北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請教您對良鄉(xiāng)大學(xué)城怎么看？我是2010年買的鴻順園，95平電梯樓花了110萬，當(dāng)時被中介忽悠說這里既有地鐵又有大學(xué)城，將來能趕上海淀學(xué)院路的發(fā)展。

但現(xiàn)在都2025年了，過了15年了，這里房價才勉強(qiáng)翻一番，而我家親戚買在海淀的都漲了好幾倍了，買在朝陽的也漲了至少兩倍，連我在豐臺總部基地附近的都漲的比大學(xué)城多，所以我經(jīng)常想不通是為什么。要說大學(xué)城的交通和配套一點(diǎn)都不差，人口還更多，為什么會落后？

A：

1、人口還更多，未必吧。我不知道大學(xué)城板塊的人口密度，但一般來說很難超過市區(qū)成熟板塊。否則如果密度高的話，一是很難吸引到想避開人口稠密區(qū)的買房人群，二是如果密度高就說明買房人多，那商品價格是由供需關(guān)系決定的，人多的地方未必房價高，但價格走勢一般都不弱。

2、我覺得大學(xué)城挺好的。但您的這2010年的價格可能是買在高點(diǎn)的原因，是不是那年五六月份買的啊？否則如果是秋冬就不會這價格了，單價在1萬以下才正常。

3、為什么價格走勢不如海淀？或許是因?yàn)楹５淼漠a(chǎn)業(yè)比較成熟，學(xué)生畢業(yè)之后在當(dāng)?shù)毓ぷ魃睿参搅烁嗟馁I房人，從而推高了租金和房價。

而大學(xué)城周邊的產(chǎn)業(yè)可能略弱于海淀，大學(xué)生們畢業(yè)了也就離開了，也就沒對房價起到什么拉動作用。

也就是知識和學(xué)生多的地方未必就有錢，得是知識跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，賺到錢了才對經(jīng)濟(jì)真正有幫助。

4、其他的我也不知道說什么，只能說這就是現(xiàn)狀吧。不過大學(xué)城周邊的房價也沒您說的這么弱，基本還是能跟上大盤走勢的。海淀之所以這些年漲得多，也有2013年后單獨(dú)漲出學(xué)區(qū)溢價的原因。

朝陽這漲兩倍基本就是大盤走勢，不特殊。而您這套房我感覺是當(dāng)年買在高點(diǎn)了，否則如果是年底8000買的，那現(xiàn)在2萬多，也差不多是漲兩倍了。當(dāng)然這是我的猜測，別當(dāng)真。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的情況比較特殊。我家是2000年時西城區(qū)的拆遷戶，當(dāng)時因?yàn)槲壹液臀沂迨寮沂且粋€戶口本，我奶奶當(dāng)時也在，所以就用拆遷款買了一套房，回龍觀的大戶型頂層復(fù)式，我們兩家各50%產(chǎn)權(quán)，一家一層，奶奶住樓下，我家也在樓下。

后來是我奶奶走了，我叔家想賣房分家，但我父母沒同意。因?yàn)楫?dāng)時房價已經(jīng)漲起來了，這種經(jīng)適房漲的少，我們賣掉的話不值錢，也買不了新房子。

之后我叔也沒說什么，他家當(dāng)時有錢，所以自己買房搬走了，但把樓上給租了出去。我家雖然住著很別扭，但畢竟是我叔的產(chǎn)權(quán)，所以也沒說什么。

但現(xiàn)在是我叔他們做生意賠了，現(xiàn)在又提出賣房，如果我們不答應(yīng)的話他就要把份額抵押了。所以我叔就兩個條件，要么賣掉房子分錢，要么他單獨(dú)抵押，我家住著就更別扭了。然后就是讓我們買下他的份額，我們不知道買下來是否合適？

A：

1、您叔叔應(yīng)該不能單獨(dú)抵押自己的份額吧？因?yàn)檫@兩人共有產(chǎn)權(quán)的房子。那無論其中一方想賣還是抵押，都必須經(jīng)過其他產(chǎn)權(quán)人的同意，否則辦不了手續(xù)，至少正規(guī)機(jī)構(gòu)不行。

但這只是理論上的情況，現(xiàn)實(shí)中如果人家想抵押的話也有辦法，找小額貸的公司借款就行。只要利息高，自然有人膽子大。

2、買下您叔叔的份額，我覺得沒什么不合適的。要不然就算您叔叔不抵押和出售，您家也得和樓上租客同在屋檐下啊，別扭不別扭？

另外我估計(jì)您叔叔的主要目的就是想讓你們買下，所謂的抵押不過是借口而已。因?yàn)榫退闼艿盅海且驳植涣硕嗌馘X，畢竟您家有一半產(chǎn)權(quán)+居住呢。而如果您家買下的話，那價格肯定比抵押公司給的多。

所以這就跟您叔叔談價格吧，這對于您家來說有主動權(quán)，可以試著多砍砍價。如果能低于市場價買來，那100%的產(chǎn)權(quán)就可以用市場價出手賺錢了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我糾正您一個錯誤，就是外地人在朝陽區(qū)好學(xué)校買學(xué)區(qū)房，并不一定能對口入學(xué)，我就是失敗案例。前幾年買的人朝的芍藥居的，比不是學(xué)區(qū)的多花了100多萬溢價，但是入學(xué)時直接被調(diào)劑了，錢白花。所以正確的說法是只有學(xué)校對口的小區(qū)少的時候，外地人買房才有可能不被調(diào)劑。

