新世界發(fā)展的自救還在繼續(xù)。

剛上任半年有余的新世界發(fā)展行政總裁黃少媚，這次決定把上海淮海中路上的K11拿出來整棟出售。

這次出售的是K11位于11-58樓的寫字樓部分，出售的建筑面積約8.1萬平米，目前對外報(bào)價(jià)28.5億元。

也就是說，位于1-10樓的K11購物藝術(shù)中心，這次不賣。

今年2月，有媒體報(bào)道說，新世界發(fā)展選擇中國銀行、星展、匯豐三家銀行，安排2025年和2026年到期的581億港元銀行貸款再融資，抵押品為價(jià)值150億美元的20多處房產(chǎn)。其中就包括了這次打算出售的上海K11。

所以，光抵押上海K11已經(jīng)不足以解決新世界發(fā)展當(dāng)下面臨的債務(wù)麻煩了。

這座位于上海淮海路300號的K11，是在2010年由原來的新世界大廈改造而來，2013年開業(yè)，商業(yè)面積合計(jì)近4萬平米。

這座內(nèi)地首個(gè)K11，開業(yè)之初就以33米高的壯觀水幕瀑布墻、大面積垂直綠化墻、透明不規(guī)則幾何形狀的地下建筑屋頂、弧形的臺階式休息區(qū)以及空中花園、空中停車場等等體驗(yàn)式場景，成為當(dāng)時(shí)前衛(wèi)的商業(yè)代表，并創(chuàng)下單月超百萬人流量的紀(jì)錄。

2018年，Burberry、D&G、Bally等國際一線大牌從上海撤出，項(xiàng)目一度陷下“高奢變輕奢”的爭議。

最近幾年，上海K11的品牌調(diào)整不斷，并引進(jìn)了潮流運(yùn)動、潮玩IP店等更接地氣，也更受年輕人歡迎的品牌。

但是，上海K11購物中心本身就有不少的BUG：比如空間復(fù)雜、動線分散，藝術(shù)裝置可以吸引短期注意，但并不能帶來持續(xù)的消費(fèi)。

對很多消費(fèi)者來說，K11是拍照打卡的公共空間，而不是日常消費(fèi)的目的地。站在品牌租戶的角度，他們承擔(dān)了高租金和高運(yùn)營成本，但K11的人流量并沒有給他們帶來相匹配的銷售回報(bào)。

這也不是新世界發(fā)展計(jì)劃出售的第一座K11了。去年底就有市場消息稱，華潤隆地計(jì)劃出資90億港元收購新世界發(fā)展第一座K11，即位于香港尖沙咀核心地段的K11Art Mall。

但這筆交易至今還沒有公布，不知道還有沒有在談，或者進(jìn)展如何。

就在7月1日，曾被視為鄭氏家族第三代接班人的鄭志剛，正式辭任新世界發(fā)展非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席職務(wù)，去年9月26日，他已經(jīng)辭任新世界發(fā)展行政總裁。至此，他徹底離開了這家鄭氏家族企業(yè)的董事會。

鄭志剛徹底出局僅一周，黃少媚就把上海K11拿出來賣，決心還是挺大的。

鄭志剛，K11創(chuàng)始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代傳人。如果從2008年算起，K11這個(gè)品牌成立也已經(jīng)有十七年了。

2007年3月，他被委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事。不久后遇上金融危機(jī)爆發(fā)，零售業(yè)蕭條，商業(yè)運(yùn)營趨同化之下，鄭志剛抓住契機(jī)，將藝術(shù)與商業(yè)融合，以藝術(shù)、人文、自然三大元素為核心的K11誕生。

2009年12月，首個(gè)購物藝術(shù)中心K11Art Mall在香港尖沙咀開幕，項(xiàng)目總投資達(dá)30億港元。這個(gè)項(xiàng)目還是挺成功的。據(jù)說在正式營業(yè)后的第一年就實(shí)現(xiàn)盈利。

