北京某至物業(yè)管理有限責(zé)任公司訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案

——房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的把握

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關(guān)鍵詞：民事 租賃合同 優(yōu)先承租權(quán) 通知義務(wù) 同等條件

裁判要旨

1.出租人有繼續(xù)出租房屋的意愿，且與第三人確定了租賃合同的內(nèi)容，出租人應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容向承租人全面、不遲延地通知，保障承租人能夠行使優(yōu)先承租權(quán)。

2.租賃期限屆滿，承租人優(yōu)先承租所依據(jù)的“同等條件”一般為租賃物的用途、租金、租賃期限、支付期限和方式等可直接影響出租人在租賃合同中可獲利益的關(guān)鍵要素。

基本案情

原告（反訴被告、上訴人）北京某至物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下稱某至公司）訴稱：某至公司與北京某錦賓館（以下簡稱某錦賓館）所簽《房屋租賃合同》于2019年11月30日租賃期限屆滿，其后某至公司向某錦賓館出具《租賃合同到期通知書》，明確不再續(xù)約，但某錦賓館一直占用案涉房屋未返還。2020年1月2日，某至公司與案外人北京某聚科技有限公司（以下簡稱某聚公司）簽訂租賃合同，將案涉房屋出租給該公司。現(xiàn)請求法院判令：確認(rèn)某至公司與某錦賓館簽訂的《房屋租賃合同》于2019年12月1日終止，由某錦賓館騰退案涉房屋并交還于某至公司等。

被告（反訴原告、被上訴人）某錦賓館辯稱：1.《房屋租賃合同》約定了某錦賓館同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。某錦賓館在合同到期前提出了續(xù)租申請，且某至公司也有繼續(xù)出租的意愿。2.某錦賓館在獲知某至公司將案涉房屋出租給某聚公司及知曉相關(guān)的租賃條款后，即通知某至公司要求按照其與某聚公司簽訂的租賃合同行使優(yōu)先承租權(quán)，續(xù)簽下一期租賃合同。3.某錦賓館長期使用案涉房屋進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營狀態(tài)穩(wěn)定。

某錦賓館提起反訴，請求判令按照某至公司與某聚公司簽訂的《整體租賃類合同》的條件行使優(yōu)先承租權(quán)。

某至公司針對某錦賓館的反訴辯稱：1.某至公司與某錦賓館就續(xù)簽合同進(jìn)行洽商時(shí)已充分履行了告知義務(wù)，告知其續(xù)約單價(jià)過低且有意向其他客戶開展同樣的招商，保障了某錦賓館的優(yōu)先承租權(quán)。2.案涉合同未約定某至公司需要向某錦賓館告知其他商戶的報(bào)價(jià)，相關(guān)法律、司法解釋亦未明確規(guī)定告知的內(nèi)容。3.某錦賓館提交的租賃意向書在租金及其他多方面不符合“同等條件”這一優(yōu)先承租權(quán)的前提，某錦賓館的優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)消滅。

法院經(jīng)審理查明：2014年12月1日，某至公司（甲方、出租方）與某錦賓館（乙方、承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定“甲方將北京某胡同房屋出租給乙方作為賓館使用，租期自2014年12月1日至2019年11月30日，租賃期滿前一個(gè)月，乙方可提出續(xù)租要求，若甲方擬繼續(xù)出租該房產(chǎn)，且乙方在本合同期內(nèi)無重大違約行為，則在同等條件下，乙方有權(quán)優(yōu)先獲簽下一期該房產(chǎn)租賃合同……”

2019年9月至11月期間，某至公司與某錦賓館就案涉房屋下期租賃事宜進(jìn)行協(xié)商，某錦賓館向某至公司發(fā)送了租賃意向書，意向書明確了租金、租期等意向條款。

2020年1月2日，某至公司與案外人某聚公司就案涉房屋簽訂《整體租賃類合同》，約定將案涉房屋出租給某聚公司。2020年2月，某至公司發(fā)函要求某錦賓館搬離案涉房屋。

