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在家庭房產(chǎn)糾紛中，父母與子女間的騰退爭議往往摻雜情感與法律問題。北京朝陽一起案件中，86 歲母親將兒子訴至法院，要求騰退自己名下的房屋，兒子以 “分房時考慮了自己的福利”“無其他住房” 為由拒絕。法院最終判決兒子限期騰房，同時兼顧情理給予合理準備時間。這起案件明確了房屋所有權(quán)與居住權(quán)的法律邊界，為家庭房產(chǎn)糾紛處理提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：王秀蘭（86 歲，房屋所有權(quán)人，被告母親）

被告：趙強（王秀蘭次子，涉案房屋實際居住人）

涉案房屋：朝陽區(qū)十號房屋（兩居室，建筑面積 54.38 平方米）

原產(chǎn)權(quán)單位：甲公司（原音響廠，涉案房屋原自管公房產(chǎn)權(quán)單位）

（二）爭議焦點

王秀蘭作為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)要求趙強騰退房屋？

趙強主張 “分房時考慮其福利”“享有居住權(quán)” 是否成立？

趙強無其他住房、身體患病的情況，能否對抗所有權(quán)人的騰退請求？

（三）事件經(jīng)過

1986 年 11 月，甲公司將朝陽區(qū)十號房屋分配給職工王秀蘭承租，王秀蘭與甲公司簽訂租賃契約。王秀蘭與丈夫趙建國（1996 年去世）育有子女，趙強作為次子曾隨家人在該房屋居住。

2014 年，王秀蘭起訴趙強及甲公司，主張甲公司未經(jīng)其同意將房屋承租人變更為趙強，要求確認變更后的租賃合同無效。法院經(jīng)審理查明，1999 年甲公司與趙強簽訂的租賃合同未經(jīng)原承租人王秀蘭同意，且無證據(jù)證明變更行為善意，故判決該租賃合同無效。趙強上訴、再審均被駁回，生效判決確認王秀蘭為合法承租人。

2023 年 11 月，王秀蘭與甲公司簽訂《自管公有住宅樓房買賣合同》，以 5.52 萬元購買涉案房屋，同年 11 月 22 日取得不動產(chǎn)權(quán)證。此后，王秀蘭要求趙強騰退房屋并交還鑰匙，趙強以 “分房時考慮其福利”“無其他住房” 為由拒絕，雙方協(xié)商無果，王秀蘭訴至法院。

訴訟中，趙強提交證據(jù)顯示：其為甲公司在職職工，分房時甲公司考慮了母子二人的福利待遇；其名下無其他房產(chǎn)（2014 年離婚時原住房歸女方）；患有高血壓、糖尿病、心臟病等多種疾病，每月退休金 6000 元多用于醫(yī)療支出。王秀蘭則表示自己無固定住所，退休金 5000 元左右，希望入住房屋安度晚年，不同意趙強支付租金或共同居住。

二、案件分析

（一）房屋所有權(quán)的核心效力

法院認定王秀蘭有權(quán)要求騰退的關(guān)鍵依據(jù)如下：

物權(quán)登記的公示效力：王秀蘭已依法取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《民法典》第二百一十七條，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。作為所有權(quán)人，王秀蘭依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這一權(quán)利具有絕對性和排他性。

租賃關(guān)系的無效認定：生效判決已確認趙強與甲公司的租賃合同無效，王秀蘭是唯一合法承租人。此后王秀蘭通過購買取得所有權(quán)，租賃關(guān)系轉(zhuǎn)化為所有權(quán)關(guān)系，趙強的原居住基礎(chǔ)已不存在。

出資與權(quán)屬的關(guān)聯(lián)性：涉案房屋由王秀蘭個人出資購買，趙強未參與出資，亦未提供證據(jù)證明雙方存在共有約定，故其主張 “分房福利” 不能對抗王秀蘭的所有權(quán)。

（二）趙強居住權(quán)主張的不成立性

法院對趙強抗辯理由的審查清晰明確：

“福利分房” 的法律邊界：甲公司分房時考慮趙強福利，僅說明分房時的參考因素，但不能改變房屋承租權(quán)歸王秀蘭的事實。在王秀蘭已購買房屋取得所有權(quán)后，原福利因素不能轉(zhuǎn)化為法定居住權(quán)。

居住權(quán)的法定設(shè)立要求：根據(jù)《民法典》，居住權(quán)需通過書面合同或遺囑設(shè)立并登記，趙強未與王秀蘭簽訂居住權(quán)協(xié)議，亦無登記記錄，其主張的 “居住權(quán)” 缺乏法律依據(jù)。

