每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

上個(gè)周末，北京樓市有兩個(gè)新盤，人山人海。

一個(gè)是石景山首鋼璟悅長安開盤，另一個(gè)是通州招商朝棠攬閱售樓處開放。

先看首鋼園的璟悅長安，迫不及待地開盤。

7月4日領(lǐng)證，7月5日開售。16棟住宅樓供應(yīng)套數(shù)700套，預(yù)售價(jià)6.92萬-7.41萬元/㎡區(qū)間，整體均價(jià)約7.2萬元/㎡。

開盤當(dāng)晚，璟悅長安曬出海報(bào)：賣出217套——去化率達(dá)到了31%，但沒有披露金額。

據(jù)稱，璟悅長安的成交均價(jià)在每平米6萬元出頭，有些特殊房源，甚至下探到了5萬元+。

再看八里橋的朝棠攬閱，大家像搶白菜似的。

僅7月5日，售樓處就接待了超過2000組到訪客群。不得已，招商蛇口只能將職能部門員工，借調(diào)來支援。

它們一西一東，至少有三個(gè)共同特征：

1、都擁有好房子元素，南北雙陽臺、贈(zèng)送面積大；

2、都是臨近地鐵的樓盤，交通方便，朝棠攬閱離在建22號線永順站僅200米；璟悅長安離地鐵1號線和11號線體育場南街站約300米；

3、都是剛需盤，上車門檻低：璟悅長安最小戶型83平米，實(shí)際成交價(jià)不到500萬元；招商朝棠攬閱自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)，創(chuàng)造了69平米三居的奇跡，總價(jià)400萬出頭。

當(dāng)然，它們也各有一些短板。

例如：璟悅長安由于好房子用力過猛，導(dǎo)致樓間距過密；朝棠攬閱西北側(cè)有鐵路貨運(yùn)站，且上方有飛機(jī)航道，等等。

但這些小瑕疵，依然不能阻擋人們的熱情。其背后還有一個(gè)美好的預(yù)期：取消限購。

今天，花姐應(yīng)個(gè)景，先來剖析下璟悅長安的選房攻略。（加花姐微信：louhuar007）

產(chǎn)權(quán)得房率75.7%-83%

璟悅長安此次所有房源，一次性拿證，但開盤首推的，只有9棟樓，分別為4-6#、8-10#、12-14#，共411套房源。

開盤首推的戶型，包括83平米兩居、97平米和107平米三居，以及133平米四居。

而小區(qū)西南角16#的85平米東西朝向兩居，以及中間95平米槍版戶型，并沒有出現(xiàn)在開盤首推中。

璟悅長安最便宜的房源，位于小區(qū)東南角的12#，預(yù)售均價(jià)6.92萬元/平米，東邊戶為103平米三居，余下為108平米三居。

最貴房源是樓王6#，預(yù)售均價(jià)7.57萬元/平米，一棟僅一個(gè)單元的18層建筑，133平米四居，兩梯兩戶。

作為石景山有個(gè)好房子，璟悅長安整體的產(chǎn)權(quán)得房率不低。高層在75.7%至79.27%之間；洋房在80.9%至83%之間。

加上陽臺+設(shè)備平臺+飄窗的贈(zèng)送尺度，其整體的實(shí)際得房率，在當(dāng)下的石景山樓市，無人能及。

97平米三室兩廳兩衛(wèi)

這是璟悅長安的次主力戶型，共約153套房源，分布在2#、14#的中間及西邊戶、3#和13#的中間和東邊戶，占比約18.43%。

此次開盤，97平米只在13#和14#中，共78套房源。13#中間戶的實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積為約94平，東邊戶為約97平；14#中間戶為約95平。

在璟悅長安的所有戶型中，97平米是得房率最高的段位，最高實(shí)際得房率，達(dá)到了98.67%，位于13#。

這款南向兩面寬的三居，邊戶和中間戶的整體格局相仿，但細(xì)節(jié)差異較大。

邊戶客廳面寬4.1米，中間戶4米；客衛(wèi)的設(shè)計(jì)不同，讓整個(gè)戶型其他功能區(qū)的面積，有所不同；邊戶飄窗涵蓋主臥、客廳、廚房、客衛(wèi)，中間戶則只有主臥有飄窗。

這導(dǎo)致它的邊戶和中間戶的實(shí)際得房率，能差出5個(gè)百分點(diǎn)。

在選房攻略上，此次開盤推出的兩棟房源，均在整個(gè)小區(qū)的最南邊，難免有噪音污染。

14#被主大門和南邊車庫出口夾在中間，而13#則緊挨消防通道，東邊戶不遠(yuǎn)處便是小區(qū)的一處化糞池。

在花姐看來，97平米的最好的戶型，在于尚未推出的2#和3#。

位于小區(qū)最北側(cè)的它們，是為數(shù)不多視野較好的樓棟，除了2#西邊戶和3#東邊戶存在角煞外，其余中間戶型均可作為首選。

且2#和3#的預(yù)售均價(jià)，幾乎與14#持平，較13#的差價(jià)，也只多出不足1000元/平米。

107平米三室兩廳兩衛(wèi)