庭審中，某至公司提交公司會議紀(jì)要，證明已向某錦賓館進(jìn)行了充分說明，某錦賓館提出的續(xù)租單價(jià)過低，經(jīng)討論未能通過，雙方?jīng)]有達(dá)成續(xù)租合意。某錦賓館認(rèn)為會議紀(jì)要系單方制作，且某至公司并未告知其會議具體內(nèi)容。某至公司為證明某錦賓館與某聚公司并非同等條件，提交了某聚公司的《租賃意向書》。某錦賓館對該《租賃意向書》的真實(shí)性不認(rèn)可，主張某至公司沒有告知其某聚公司的租賃意向及相應(yīng)租金標(biāo)準(zhǔn)。

一審審理期間，某錦賓館在證據(jù)交換階段獲知某至公司與某聚公司簽訂的《整體租賃類合同》條款后，向某至公司發(fā)送《通知書》，要求按照該合同約定的內(nèi)容優(yōu)先承租案涉房屋。

另查明，某聚公司未實(shí)際占有使用案涉房屋，也未向某至公司交納租金。

北京市西城區(qū)人民法院于2020年12月22日作出（2020）京0102民初17376號民事判決：一、確認(rèn)某至公司與某錦賓館于2014年12月1日所簽訂的《房屋租賃合同》于2019年12月1日終止；二、某錦賓館按照某至公司與某聚公司簽訂于2020年1月2日的《整體租賃類合同》所約定的同等條件對北京市某胡同房屋進(jìn)行承租；三、駁回某至公司的其他訴訟請求。宣判后，某至公司、某錦賓館均提起上訴。北京市第二中級人民法院于2021年4月28日作出（2021）京02民終2444號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”（《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款予以沿用）本案中，某至公司與某錦賓館簽訂合同，雙方明確約定某錦賓館在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，該約定合法有效。《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款確立了優(yōu)先承租權(quán)制度，規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”本案的爭議焦點(diǎn)為：某錦賓館對案涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)是否消滅，某錦賓館能否基于優(yōu)先承租權(quán)繼續(xù)租賃案涉房屋。

其一，某至公司有繼續(xù)出租案涉房屋的意愿，某錦賓館亦有繼續(xù)承租的意愿，且某錦賓館在合同期內(nèi)無違約行為，在租賃期滿前一個(gè)月提出續(xù)租申請，符合某至公司與某錦賓館《房屋租賃合同》約定的優(yōu)先承租條件。

其二，某至公司未充分告知潛在承租信息。某至公司僅告知某錦賓館其發(fā)送的租賃意向書不符合某至公司內(nèi)部確定的續(xù)租條件，但未將是否存在其他洽商中的潛在承租方及與潛在承租方商議確定的租金、租賃期限、租金支付方式等租賃合同應(yīng)具備的主要條款告知某錦賓館，并給予某錦賓館合理期限考慮回復(fù)，致使某錦賓館行使“同等條件”下優(yōu)先承租權(quán)存在明顯障礙。

其三，某至公司未及時(shí)履行告知義務(wù)。本案中，某至公司未提供相應(yīng)證據(jù)證明其已在某錦賓館發(fā)出租賃意向書前明確告知與某聚公司商定租賃合同，并將所商條款作為某錦賓館行使優(yōu)先承租權(quán)的“同等條件”，不能據(jù)此得出因租賃意向書不符合約定的“同等條件”導(dǎo)致某錦賓館的優(yōu)先承租權(quán)消滅。

綜上，某錦賓館對案涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)尚未消滅。某錦賓館在法院組織的證據(jù)交換階段獲知某至公司與某聚公司簽訂的《整體租賃類合同》后，當(dāng)即同意完全按照該合同約定的條款繼續(xù)承租案涉房屋。某錦賓館在該同等條件下，享有優(yōu)先承租的權(quán)利，對某錦賓館要求按照某至公司與某聚公司簽訂的《整體租賃類合同》約定的內(nèi)容行使優(yōu)先承租權(quán)的反訴請求，依法應(yīng)予支持。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第509條、第734條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第60條）

一審：北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初17376號民事判決（2020年12月22日）

二審：北京市第二中級人民法院（2021）京02民終 2444號民事判決（2021年4月28日）

入庫編號：2025-07-2-111-001

來源： 山東高法

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