實際困難的考量限度：趙強無房、患病的情況值得同情，但屬于家庭贍養(yǎng)扶助范疇，不能對抗所有權(quán)人的物權(quán)。法院可給予合理騰退期限，但不能以此否定王秀蘭的騰退請求。

（三）情理與法理的平衡

法院判決兼顧了法律原則與家庭倫理：

老年人權(quán)益的優(yōu)先保護：《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，老年人對個人財產(chǎn)享有處分權(quán)，子女不得干涉。王秀蘭年近 90 歲，要求在自有房屋安度晚年的訴求合法合理，應(yīng)優(yōu)先得到支持。

騰退期限的合理性：考慮到趙強的實際困難，法院未判決立即騰退，而是給予 50 天的準備時間，既保障了所有權(quán)人的權(quán)利，也為趙強尋找住房、處理搬遷事宜留出緩沖期。

家庭義務(wù)的提示：法院在判決中強調(diào) “母子應(yīng)互相體諒幫扶”，提示趙強盡贍養(yǎng)義務(wù)，王秀蘭也可考慮子女實際情況協(xié)商解決，體現(xiàn)了司法對家庭倫理的引導(dǎo)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

趙強于判決生效之日起 50 日內(nèi)將朝陽區(qū)十號房屋騰空，交還王秀蘭；

駁回王秀蘭的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）房屋所有權(quán)的絕對保護原則

物權(quán)登記的核心地位：不動產(chǎn)權(quán)證是主張房屋權(quán)利的核心證據(jù)，購買二手房或房改房時，需確保產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利瑕疵，及時辦理過戶登記，避免因權(quán)屬不清引發(fā)糾紛。

所有權(quán)與居住權(quán)的區(qū)分：居住權(quán)需通過法定方式設(shè)立（書面合同 + 登記），僅基于親屬關(guān)系、歷史居住事實或福利分房背景，不能自然產(chǎn)生合法居住權(quán)，權(quán)利人可依法要求無權(quán)占有人騰退。

出資證明的重要性：購買房屋時應(yīng)留存出資憑證（付款記錄、收據(jù)等），明確出資性質(zhì)（個人出資 / 共同出資），避免日后對產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議。

（二）家庭房產(chǎn)糾紛的處理原則

老年人權(quán)益的優(yōu)先考量：子女應(yīng)尊重老年人對自有財產(chǎn)的處分權(quán)，不得以 “無房”“困難” 為由侵犯父母的居住、使用權(quán)利。老年人維護自身權(quán)益時，可通過法律途徑理性維權(quán)，避免家庭矛盾激化。

實際困難的協(xié)商解決：如子女確無住房且有特殊困難，父母可考慮通過設(shè)立居住權(quán)、協(xié)商支付租金、其他子女協(xié)助安置等方式化解糾紛，兼顧親情與權(quán)益。

贍養(yǎng)義務(wù)與住房權(quán)益的區(qū)分：子女的贍養(yǎng)義務(wù)（如支付贍養(yǎng)費、照料生活）與父母的房屋所有權(quán)無關(guān)，不能以 “盡贍養(yǎng)義務(wù)” 為由主張對父母房屋的居住權(quán)，兩者法律性質(zhì)不同。

（三）福利分房的權(quán)利邊界提示

承租權(quán)與所有權(quán)的轉(zhuǎn)化：原公有住房承租人購買房屋后，所有權(quán)歸買受人所有，原基于 “工齡”“家庭人口” 的分房因素不能對抗所有權(quán)，其他家庭成員主張權(quán)利需有明確約定或法律依據(jù)。

租賃關(guān)系的合法性審查：公有住房承租人變更需符合單位規(guī)定及法律程序，未經(jīng)原承租人同意的變更行為可能被認定無效，承租人應(yīng)及時關(guān)注租賃關(guān)系變動，必要時通過訴訟維權(quán)。

證據(jù)留存的重要性：涉及分房政策、租賃變更、出資情況等事實，應(yīng)留存單位文件、合同、繳費記錄等證據(jù)，在糾紛中作為主張權(quán)利或抗辯的依據(jù)。

本案中，法院既堅定維護了所有權(quán)人的合法權(quán)益，又通過合理騰退期限體現(xiàn)了司法人文關(guān)懷。家庭房產(chǎn)糾紛的解決，既要堅守法律底線，明確權(quán)利歸屬，也要兼顧親情倫理，通過溝通協(xié)商化解矛盾。唯有如此，才能既維護當(dāng)事人合法權(quán)益，又促進家庭關(guān)系和諧。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）