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　　澳洲清盤率連續四周超70%！下周預計降息助推買家信心，開啟提前“搶房”

　　本周，在全澳范圍內，近四分之三的拍賣房屋成 功易主，買家們爭相在這個快速復蘇的市場中占據一席之地。

　　根據數據提供商Cotality（前身為CoreLogic）的數據，今年已經有兩次降息，第三次降息可能最早會在下周到來，這些因素鼓舞了購房者的信心，使初步清盤率達到了73.1%。

　　Cotality提供的初步統計數據顯示，過去四周和近十周中的八周，清盤率都保持在70%以上。

　　經過短暫的淺層調整后，房價已經開始上漲。悉尼和墨爾本在上一季度都出現了 1.1%的漲幅。

　　過去一周的清盤率僅比前一周的74.5%略有下降，而前一周的清盤率最終修正為 67.9%，這是自去年3月以來的最高最終清盤率。

　　房地產市場分析公司SQM Research的創始人Louis Christopher表示，買家正在對目前的降息和廣泛預期的進一步寬松政策做出反應，這給了買家更多的購買力。

　　Christopher說：“我們要記住，這是澳聯儲理事會再次開會前的最后一個周末。

　　市場開始活躍起來了。對于那些考慮近期購房的人來說，他們最好開始仔細關注，因為市場即將起飛。”

　　突顯這一勢頭的交易，包括悉尼內西區Abbotsford一棟臨水公寓樓中的整層公寓， 在本周末以638.5萬澳元成交。

　　這個價格超過了600萬澳元的底價，創下了該區公寓 銷售價格的新紀錄。

　　這套公寓有四間臥室和三間浴室，位于一棟只有五套公寓的公寓樓里，非常適合縮小居住空間的買家。

　　據經紀公司The Agency的Fayez Yammine介紹，公寓前方還有一個碼頭泊位，這進一步提升了其吸引力。

　　Yammine與同事Joe Kanaan一起促成了 這筆交易。

　　Yammine在周日表示：“這是絕對的臨水房。整棟樓只有五套公寓，每層一套，所以 你擁有整層的空間。”

　　Yammine還表示，除了尋找臨水住所的“大房換小房”買家外，整個市場都有了更多“動力”，因為潛在買家正在加緊行動。

　　“詢盤量肯定增加了，更多人愿意在拍賣會上出價，而去年年底和今年年初，除非是像我們昨天拍賣的那種獨特房產，否則很難讓人在拍賣會上出價。”

　　“總的來說，目前市場狀況良好。我不會說它是一個超級火爆的市場，但它肯定在上升，市場上充滿信心。”

　　悉尼本周的初步清盤率為72.5%，比前一周下降了一個百分點，而前一周的最終清盤率被調整為67.2%。

　　在墨爾本，截至6月的12個月內房價總體下跌了0.4%，買家正在利用相對實惠的價 格。

　　初步統計顯示，本周墨爾本有75.5%的拍賣房產成功易主，高于前一周的75.2%。

　　根據Cotality的數據，墨爾本的初步清盤率在過去10周內一直保持在70%以上，在過去三周內更是超過了75%。

　　在其他較小的首府城市市場中，布里斯班的清盤率為70.8%，阿德萊德為65.7%，首 都領地為73.1%，這些都是初步清盤率數據。

　　02

　　悉尼稀有濱海豪宅出售，占地4400平！預計售價$1.2億

　　一處占地4400平、長期以來被認為是悉尼港最佳地 塊之一，現已上市出售，預計售價約為1.2億澳元。

　　這處位于Rose Bay區New South Head Rd 754-756號的物業，包含兩座住宅、一座游泳池和一個網球場。

　　真正讓它價值連城的是其土地面積，由五個獨立的地契組成，毗鄰海濱，并享有海港大橋的壯觀視野。

　　消息人士透露，負責此次出售的代理為Biller Property的Paul Biller和Biller Projects的Joshua Punin。

　　當被問及這個非公開上市的房產時，兩人都拒絕置評。但眾所周知，不少開發商對這一巨大機會躍躍欲試，并已收到至少一個報價。

　　記錄顯示，神經外科教授Noel Dan的妻子Adrienne Dan于1983年以103萬澳元的價 格購買了該房產的海濱部分。

　　該物業曾經還是廣告商John Singleton的產業。

　　1986年，該物業又將隔壁臨街、占地1029平的維多利亞風格住宅納入其中，成交價 62.9萬澳元。這使得該住宅提供了從街道到海灘的行車通道，并且是兩車道。

　　記錄顯示，這處1029平的房產在Professor Dan的女兒、藝術畫廊店主Sally Maree Dan-Cuthbert的名下。

　　2023年，這塊4400平地塊的一部分曾被掛牌出售，但不包括女兒所擁有的1029平的 中心部分。

　　這使得剩余的3300平地塊呈現出類似字母A的奇怪形狀，當時的指導價為8500萬澳 元，雖然引起了相當大的興趣，但最終沒有成交，可能是因為開發商們對這種奇怪 的形狀望而卻步。

