益專戶”。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)備案通知書或者成立證明、以業(yè)主大會(huì)名義向銀行金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)公共收益賬戶，賬戶名稱應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)備案通知書或者成立證明記載的名稱保持一致。不得以任何個(gè)人、其他單位或者組織名義開(kāi)設(shè)公共收益專戶。業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶由業(yè)主委員會(huì)管理；業(yè)主大會(huì)決定委托其他主體管理的，從其決定。

未開(kāi)設(shè)公共收益專用賬戶的，物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)建專戶；以業(yè)主委員會(huì)名義申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)重設(shè)賬戶并將公共收益資金轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)公共收益賬戶。

公共收益經(jīng)營(yíng)管理主體應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)公共支出事項(xiàng)進(jìn)行審核、支付、記賬，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的公共收益經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，按照有關(guān)規(guī)定或者約定定期向全體業(yè)主公示。鼓勵(lì)委托第三方代理會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施公共收益的代理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)。

公共收益可用于哪些情形？哪些費(fèi)用不得從公共收益中列支？

（一）公共收益一般可以用于以下情形：

1.補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

2.電梯、照明、消防、監(jiān)控、水泵、防雷裝置、電動(dòng)自行車充電設(shè)施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用；

3.業(yè)主大會(huì)籌備及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)；

4.業(yè)主大會(huì)決定的給予業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)有關(guān)人員及聘請(qǐng)的專職工作人員報(bào)酬或者補(bǔ)貼；

5.委托第三方開(kāi)展評(píng)估鑒定、財(cái)務(wù)審計(jì)、招標(biāo)代理等費(fèi)用；

6.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)、體檢費(fèi)用；

7.電動(dòng)自行車充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用；

8.經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用；

9.業(yè)主大會(huì)決定的其他用途或者支出。

（二）下列費(fèi)用不得從公共收益中列支：

1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4.根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5.業(yè)主大會(huì)決定不得列支的其他情形。

任何單位、組織或者個(gè)人不得違法違規(guī)侵占公共收益。

來(lái)源：綜合江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)、江西日?qǐng)?bào)、江西發(fā)布等

責(zé)編：馮智志

校對(duì)：胡瀾琴

復(fù)審：龔冰

審簽：楊鳴

監(jiān)制：梁海濤