工作日人流量七八千,
周末輕松破萬,
遇上搞活動,
最多一次單日擠進來5萬人。
難以想象,一個地處上海外環邊的園區能有這么高的人氣,像個“不夜城”,但位于寶山區的智慧灣科創園做到了。隨著園區五期建設啟動,主街更新提上日程,數字有望繼續提升。
過去十來年,上海涌現了一批由工廠、倉庫改造而成的園區,其中一些火到了現在,還有一些逐漸隱入塵煙。在城市規劃專家看來,上海的城市更新,不僅是城市空間的再造,更是城市功能的重塑、生活品質的躍升、文化記憶的延續和發展動能的轉換。
一個園區的改造、運營、發展、創新,其實也要遵循這樣的邏輯。位于南北高架與外環線交匯點,南臨寶山“母親河”蕰藻浜,智慧灣科創園不像中心城區園區那樣自帶地段光環,也少有機會承接重磅活動導入“潑天流量”,但始終沒有停下腳步,而是立足區域特點做著各種探索。
逢山開路,遇水架橋。眼下,有過高光時刻也經歷過危機的智慧灣,總結出了一套打法。它的“智慧”,或許能給其他城市更新項目提供一些啟示。
以集裝箱為特色的智慧灣。 吳越攝
辦公樓里驚現“農場”
智慧灣2016年9月開園,四五年前媒體已做過一些報道。彼時園區以科創、文創融合聞名,“入駐企業和工作室450多家,入駐率達85%以上”,數據也很亮眼。
但危機總是讓人猝不及防。2022年到2023年,大批企業集中提出退租或減少承租面積的要求,讓園區運營方“如臨大敵”。“當時很多企業已經入駐好多年,對這里也很有感情,但是市場變化了,他們接不到訂單,實在是撐不下去了。”園區相關負責人回憶。
園區內最高的一棟主樓,原本被大大小小的企業填滿,那時“一度走空了”,留下一道難題:幾萬平方米的空間,找誰來接手?
從主樓向下俯瞰,可以看見一座造型優雅的步行橋。它借取趙州橋的結構方式,采用單拱結構承受荷載。之所以成為園區一景,是因為橋梁的各個部件是使用3D打印混凝土技術分別打印而成,隨后通過現代施工技術拼裝。
3D打印混凝土步行橋。 吳越攝
在它周圍,還有入選全國科普教育基地的中國3D打印文化博物館,以及3D打印書屋、3D打印休閑座椅……3D打印,是園區有別于其他項目的特色,也是“自救”行動的抓手。
與其另起爐灶,不如放大優勢。借助之前打下的基礎,園區開始與這個領域的創業者接洽,給出的條件頗為誘人——3D打印企業落腳智慧灣,園區將提供創業孵化服務指導、資源對接、場地落地和多元化生活服務。漸漸地,主樓內形成了“3D打印農場集群”。
一開始聽到“農場”,記者懵了,樓里還能搞農業?事實上,此農場非彼農場。
業內人士解釋,3D打印農場指的是集中運營大量3D打印機、實現規模化生產的小型加工廠。3D打印的過程包括開機、裝載耗材、導入模型,隨后打印、取下成品,類似于農業種植領域的播種、施肥、采摘,所以大家稱之為農場。據說,擁有10臺以上3D打印機,經營者就可以被稱為“農場主”。
走進一個個格子間組成的“農場集群”,記者見到了年輕的“農場主”們。雖說都是做3D打印,但各家特色產品不同、主營渠道也不同,不僅沒有“同行見面分外眼紅”,反而會互幫互助介紹業務。如今,這個位于高層的“農場集群”每日有1000多臺打印機同時運行,產品銷往全國乃至世界各地。
“農場”生產的3D打印產品。 吳越攝
集裝箱里的“百人百店”
3D打印之外,智慧灣還有一個特色——坐落在園區內,五顏六色、錯落有致的集裝箱。
