北京進深 徐迪 剛剛過去的這個周末，招商朝棠攬閱開放了樣板間。

現場堪比年節日的菜市場，官方數據，一天接待了1000多組客戶，認籌過百。

關鍵詞：4站CBD，南北大尺度贈送、得房率96%，河景房，全精裝三居400萬起。

69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，設計上兼顧了品質與實用功能。

南向純落地的系統窗，窗體到地面，窗墻比0.4~0.5。

全戶型新風中央空調系統，智能馬桶，方太廚具，餐邊柜、玄關柜、家政間，讓小戶型實現豐盈感。

起步69㎡三居，剛需神戶型↓

麻雀雖小，五臟俱全。

三個全明臥室+U型開放廚房+獨立餐廳+入戶玄關+隱藏家政間。

客廳寬3.6米，稱得上全北京70㎡以內的面寬標桿。

南北均有擴展空間可封入室內，69㎡贈送面積超10㎡：

南陽臺通面寬6.8米，約1.7米進深，計一半面積；北面設備平臺4.6㎡全贈送。

擴容后，南向主臥近12㎡；北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個，滿足多成員家庭居住需求。

硬要說缺點的話，衛生間沒有窗戶。

另外就是房源數量太少了，畢竟也不可能全市場都賣特價菜。

此前北京三居的最小建面出現在順義青年ONE，72㎡。

通州今年的新盤大有反超順義之勢，包括得房率102%的北京城建國譽頌、戶均10%贈送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱這個69㎡三居對于預算有限又追求高品質的剛需客群簡直太誘惑了！

86㎡中間戶/89㎡邊戶，三居兩衛↓

總贈送面積11㎡，與69戶型相比，增加了大量儲物空間。

主臥套房，除獨立衛生間外，還有個小衣帽間。

公衛三分離主流設計，承載多成員家庭需求。

獨立玄關雙收納系統，南轉角收納+北兩組柜體，搭配隱藏式家政間，將生活的瑣碎融于無形的創意之中。

邊戶客廳有270度轉角落地窗，三面采光，南向可享一線河景資源，直面運河北岸風光。

空間舒適度比69戶型大幅提升，沒搶到69戶型的，這兩個戶型踮腳入手不虧。

四居起步建面拉低到101㎡↓

南向三開間，通面寬9.5米陽臺。

同尺度房源收納的王者，雙餐邊柜系統，L型衣帽間，足可以對標常規130戶型空間。

北面兩個臥室也都有設備平臺擴容，最小房間也接近7㎡，做兒童房或書房足夠。

并且這個小房間可以與客廳打通，做成景觀餐廳，進一步擴展公區空間，豪宅尺度感有了。

入戶玄關+家政間一體化設計，歸家動線清爽有序，家務高效短動線，便于多成員家庭雜物存放。

同時，這種設計還避免了入戶門正對臥室，有效解決小戶型的動靜分區問題。

600萬預算拿下一套四居兩衛，八窗全明，首改客群可以重點關注。

124㎡四葉草戶型↓

這個戶型已經完全是豪宅配置了，主臥小家化，包括L型步入式衣帽間、帶西島臺的社交廚房等。

10.5米南向三面寬，客廳面寬超4米，大平層的朗闊視野。

中西雙廚，超長島臺，360度環游臺面，創新西向開門巧妙結合高效收納系統。

整體來看，朝棠攬閱所有戶型設計都在貫徹“收納即空間”理念：

玄關區域整合換鞋凳、掛衣區及清潔柜；廚房預留大家電位；臥室標配通頂衣柜。

控總價的同時，保證“好房子”的功能戶型，滿配精裝品質，疊加臨鐵優勢，妥妥的剛需福利盤。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價率超過16%。

拿地不到1個月，項目規劃設計方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產、貝好家正式簽約合作開發。

項目地上建面8.68萬㎡，容積率2.5，規劃建設13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

6月26日，一期西區5棟樓435套住宅取證，總面積約4.29萬㎡。

擬售均價約6.5萬元/㎡，各棟樓均價差距不大，6.48萬-6.54萬元/㎡區間。

備受關注的69㎡小三居戶型也在本次取證范圍內，備案價超過6.7萬/㎡。

西區景觀大門占地沒有東區寬闊，但向內延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風雨連廊的存在。

東西兩區中央廣場的位置，非常顯眼地標注了“地面綠化機動車停車位，”東區36輛，西區54輛。

雖說很多開發商在報規階段的地上停車位，交付時都會改成綠地。八里橋項目總共規劃了1111個機動車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區水平。

西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側幾棟樓僅有2米。

不利因素方面：

· 項目紅線范圍外110kv高壓線，區政府承諾入地；

· 項目西北側300米左右京城貨運線，24小時都有貨運飛機經過。飛機在上空產生的噪音持續25S，窗內不關窗分貝52dB，關窗降到35dB。

項目南側隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設計管控上也提出了比較細致的要求，強調與周邊建成環境的協調統一，重點控制區域核心與門戶節點、通惠河濱河區域的建筑高度，塑造節點突出、北高南低的整體高度秩序。

濱河建筑應采用“梯度化”的布局，實現與濱水自然空間的平緩過度。避免首排建筑過高。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設計方案里調整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設計管控。

八里橋地塊位于通州區永順鎮，地處東五環至東六環之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，六站到國貿CBD。

商業配套目前主要是萬達廣場，規劃運河商務區會帶來不少濱水商業、街區商業；

醫療方面有中國人民解放軍第二六三醫院，北側臨近北京胸科醫院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。

八里橋棚改地塊屬于04組團，包括7個住宅用地和2個基礎教育用地。教育用地規劃一所9班制的幼兒園和一所24班的小學。

04組團規劃定位為運河商務中心區，文化傳承展示區和生態宜居活力區，未來以商務服務、文化體驗和居住為主導功能。

根據之前公示的規劃，周邊會有濱水商業空間，有望建成一處休閑打卡景觀。