2025年過半，上海樓市“半年報(bào)”出爐，一、二手房成交面積創(chuàng)近四年新高。

從全國(guó)來(lái)看，作為一線城市，上海確實(shí)是這輪房地產(chǎn)行情復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。來(lái)自上海市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，上海市一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。

那么，具體來(lái)看，今年上半年上海新房、二手房市場(chǎng)各自表現(xiàn)如何？房?jī)r(jià)怎么走？哪些樓盤熱銷、哪些樓盤滯銷？

上海上半年25個(gè)“日光盤”

來(lái)自上海市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海市一手住房市場(chǎng)總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，一手住房累計(jì)成交326萬(wàn)平方米，同比基本持平。

其實(shí)，從供應(yīng)看，上海是有意減少了供應(yīng)，著力去化。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)250萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少33.7%。其中，外環(huán)外供應(yīng)面積120萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少47.8%，可見外環(huán)外供應(yīng)受到控制，緩解高庫(kù)存的壓力。隨著整體供應(yīng)減少，庫(kù)存也在緩步下降，當(dāng)前庫(kù)存為780萬(wàn)平方米，去化周期為13.3個(gè)月，比去年底減少0.6個(gè)月。

從具體項(xiàng)目看，新開盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)保持熱度，延續(xù)去年四季度的認(rèn)購(gòu)水平，外環(huán)內(nèi)76個(gè)項(xiàng)目中，有50個(gè)認(rèn)購(gòu)比超過1，占比超過65%；在售項(xiàng)目銷售平穩(wěn)，上半年在售項(xiàng)目日均成交約1萬(wàn)平方米，比2024年同期日均增加38%，略高于2024年“滬七條”出臺(tái)后10月份的成交水平。

同時(shí)，來(lái)自上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，上海新房市場(chǎng)累計(jì)成交2.54萬(wàn)套，與2024年上半年相比總成交量持平，月均成交4237套，除1-2月受春節(jié)影響成交量回調(diào)，其余月份均保持單月4000套以上的成交。

從價(jià)格指數(shù)看，2025年以來(lái)，上海一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢(shì)，1-5月環(huán)比累計(jì)上漲2.7%。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，上海新房房?jī)r(jià)漲幅也在今年3月、4月連續(xù)位居全國(guó)首位。

上半年，上海樓市“日光盤”頻現(xiàn)。截至2025年5月28日，上海樓市在不到半年時(shí)間里已經(jīng)誕生了25個(gè)“日光盤”，其中大多數(shù)都是均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目，比如綠城潮鳴東方、融創(chuàng)上海壹號(hào)院等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上半年，上海豪宅等項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)的動(dòng)力充足，總價(jià)3000萬(wàn)元及以上的新房項(xiàng)目交易1096套，成交金額達(dá)553億元。該指標(biāo)遠(yuǎn)超2023年上半年194億元的金額。其既體現(xiàn)了改善型住房需求積極釋放的導(dǎo)向，也體現(xiàn)了豪宅等高品質(zhì)住宅認(rèn)購(gòu)能力的較強(qiáng)水平。”

“日光盤”與“爆冷盤”同在

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1-6月，上海商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售688.5億元。其中，第一名上海壹號(hào)院銷售金額為107.6億元，第二名金陵華庭92.1億元、第三名前灘公館83.1億元。

2025年上半年上海商品住宅銷售TOP5。圖/中指研究院

盧文曦表示：“從成交來(lái)看，分化現(xiàn)象依舊無(wú)法破解，新房豪宅化的傾向也越發(fā)明顯。成交前十榜單中10萬(wàn)+的項(xiàng)目占到4個(gè)，且排名第一和第二的均是這類項(xiàng)目，也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價(jià)格水平。2025年套均總價(jià)達(dá)到了991萬(wàn)元。”

“一頭熱”的同時(shí)，還有一邊繼續(xù)遇冷，外環(huán)外去化壓力雖有所減小，但依舊面臨考驗(yàn)。比如新場(chǎng)板塊的璟瀾灣、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸等諸多項(xiàng)目在認(rèn)籌期間出現(xiàn)無(wú)人認(rèn)購(gòu)的現(xiàn)象。

據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，1-6月份，上海全市共開盤151次，認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號(hào)的樓盤54次。上海滯銷盤的“重災(zāi)區(qū)”在郊區(qū)，從價(jià)格來(lái)看，均價(jià)低于6萬(wàn)每平方米、認(rèn)籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。

也就是說(shuō)，今年上半年，上海樓市分化加劇，“日光盤”集中在核心地段，而遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤仍面臨著去化壓力。

同時(shí)，回顧上半年，上海銷售額突破百億元的房企有8家，其中保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地分別以259.9億元、242.6億元和185.8億元獲得銷售金額榜前三名。

2025年上半年上海房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP5。圖/中指研究院

二手房成交套數(shù)創(chuàng)近4年半年峰值

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1-6月全市二手房網(wǎng)簽成交量（含商業(yè)、車位等）累計(jì)達(dá)13.01萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下近四年來(lái)的半年成交峰值。

上海二手住宅成交月度走勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源/上海中原

從月度走勢(shì)看，1-2月二手房市場(chǎng)“淡季不淡”；“金三銀四”的“小陽(yáng)春”成色較足，3月成交2.67萬(wàn)套，為2021年3月以來(lái)單月最高；5-6月延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，2025年以來(lái)單月成交量均保持在1.5萬(wàn)套的榮枯線以上。從價(jià)格指數(shù)看，自2024年“滬七條”實(shí)施以來(lái)，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)上漲1.3%。

“目前，上海主流議價(jià)區(qū)間又回到5%-7%，在市場(chǎng)比較好的時(shí)候議價(jià)空間甚至只有3%-5%。”盧文曦進(jìn)一步表示：“上海主要需求是改善，二手房中也有相應(yīng)需求，在新房?jī)r(jià)格越來(lái)越高的背景下，二手房成為很好的替代品，更何況二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)‘跌出性價(jià)比’，因此房東讓步后，成交量開始釋放。此外，基于去年普宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的優(yōu)化，使得不少房源省去一筆價(jià)格不菲的稅費(fèi)，部分改善型需求有動(dòng)力加快置換的步伐。”

上海鏈家研究院李根表示，從這些數(shù)據(jù)可以清晰地看到，上海樓市正呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，都展現(xiàn)出了強(qiáng)大的活力與韌性。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