界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

2025年上半年，深圳商辦市場呈現 “供應收縮、需求分化、成本下探”的特征。

從外部宏觀層面來看，中美貿易摩擦持續發酵，外向型企業擴張意愿減弱，開發商對市場前景保持謹慎；內部轉型層面，高新技術產業占GDP比重持續提升，硬科技企業成為租賃市場核心驅動力。

在整體增量需求疲軟的背景下，上半年深圳甲級寫字樓項目普遍延后入市，供應端的收縮雖暫時緩解了空置率上行壓力，但租金下行趨勢未改，市場在 “供需博弈” 中呈現出短期指標緩和與長期壓力并存的狀態。

對于這一復雜態勢，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端在接受界面新聞記者獨家采訪時指出：“需求端是當下深圳商辦市場的關鍵變量，接下來如果經濟向好，對需求面形成支撐，整個商辦市場的表現也會好很多。”

寫字樓延期入市成常態，硬科技主導需求

戴德梁行統計數據顯示，2025年上半年深圳甲級寫字樓新增供應23.5萬平方米，同比減少35%，低于市場普遍預期，主要源于開發商對市場不確定性的謹慎態度。

供應收縮暫時緩解了空置率上行壓力，截至二季度末，深圳甲級寫字樓的空置率微升1.2個百分點至27.8%，但仍處于歷史高位。租金持續承壓，平均租金降至每月每平方米 160.1 元，較去年末下跌 5.3%，創近五年新低。

但未來三年供應壓力仍將持續，年內還有約122萬平方米的甲級寫字樓可投入使用，至2027年在途供應達420萬平方米，即便考慮項目延期或運營方向調整等因素，到2027年末深圳甲級寫字樓總存量仍有望突破1000萬平方米，寫字樓市場競爭將持續白熱化。

深圳寫字樓供需兩及空置率走勢 圖片來源：戴德梁行

面對激烈的競爭，深圳業主的招租策略也愈發“務實”。

界面新聞獲悉，上半年深圳市場上大部分業主都選擇繼續下調租金以留住或招攬租戶，同時也推出更多樣化的服務以提升租戶體驗。

“當前業主普遍非常積極，會主動降租以穩住客戶，因為在市場尋找增量客戶非常困難，與其挖掘別人的客戶不如穩定自己的客戶”，張曉端對界面新聞指出。

“另外，現在有些總部型物業啟用后會要求關聯企業搬回，或者要求產業鏈上下游企業入駐，這種需求的轉移也會進一步加劇存量樓宇的競爭壓力”。

在此背景下，今年二季度，深圳甲級寫字樓平均租金繼續下探，較2024年末下跌5.3%，至每月160.1元/㎡。

而價格優勢在一定程度上促進了新供應及部分存量項目的去化，上半年全市累計凈吸納量6.8萬平方米。

盡管整體需求疲軟，高新技術產業仍是核心支撐。

硬科技企業如DeepSeek、宇樹科技等掀起新一輪擴張熱潮，帶動人工智能、半導體等細分領域租賃面積需求以28.1%需求占比重回首位。

零售商場扎堆上新，體驗式業態成突圍關鍵

不同于寫字樓市場，零售市場上半年在供應端的表現相對亮眼。

戴德梁行統計數據顯示，今年1-6月深圳共迎來30.3萬平方米的新增優質購物中心，全市優質購物中心存量增至747.7萬平方米，其中，主要貢獻自太子灣K11 ECOAST以及羅湖益田假日廣場，

與傳統“粗放式運營”不同，近期上新的商場呈現差異化運營特征。

比如，蛇口的太子灣招商花園城的開放式獨棟街區VILLA，與隔壁的集中式商業形態為主的K11 ECOAST形成互補，成為深圳西海岸“文旅+”的熱門打卡地；印力iN城市廣場的3萬平方米戶外運動廣場，均通過差異化定位吸引特定客群。

