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上海樓市半年考:一二手房成交面積創四年新高,豪宅賣了553億

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2025年過半,上海樓市“半年報”出爐,一、二手房成交面積創近四年新高。

從全國來看,作為一線城市,上海確實是這輪房地產行情復蘇的“領頭羊”。來自上海市房管局的統計數據顯示,今年1-6月,上海市一、二手住房累計成交1311萬平方米,為2022年以來同期最高,同比增加17%。

那么,具體來看,今年上半年上海新房、二手房市場各自表現如何?房價怎么走?哪些樓盤熱銷、哪些樓盤滯銷?

上海上半年25個“日光盤”

來自上海市房管局的統計數據顯示,上半年,上海市一手住房市場總體平穩。數據顯示,1-6月,一手住房累計成交326萬平方米,同比基本持平。

其實,從供應看,上海是有意減少了供應,著力去化。據中原地產數據顯示,今年上半年,上海新房市場供應250萬平方米,累計同比減少33.7%。其中,外環外供應面積120萬平方米,累計同比減少47.8%,可見外環外供應受到控制,緩解高庫存的壓力。隨著整體供應減少,庫存也在緩步下降,當前庫存為780萬平方米,去化周期為13.3個月,比去年底減少0.6個月。

從具體項目看,新開盤項目認購保持熱度,延續去年四季度的認購水平,外環內76個項目中,有50個認購比超過1,占比超過65%;在售項目銷售平穩,上半年在售項目日均成交約1萬平方米,比2024年同期日均增加38%,略高于2024年“滬七條”出臺后10月份的成交水平。

同時,來自上海鏈家研究院的數據顯示,2025年1-6月,上海新房市場累計成交2.54萬套,與2024年上半年相比總成交量持平,月均成交4237套,除1-2月受春節影響成交量回調,其余月份均保持單月4000套以上的成交。

從價格指數看,2025年以來,上海一手住房價格指數環比保持上漲態勢,1-5月環比累計上漲2.7%。同時,國家統計局數據也顯示,上海新房房價漲幅也在今年3月、4月連續位居全國首位。

上半年,上海樓市“日光盤”頻現。截至2025年5月28日,上海樓市在不到半年時間里已經誕生了25個“日光盤”,其中大多數都是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目,比如綠城潮鳴東方、融創上海壹號院等。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示:“上半年,上海豪宅等項目認購的動力充足,總價3000萬元及以上的新房項目交易1096套,成交金額達553億元。該指標遠超2023年上半年194億元的金額。其既體現了改善型住房需求積極釋放的導向,也體現了豪宅等高品質住宅認購能力的較強水平。”

“日光盤”與“爆冷盤”同在

根據中指研究院統計,2025年1-6月,上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售688.5億元。其中,第一名上海壹號院銷售金額為107.6億元,第二名金陵華庭92.1億元、第三名前灘公館83.1億元。


2025年上半年上海商品住宅銷售TOP5。圖/中指研究院

盧文曦表示:“從成交來看,分化現象依舊無法破解,新房豪宅化的傾向也越發明顯。成交前十榜單中10萬+的項目占到4個,且排名第一和第二的均是這類項目,也正是這些豪宅類產品拉高了整體價格水平。2025年套均總價達到了991萬元。”

“一頭熱”的同時,還有一邊繼續遇冷,外環外去化壓力雖有所減小,但依舊面臨考驗。比如新場板塊的璟瀾灣、奉發賢薈悅邸、奉發右岸晶邸等諸多項目在認籌期間出現無人認購的現象。

據上海業內人士統計,1-6月份,上海全市共開盤151次,認籌率低于50%的樓盤開盤有70次,占比46%,其中取消搖號的樓盤54次。上海滯銷盤的“重災區”在郊區,從價格來看,均價低于6萬每平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次,占比接近七成。

也就是說,今年上半年,上海樓市分化加劇,“日光盤”集中在核心地段,而遠郊區樓盤仍面臨著去化壓力。

同時,回顧上半年,上海銷售額突破百億元的房企有8家,其中保利發展、招商蛇口、華潤置地分別以259.9億元、242.6億元和185.8億元獲得銷售金額榜前三名。


2025年上半年上海房地產企業銷售TOP5。圖/中指研究院

二手房成交套數創近4年半年峰值

上海網上房地產統計顯示,1-6月全市二手房網簽成交量(含商業、車位等)累計達13.01萬套,同比增長19.5%,創下近四年來的半年成交峰值。


上海二手住宅成交月度走勢。數據來源/上海中原

從月度走勢看,1-2月二手房市場“淡季不淡”;“金三銀四”的“小陽春”成色較足,3月成交2.67萬套,為2021年3月以來單月最高;5-6月延續平穩態勢,2025年以來單月成交量均保持在1.5萬套的榮枯線以上。從價格指數看,自2024年“滬七條”實施以來,二手住房價格指數環比累計上漲1.3%。

“目前,上海主流議價區間又回到5%-7%,在市場比較好的時候議價空間甚至只有3%-5%。”盧文曦進一步表示:“上海主要需求是改善,二手房中也有相應需求,在新房價格越來越高的背景下,二手房成為很好的替代品,更何況二手房價格已經‘跌出性價比’,因此房東讓步后,成交量開始釋放。此外,基于去年普宅標準認定的優化,使得不少房源省去一筆價格不菲的稅費,部分改善型需求有動力加快置換的步伐。”

上海鏈家研究院李根表示,從這些數據可以清晰地看到,上海樓市正呈現出積極的發展態勢。無論是新房還是二手房市場,都展現出了強大的活力與韌性。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶

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