作者：張萬軍，江蘇連云港東海縣人，畢業于西南政法大學，法學博士，現任教內蒙古科技大學法學系，法學教授，內蒙古鋼苑律師事務所律師。

一、本案基本事實及裁判觀點

某至物業公司與某錦賓館簽訂《房屋租賃合同》，約定租期至2019年11月30日，并明確“若甲方繼續出租且乙方無重大違約，乙方在同等條件下享有優先承租權”。合同到期前，雙方就續租展開協商，某錦賓館提交了續租意向書，但某至公司以“租金過低”為由拒絕，并于2020年1月與第三方某聚公司簽訂新租賃合同。某錦賓館在訴訟中獲知新合同條款后，當即表示愿按同等條件續租，并提起反訴主張優先承租權。

法院認為，某至公司雖告知某錦賓館“意向書不符合內部條件”，但未將第三方洽商情況、租金標準、支付方式等關鍵條款提前告知承租人，導致某錦賓館無法有效行使優先承租權。某錦賓館在知悉新合同內容后立即主張權利，符合《民法典》第734條規定的優先承租權行使條件。據此，兩審法院均判決：確認原租賃合同終止，但某錦賓館有權按照某至公司與某聚公司簽訂的合同條款繼續承租案涉房屋。（案例來源：人民法院案例庫《北京某至物業管理有限責任公司訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案》，入庫編號：2025-07-2-111-001）

二、出租人告知義務

優先承租權并非抽象權利，其實現依賴于出租人的積極協作。《民法典》第734條賦予承租人“同等條件優先承租”的權利，隱含了出租人全面、及時披露交易信息的核心義務。本案中，某至公司存在雙重過失：其僅強調某錦賓館的報價“不符合內部條件”，卻未披露是否存在其他意向方、第三方報價具體數額、租期長短等足以影響“同等條件”判定的要素。這種選擇性告知剝奪了承租人衡量市場行情的知情基礎，構成對誠實信用原則（《民法典》第7條）的違反。某至公司在與某聚公司確定合同條款后，未主動向某錦賓館告知交易條件，直至訴訟證據交換階段承租人才獲知關鍵信息。這種事后告知使優先承租權淪為“補救性權利”，背離了立法保障承租人持續穩定經營的初衷。

值得深思的是，法院將出租人的告知義務延伸至“潛在承租方商議條款”層面，實質上確立了動態信息披露標準——出租人一旦與第三方形成實質性租賃條件，即產生即時告知承租人的責任。此舉填補了《民法典》第734條的操作細則空白，防止出租人利用信息不對稱架空優先權。

三、“同等條件”的司法認定邏輯

本案另一啟示在于精準界定“同等條件”的涵攝范圍。法院明確指出，應聚焦于直接影響出租人合同利益的核心條款，租賃期限屆滿，承租人優先承租所依據的“同等條件”應限定為租賃物的用途、租金、租賃期限、支付期限和方式等可直接影響出租人在租賃合同中可獲利益的關鍵要素。

某至公司曾抗辯稱“某錦賓館意向書在多項條款上不符合同等條件”，但法院未采納該觀點。關鍵在于，某錦賓館最終主張的是以某聚公司合同條款為基準的“同等條件”，而非其最初意向書的條款。當承租人明確接受第三方合同全部關鍵條款時，即視為滿足“同等條件”要求，出租人不得以承租人先前報價過低或部分條款差異為由抗辯。

這一裁判規則揭示優先承租權的本質：它非締約特權，而是締約機會保障。只要承租人愿意接受出租人與第三方達成的真實交易條件，法律即強制出租人回歸與原承租人的締約關系，以此平衡商業效率與誠信秩序。

對出租人而言，本案敲響警鐘，拒絕續租時，除發送終止通知外，必須書面告知第三方交易核心條款；給予承租人合理考慮期（建議不少于15日），待其明確放棄后再簽約第三方；留存告知證據（如公證送達記錄），避免爭議時陷入舉證困境。而對承租人，需注意合同到期前書面提出續租請求，密切關注出租人招商動態，及時主張知情權；發現出租人隱瞞交易條件時，立即發函申明優先承租意愿并固定證據。

本案通過激活出租人的告知義務，使紙面優先權轉化為現實締約權。這一裁判要旨已被納入人民法院案例庫，成為全國法院審理類案的標尺，亦為租賃市場的公平運作注入法治基因。

內蒙古鋼苑律師事務所民商事律師團隊以"學術+實務"雙輪驅動，該團隊由一批長期從事公司法、合同法研究和實務處理的資深律師組成專業團隊，主要為公司提供各類商事合同糾紛、侵權糾紛、物權糾紛的訴訟代理法律服務，并針對客戶需要解決的專門民商事法律問題，提供專項的民商事法律服務。

地址：內蒙古自治區包頭市昆都侖區凱旋銀河線2A座18樓1807室

鋼苑律師電話：13654849896