2013年，內(nèi)地首座K11在上海淮海路亮相，創(chuàng)下單月超百萬人流的紀(jì)錄，一度是全國商業(yè)購物中心的學(xué)習(xí)和研究對象。

K11項(xiàng)目的連續(xù)成功，給了鄭志剛做大K11品牌的底氣和信心，也幫助他在新世界發(fā)展很快站穩(wěn)腳跟。

2020年5月，鄭志剛接任新世界發(fā)展行政總裁。在他手中，K11已經(jīng)從香港的擴(kuò)展到內(nèi)地，合計(jì)達(dá)到38座。

今年4月，總建筑面積接近23萬平米的深圳K11ECOAST匆匆開業(yè)。

5月，K11又宣布，K11 Select購物藝術(shù)中心首進(jìn)杭州，落戶良渚新城CBD核心區(qū)；十天后，又發(fā)布了上海的全新項(xiàng)目K11 ELYSEA 落地上海淮海中路，這也是上海的第二座K11，兩者之間的直線距離僅需步行5分鐘。

截至2024年的數(shù)據(jù)，K11已經(jīng)在大中華區(qū)10個(gè)城市運(yùn)營34個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積273萬平米。

連續(xù)不斷的新項(xiàng)目官宣背后，是新世界發(fā)展宣布延遲支付四只總規(guī)模34億美元的永續(xù)債的利息。

事實(shí)上，正是鄭志剛在K11上的“盲目擴(kuò)張”，將新世界發(fā)展拖入債務(wù)的泥潭。

K11的創(chuàng)新理念確實(shí)領(lǐng)先于內(nèi)地，但解決不了K11的重資產(chǎn)發(fā)展模式帶來的資金嚴(yán)重沉淀。

單個(gè)項(xiàng)目投資動輒50億港元以上，回報(bào)周期基本都長達(dá)十余年。

K11“不接地氣”，每天打卡拍照的人流不斷，但真正留下來消費(fèi)的屈指可數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，K11在內(nèi)地所有商場的銷售額加在一起，可能還抵不上一個(gè)萬象城。

比如剛剛開業(yè)的深圳K11ECOAST，偌大的商場里，開業(yè)的面積不足一半，人流稀少，堪比“空城”。有圈內(nèi)人預(yù)測，深圳K11ECOAST開業(yè)第一年虧損可能高達(dá)2.3億港元。

2020年剛接任行政總裁，2021年就在內(nèi)地樓市下行期“逆勢囤地”，斥資超200億港元重倉大灣區(qū)舊改項(xiàng)目，鄭志剛大膽打破了港資房企保守的低杠桿傳統(tǒng)，走上了內(nèi)地房企的高周轉(zhuǎn)模式。

很快，他就把新世界發(fā)展的凈負(fù)債率拉高到2023年的49.8%，并大量發(fā)行年利率高達(dá)8%以上的永續(xù)債。

對比之下，去年，新鴻基地產(chǎn)的凈負(fù)債率不到18%，恒基地產(chǎn)大約21%，長實(shí)集團(tuán)更是維持在4%的低杠桿水平。

如果把永續(xù)債算上，新世界發(fā)展的凈負(fù)債率已經(jīng)超過88%。

香港四大地產(chǎn)商：郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，李兆基家族的恒基地產(chǎn)，李嘉誠家族的長實(shí)集團(tuán)，鄭裕彤家族的新世界發(fā)展，如今新世界發(fā)展卻在內(nèi)地最后的狂歡中走向高杠桿模式，并為此付出代價(jià)。

6月30日，新世界發(fā)展剛宣布，與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議，共涵蓋公司約882億港元的現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)。

這才剛過一周，上海K11就被擺上貨架出售，看來，新世界發(fā)展的債務(wù)危局，還在繼續(xù)。

不過，鄭志剛出局，黃少媚出售的K11套現(xiàn)還債的壓力應(yīng)該也少了些。