A：

1、您說的有道理，本來非京籍入學(xué)也不能100%進(jìn)入對口校，只是朝陽區(qū)的概率高些而已，但沒人能保證，我也從來不敢把話說死。

2、另外您既然是“前幾年”買的人朝，那就是趕上了入學(xué)的最高峰期唄，尤其是2021-2023那三年，入學(xué)孩子非常多。人朝又是熱門學(xué)校，房子賣爆了，京籍的還安排不過來呢，所以才開了好幾個分校。也就是連京籍的房戶合一資格的都不敢保證本校，非京籍的自然就更不敢保證了。

3、不過明年開始應(yīng)該就好的多了，入學(xué)的總?cè)藬?shù)減少了小一半，那就算人朝受追捧，入學(xué)人數(shù)也會下降。所以無論京籍或非京的入學(xué)概率都會提高，學(xué)區(qū)溢價則會下降，畢竟商品價格是供需關(guān)系決定的。

4、另外學(xué)校對口的小區(qū)少，也未必能保證。陳經(jīng)綸帝景就對口一個小區(qū)，但小區(qū)大啊，所以學(xué)位在前幾年也緊張，同樣不敢保證。所以這還是看學(xué)位數(shù)量和入學(xué)人數(shù)的關(guān)系吧，跟幾個小區(qū)關(guān)系不大。

僅供參考。

四

Q:

請問，你買的起萬柳的豪宅嗎？上的起鼎石學(xué)校嗎？吃的起***的國宴嗎？反正我都消費(fèi)不起，那北京的繁華和我有毛關(guān)系？而且我相信99.9999%的人也都消費(fèi)不起，那你們激動個啥？可如果一座城市的繁華和所有勞動人民無關(guān)，這座城市所謂繁華的意義在哪里？

A：

1、看來您是個懂得獨(dú)立思考的人，很獨(dú)立。那就應(yīng)該明白，消費(fèi)本來就是自己的事兒，跟其他人無關(guān)。所以您沒必要問我，我是否消費(fèi)的起也與您無關(guān)，沒義務(wù)通知您。

2、另外我不知在您獨(dú)立思考的認(rèn)知中，繁華的定義是什么？看來您認(rèn)為只有頂級的奢侈消費(fèi)才算繁華，只要消費(fèi)不起就意味著自己和繁華無關(guān)。

但我不這么認(rèn)為，任何一座城市都有廟堂與江湖，有奢侈也有簡樸，有權(quán)貴也有平民，這才能決定整座城市是否繁華。那我作為城市的一份子，消費(fèi)屬于自己層次的煙火氣就很好了，不妄想也就不焦慮，過自己的平凡日子就挺好的。或者說寧做太平犬，不做亂世人，這對于我來說就算享受了繁華的紅利。

3、如果較勁的話，那除了吃喝拉撒之外，所有事都與您無關(guān)。包括將士們浴血沙場+科學(xué)家芯片攻關(guān)+企業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)匯，和您都沒有直接關(guān)系。

但我覺得世間萬物都是有聯(lián)系的。因?yàn)槲疑蠈W(xué)時學(xué)過《辯證法》，其中很重要的觀點(diǎn)就是“普遍聯(lián)系”，根本就不存在完全孤立的個體。

每個人都是一個點(diǎn)，可以獨(dú)立，但實(shí)際上都和周圍的人有接觸，兩點(diǎn)就成為一線。而線多了就會交叉，從而形成了一個關(guān)系面，或是家族或是公司，也或許是“傻叉共振”，都行。而城市就是由各種的面組成的整體，這就是“點(diǎn)線面體”的關(guān)系，也正是城市的包容所在。

4、您可以對任何事都不激動，麻木本來就是很多動物的本能。比如豬狗，當(dāng)著它們的面屠殺同類也不會激動，因?yàn)樗鼈冋J(rèn)為與自己無關(guān)。很多人也如此，認(rèn)為外界的經(jīng)濟(jì)、司法、教育、醫(yī)療甚至是制度反腐都和自己無關(guān)，沒必要激動，能躺平+吃喝拉撒才最實(shí)際。

不過您可能代表不了勞動人民，人家也不會讓您代表的。他們或許因?yàn)閰⑴c了整座城市的建設(shè)而自豪激動，但這是人家的事兒，與您有個毛關(guān)系？反正你也沒資格參與。

5、他們之所以激動，其實(shí)就是因?yàn)槟f的“意義”。而人類之所以區(qū)別于動物，就是因?yàn)槟苷业健吧囊饬x”，否則就是行尸走肉。

如果真的感覺不到這座城市的意義，那其實(shí)可以換一座，比如地獄就有十八層，提前去體驗(yàn)一下也沒什么不好的。

您可以先體驗(yàn)第一層的“拔舌地獄”，小鬼兒們一邊拔舌一邊罵，讓你丫再廢話！然后您會在“枉死地獄”里得到一套房的，畢竟哪里是專門給“不好好活著的人”安排的。

傳說枉死地獄也沒什么恐怖的，沒有刀山火海這些酷刑，這里只有讓人難受。怎么待著都難受，無論干嘛都沒有意義。而且這里的產(chǎn)權(quán)年限據(jù)說特別長，一般都得幾十億年之后才到期呢。

此時您或許能明白，雖然繁華跟我沒關(guān)系，但煉獄卻是有關(guān)系的。此時或許也就找到了意義，那就是身在福中不知福，只有失去，才知珍貴。

僅供參考。

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