新開業的K11 ECOAST商場內部 界面新聞記者王妤涵拍攝

但總存量的擴大也令深圳優質購物中心密度進一步加大，而新商業體的入市再加上社區型商業、寫字樓商業配套等設施的完善，也帶來了需求端的分流。

“整體來看，新舊商業呈現‘此消彼長’的關系，市場競爭會加劇并對租金形成壓力，但好處是整個市場的盤子可能會做大，進而刺激消費潛力的釋放”，張曉端表示。

截止今年6月末，深圳優質購物中心最優層平均租金錄得每月每平方米761.6元，半年下降2.4%，全市整體空置率上升1.2個百分點至9.1%。

深圳購物中心供需及空置率走勢 圖片來源：戴德梁行

細分領域來看，隨著物質生活水平提高，消費市場也在持續升級換代，人們更愿意為情感價值買單。

比如，以泡泡瑪特、Top Toy為代表的IP潮玩店，吸引了大批年輕人，不僅能彰顯文化與個性，也是連接情感的工具，讓消費者從中獲得群體歸屬感。

同樣以情感陪伴需求催生的寵物經濟在購物中心的發展勢頭依舊火熱，業態也由過往的展示出售、洗護服務延伸至寵物玩具、日化用品等快消類零售，“寵物經濟”的衍生鏈條正不斷豐富完善。

政策端，深圳《提振消費專項行動方案》的出臺，以及以舊換新及國補等政策效果，對市場信心提振效果顯著。

今年1-5月，深圳社會消費品零售總額同比增速較去年數值提升3.6個百分點至4.7%，其中限上單位家用電器和音響器材類零售額增速高達74.9%。

在零售物業的市場需求上亦有所反應，今年上半年深圳購物中心新開的數碼電子及智能家電品類的數量占所有品類的比重較去年全年上升0.8個百分點至5.2%，大疆、影石、倍思等國產科技新勢力均有入駐。

展望未來，戴德梁行數據顯示，未來三年，深圳將有約126.4萬平方米的優質購物中心計劃入市，其中西部板塊為供應的“主力軍”，占比高達68.4%，區域競爭或將加劇。

大宗交易“量縮價跌”，小總價資產成主流

2025年上半年，大灣區大宗交易整體呈現“量縮價跌”特征：廣深兩地共計成交大宗交易29筆，總成交額同比下降61.8%至147億元，單宗均價也由過往的10-20億元降至5億元。

其中，交易金額超過5億元的大宗交易僅有5筆，金額最大的為興業銀行66億接手的恒大深圳灣超級總部項目，其余均為單筆低于5億元的小規模交易，反映出市場主流需求轉向小總價資產。

具體來看，廣州各區屬平臺招商引資及企業自用需求是推動工業（產業）類與非核心區辦公成交的主要引擎。

深圳辦公類物業成交總額近80億元，以京東方、國泰君安等為代表的上市公司及國企占主導，主要受企業自用需求推動。

同時，工業類的資產法拍市場較為活躍，例如龍華某產業園以評估價7折成交，吸引了險資與私募基金的競逐。

深圳大宗交易主力成交物業類型 圖片來源：戴德梁行

另外，倉儲物流由于屬于物流基礎設施行業，關系民生工程方向，具備收益穩定、抗風險能力強等特點，成為險資持續加碼的重要標的。

同時，私人投資者抄底法拍項目的趨勢也更加明顯。

“沒有賣不掉的資產，只有賣不掉的價格”，戴德梁行華南區資本市場部主管陳俊儒向界面新聞指出。在降息窗口下，通過收購困境資產實現 “低買高賣” 的機會增多，而隨著價格的持續調整，私人投資者將積極參與市場。

展望未來，戴德梁行建議投資者把握三大趨勢：一是聚焦政策導向板塊，如光明科學城、河套深港科技創新合作區；二是關注 “商辦改保障房” 機遇，政府計劃未來三年改造50萬平方米存量物業；三是布局新經濟基礎設施，數據中心、生物醫藥倉儲等領域因AI算力需求激增和醫療產業升級，成為資本新寵。