該段位是璟悅長安的絕對主力戶型，共有約442套，占比63%。除了8#、6#外，剩余14棟住宅中，均有該戶型的存在。

此次開盤，107平米段位集中在4#、9#、12#、10#全部戶型，以及5#的中間戶、13#的西邊戶、14#的東邊戶中。共249套房源。

值得指出的是，在官方戶型中，107平段位為南向三面寬，但實(shí)際中，位于12#東邊戶和7#西邊戶，應(yīng)為兩面寬三居。

且實(shí)際備案中，沒有一款戶型的面積，符合107平米，最大為約110平米，大部分在約108平米。

贈(zèng)送尺度上，與97平三居比，107平最大的變化是南向內(nèi)嵌陽臺，進(jìn)深從1.8米變成了1.5米。

這導(dǎo)致它的實(shí)際得房率，略遜于97平米。且中間戶和邊戶，根據(jù)樓棟層高的不同，實(shí)際得房率懸殊甚大。

107平米段位最高實(shí)際得房率，同樣位于13#的西邊戶，約為96.7%；最低位于10#的中間戶，約為85%。

換算過來，同樣的戶型段位，由于樓層差異等，實(shí)際使用面積，居然產(chǎn)生了近11平米的落差。

從此意義上看，盡管13#存在噪音問題，但與超高的贈(zèng)送率相比，到底哪個(gè)重要呢？

而如果僅從小區(qū)的位置上看，107平米最好的戶型，無疑位于北邊第二排的4#和5#，前后無任何遮擋，采光較好。

最北邊的1#除了兩個(gè)邊戶存在角煞外，中間戶也可選；第三排除了10#中間戶外，其余戶型均存在角煞遮擋問題。

最南邊東側(cè)的12#，除了噪音污染外，整棟樓的左邊，緊挨著化糞池，且有天然的角煞存在。

關(guān)于107平戶型的選房，如果不介意臨街，13#和14#邊戶是最好的選擇，得房率超高；如果想要安逸的居家環(huán)境，則優(yōu)選北邊第二排戶型。

133平米四室兩廳兩衛(wèi)

作為璟悅長安的樓王戶型，133平段位分布在5#的東西邊戶，及6#全棟。

它的總套數(shù)為72套，占比達(dá)到10.3%。全部在此次開盤首推之中。

作為18層建筑的戶型，133平的產(chǎn)權(quán)得房很高，5#為79.27%，6#更是達(dá)到了80.61%。在當(dāng)下的京城樓市，同樣層高能超越這個(gè)數(shù)據(jù)的，不多。

與97平和107平項(xiàng)目，133平?jīng)]有中間戶，全部為邊戶型。這讓它的實(shí)際得房率，在93.12%至94.45%之間。

從戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，該段位無太大硬傷，但也沒有太大亮點(diǎn)，經(jīng)典的四葉草造型。

關(guān)于它的選房功率，最貴的戶型，自然位于最好的位置，5#和6#，是整個(gè)首鋼璟悅長安的核心區(qū)域，擁有最好的視野。

優(yōu)中選優(yōu)，花姐建議5#選擇11層以上，6#則選擇9層以上。這樣，受到前頭樓棟遮擋的影響，將降到最低。

大寒日日照分析

由于樓間距過小，璟悅長安冬日的采光如何，頗受外界關(guān)注。

對此，花姐特意將其大寒日的日照做了分析，具體如下：

上午10:00， 遮擋嚴(yán)重的有9#13層以下、4#9層以下、1#東單元、5#10層以下、6#10層以下；輕微遮擋的有10#東單元6層以下、11#6層以下、7#東單元8層以下、2#3#東單元；沒有遮擋的樓棟為12#、13#、14#、15#、10#大部分。

中午12:00，遮擋嚴(yán)重的有2#5層以下；輕微遮擋有1#西單元5層以下、3#4層以下、7#4層以下；沒有遮擋的為12#、13#、14#、15#、10#、9#、11#、6#、4#絕大部分。

下午14:00，遮擋嚴(yán)重的有11#西邊戶；輕微遮擋的為1#西邊戶、5#西邊戶10層以下、6#邊戶8層以下、2#東單元、9#西邊戶8層以下；沒有遮擋：12#、13#、14#、15#、10#為7#、3#和4#絕大部分。

花姐點(diǎn)評：

首鋼璟悅長安，是石景山樓市的攪局者。

過去的一年多，石景山樓市的表現(xiàn)，不溫不火。

花姐舉三個(gè)案例：

1、中海寰宇天下天鏡。2024年3月取證，網(wǎng)簽305套，待售580套，成交均價(jià)7.2萬元/平米，成交總價(jià)27.27億元；

2、中海長安玖章。2024年9月取證，網(wǎng)簽91套，待售89套，成交均價(jià)7.66萬元/平米，成交總價(jià)13.47億元；

3、中海長安源境。2024年9月取證，網(wǎng)簽138套，待售196套，成交均價(jià)6.22萬元/平米，成交總價(jià)10.32億元。

在當(dāng)下的北京樓市，亟需明星樓盤拉動(dòng)市場。

像海淀區(qū)功德寺雙子座、朝陽區(qū)北京宸園、門頭溝長安華曦府，不論豪宅與剛需盤，它們的熱銷，給了整個(gè)市場極大地信心。

如今，首鋼地產(chǎn)帶著好房子來了，成了石景山的一條鯰魚。（詳見《石景山樓市，鯰魚來了》）

它誕生的意義，絕不是首鋼地產(chǎn)多賣了幾套房，而是點(diǎn)燃了人們的剛需熱情。

但愿，星星之火，可以燎原，而不是個(gè)案。