　　隨著Dan家族決定聯合出售整個4400平的地塊，知情人士稱該地塊已顯得更加具有吸引力。

　　2017年曾有報道稱整個地塊可能出售，曾有不同的代理被請來負責協調。

　　當時，億萬富翁、Atlassian聯合創始人Scott Farquahar剛以當時創紀錄的7100萬 澳元購入了位于Point Piper的海濱豪宅“Elaine”，并有傳言稱這處位于Rose Bay 的物業可能以更高價出售。

　　當時唯一可比的土地是Menulog創始人Leon Kamenov在前一年購入的位于Vaucluse 海濱的四處房產，總金額為7970萬澳元，合并為一個面積為4100平的地塊。

　　他隨后花費超過1000萬澳元打造了一座建筑風格獨特的豪宅，據報道該物業現價值已超過2億澳元。

　　隨著時光流逝，Elaine的情況也發生了變化，去年10月Farquahar以1.3億澳元出售 了Elaine，就在他也以同樣的價格購入了“UIG Lodge”豪宅之后。

　　而購入占地近7000平的Elaine的開發商聯盟，目前正將其作為四個頂級住宅地塊分開出售。

　　03

　　買房成犯罪集團洗錢慣用伎倆，專家擔憂或推高房價

　　澳洲聯邦警察最新數據顯示，2019年中至今，當局查獲的12.3億澳元犯罪資產中， 有8億澳元與房地產直接相關。

　　據《時代報》報道，從昆州海濱豪宅到悉尼公寓樓，犯罪集團正通過房產交易清洗毒品收益，而這一行為被指推高房價，讓普通購房者陷入“買不上房”與“借毒消 愁”的惡性循環。

　　AUSTRAC披露，每年120億澳元毒品收益中，絕大部分通過房地產“洗白”。

　　僅悉尼Merrylands一處公寓樓，就被曝臭名昭著的Alameddine有組織犯罪集團有 關。

　　現任AUSTRAC負責人Brendan Thomas表示，“毒販與洗錢者參與購房，直接推高房價，讓勤勞的澳洲人失去房源。”

　　這種“不平等競爭”的邏輯在市場中顯現，當普通買家與持有非法資金的犯罪者競價時，后者往往能以現金全款或高于估值的價格成交。

　　2019年不列顛哥倫比亞省的研究顯示，犯罪資金使溫哥華房價上漲5%-7.5%，而澳洲市場因供應短缺，影響可能更為顯著。

　　悉尼、墨爾本若因犯罪資金房價上漲5%，兩地住宅總值將虛增1850億澳元。

　　澳洲與海地、馬達加斯加并列，是全球少數未對房地產中介、律師、會計師實施反洗錢監 管的國家。

　　這三大“守門職業”無需核實客戶資金來源，為犯罪集團提供了便利。以皇冠度假村為例，此前因縱容中國豪客洗錢導致營收暴跌，印證了監管缺位的惡果。

　　轉機始于2026年7月1日的新規：上述職業將強制執行客戶身份驗證與可疑交易報告，類似銀行與賭場的監管標準。

　　但加拿大的經驗表明，改革效果需長期觀察——其反洗錢法在房地產領域的全面落地尚需至2026年7月，而關鍵影響因素在于犯罪資金是集中流向高端物業，還是擴散至普通住宅。

　　專家指出，澳洲每年住房缺口約10萬套，犯罪資金作為“非收入關聯型需求”，進一步放 大了價格漲幅。

　　對現有房主而言，犯罪資金推高的房價看似帶來資產增值，卻埋下市場泡沫風險。而對年輕群體，這意味著被擠出住房市場的可能性加劇。

　　AUSTRAC副主管Bradley Brown強調，”當犯罪資金扭曲市場，公平性與經濟穩定性 都將受損。”

　　04

　　七月若降息將為澳洲房主節省多少錢？

　　澳洲儲備銀行即將做出最新的利率決定，房貸持有者普遍預計明天將獲得更多緩解。

　　西太銀行、聯邦銀行和國民銀行均預測七月會議后將降息，而澳新銀行則堅持其八月降息的預測。

　　如果RBA明天決定降息，可能會將現金利率下調25個基點至3.60%。

　　一直受到多次加息壓力的房主將非常歡迎這樣的降息。

　　Money.com.au計算的數據揭示了澳洲人每月房貸還款可以節省多少。

　　如果七月如期降息0.25%，貸款60萬澳元的借款人每月可額外節省90澳元，自RBA開始降息以來，他們的每月總節省額將達到273澳元。

　　貸款70萬澳元的房主將節省106澳元，而貸款80萬澳元的家庭每月將額外節省120澳元。

　　貸款100萬澳元的借款人僅從七月降息中每月即可節省150澳元，使他們的每月總節省額達到456澳元。

　　這些節省是基于2025年2月6.24%的平均房貸利率和25年貸款期限計算的。

　　Money.com.au的房貸專家Debbie Hays表示七月降息將為借款人帶來顯著變化。

　　“對于那些仍在等待進入房地產市場的人來說，第三次降息可能會將他們的借貸能力提高至多達5萬澳元——具體取決于貸款機構。”

　　“雖然這可能為他們打開一扇通往多一間臥室或更理想地段的大門，但它也是一把雙刃劍，因為它將推高房價，并增加來自其他借款人的競爭，這些借款人的借貸能力也得到了同樣的提升。”

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