朋友們，如今東西是越來越便宜，但大家有沒有感覺收入在持續減少呢？這可是上半年經濟數據呈現的事實。問題來了，接下來該怎么做？

最近咨詢要不要賣房的人增多了，所以出一期專門講講這事兒。當下，你的房子究竟要不要賣？這里給大家一個大多數人都能聽懂的建議。

5月的出廠價格指數PPI環比下跌了0.4%，同比下跌3.3%，這剛下調的0.1市場化利息，效果完全被抵消了。換句話說，就是錢越來越值錢，而東西，尤其是資產的價格在下降。以5月份同比計算，和2022年相比，通縮率是9.3%。也就是說，當年1000萬的房子，今年賣900來萬，購買力卻和之前相同，相當于沒降價。

了解這個數據后，第一步要判斷自己手里的房子，究竟屬于房地產，還是僅僅只是個房子。大家要明白，房子具有居住和資產雙重屬性，而我們所說的房地產，主要強調的是資產屬性，居住屬性其次。如果所在城市已空心化，大概率很多房子就只剩居住屬性，沒有資產屬性了，這種就只能叫房子，不是我們現在討論的房地產。我是地產博主，大家關注我，首先得搞清楚這個區別。

國土曾發布一份城市土地文件，規劃了7個都市圈和43個城市，這是重要參考。未來，這43個城市的房子具有資產屬性，存在房地產市場，這樣是不是就清晰多了？如果你手里持有的是房地產，那就看這房子資產價值是漲了，還是跌幅遠大于9.3%。

因為統計因素，我們認為跌幅在12%以內的房地產都跑贏了大勢。要是房子名義價格沒降，甚至還在上漲，那可真是優質資產。比如北京的某些區域，2022年成交價10萬，現在二手房價格15萬，在全國來看，就是非常優質的資產。所以，你得問問自己，手里這套房子從長期看是不是優質資產，判斷標準之一就是在通縮周期里，其價格波動是否小于整體環境。

接著，要問自己第二個問題：賣掉房子后，手握現金打算做什么？現在處于通縮時期，現金看似很有價值。但真相是，任何國家的紙幣都不可靠，沒有哪個國家能抑制印鈔沖動。無論是東歐還是前蘇聯轉型過程中，都面臨巨幅通脹。

我們的經濟體系有歷史延續性，和美歐日比較經濟環境是錯誤的。我們之所以有大量M2存量，和那些轉型國家一樣，源于國企、央企大量低效資金投入。

比如白洋淀、燕郊就沉淀了大量低效資金。要是這些基建投入無法發揮經濟效能，后果可想而知。這些貨幣不是轉型期突然發行的，而是長期積累下來的，一旦時機成熟，體系里大量的廣義貨幣就會被釋放。

這就是為什么當年盧布貶值15萬倍，而莫斯科房價卻漲了150萬倍。所以短期內，拿著現金有安全感，但問題也很明顯。賣了房子拿到現金，如何安排這筆錢？是投入回報率更高的領域，還是另有打算？

既然房價下跌源于通縮，在這種大背景下，怎么找到更好的投資標的呢？這時就要問自己第三個問題：如果判斷手里資產不好，除房產外有沒有更好的投資標的？如果有，就可以考慮“換牌”。怎么換，要不要換呢？

深圳、北京、上海在3月份時，部分二手房板塊不僅成交火熱，價格還短暫上漲，雖沒漲回市場高點，但收窄了跌幅。哪些位置呢？能步行到寫字樓群，小區門口就是地鐵，甚至靠近兩條到三條地鐵換乘站的片區。同樣是老舊小區，帶電梯的房子會漲價，這種房子既有資產價值，居住價值也強，早晚是“香餑餑”。

要是沒電梯，房價大多只體現資產價值，居住價值就弱，住起來不舒服。好多學區房，只有幾平米、十幾平米，一平米卻要一二十萬，這種房子居住價值低，房價完全體現在資產價值上，這就是房地產。而村里的大別墅、大豪宅，就只能叫房子，不是房地產。

所以，如果想“換牌”升級資產價值，就要把房子換成房地產。總結一下，想清楚三件事，判斷要不要賣房：

第一，房子是不是核心城市的稀缺資源，比如能否步行到商務區、門口有地鐵、房子帶電梯，否則可能變成負資產，就需“換牌”；

第二，現在賣房，拿到錢準備做什么，是置換還是有更好投資標的，有就可以賣；

第三，房子跌幅高于還是低于市場水平，目前通縮兩年，跌幅在9% - 12%，如果跌幅小于這個范圍，就是好資產，不要賣。大家在看房或賣房前，有任何問題都可以隨時找我交流。