很多園區都會用集裝箱做景觀小品和便民空間,但如此大規模使用集裝箱,并借助其易移動性和靈活組合的特點改造園區空間布局的,還數智慧灣。在這里,集裝箱可以是辦公室,也可以是小餐飲、零售店,還可以作為新就業群體服務驛站。
園區最出圈的集裝箱店,是2020年9月開業的星巴克。這也是星巴克中國大陸首家集裝箱店,剛一開業就引來一撥撥游客打卡。設計師以“箱”為主體,用六個大小不一的集裝箱創意拼搭,通過不同角度、高度的堆疊來產生一些架空、露天陽臺、走廊等空間。旁邊還種了不少櫻花樹,記者在櫻花季前去采訪,也拍了不少美照。
在園區負責人看來,星巴克的到來“是一個標志性事件”,代表著“不只是寶山區,還有外區的白領人群也開始來了”。而這,也是園區進一步招引品質餐飲、提升商業能級的基礎。
星巴克集裝箱店。 吳越攝
“企業出走潮”出現后,園區的另一個重大決策,是面向C端客戶做商業。“對于這么大體量的園區來說,沒有人是很可怕的,不管是老企業還是新企業,大家肯定都不想在一個很‘荒’的地方辦公。”園區負責人說:“商業起來了,對企業來說有了配套,店鋪聚集帶來人氣,每天有流水進賬,園區也能夠繼續堅持下去。”
星巴克所在的、幾百米長的南北向主街,成了重點招商區域。很快,其他知名咖啡品牌和茶飲品牌也來了,連鎖洋快餐、中式快餐以及具有各地特色的美食小店也來了。原有的倉庫廠房改建的空間不夠用了,就補上集裝箱,再后來,園區中心廣場四周的集裝箱也“告急”了。
“只要是位置好一點的集裝箱,基本上一空出來就馬上被搶掉。”說到這里,園區負責人面露自豪。
“要的人多了,租金有沒有上漲?”記者問。對方回答:“按照現在的行情,我們是可以租到每平方米十幾元的,但沒有那么做。”這個價格,要遠高于方圓幾公里的寫字樓租金。至于原因,負責人表示,園區希望通過“百人百店”計劃,進一步提升商業活力。
簡單來說,“百人百店”計劃鼓勵個體創業者“百花齊放”“各顯神通”,從集裝箱起步,逐漸做大做強。根據位置的不同,每個月租金在5000元至8000元不等。
在文化廣場南側的一個集裝箱里,記者見到了玩具車模店迷卡屋的老板陳瑞豐。兩年前,他是園區車備箱集市的一名普通攤主,積累了一批固定客戶后,他于幾個月前在園區注冊了公司,在集裝箱內開了這家店。從“攤”到“箱”,顧客消費的平均客單價翻了一番。看著來往的人流,陳瑞豐覺得,“在這里開店蠻好的”。
從擺攤起步,現在租了集裝箱空間開店的陳瑞豐。 吳越攝
在這里上班“蠻好”
不僅是店主覺得“蠻好”,在這里上班的年輕人也覺得“蠻好”。
午餐時間,記者偶遇幾位組隊吃飯的小伙子,他們的目的地是那家開在園區內、距離公司僅150米的共富海鮮面館。名字叫“面館”,實際上是海鮮大排檔,開業5年,這家店已干成“網紅”,被列入點評網站的“必吃榜”。一位小伙子告訴記者,“工作日去吃還好一點,要是周末來,11點到,前面就有幾十桌排隊了。”
聽上去,幾十桌也還好。但根據園區負責人的介紹,由于生意過于火爆,這家店的承租面積已從200平方米,擴張為現在的12000平方米。周末用餐高峰期,里面幾百桌客人像在吃席,外面幾百名食客“嗷嗷待哺”。
共富海鮮面館,火爆得像在吃席。 吳越攝
眾所周知,現在相當一部分年輕人對于上班地點是要“挑”的。太遠、太偏,周邊太無聊,都會Pass掉(指不考慮)。游戲動漫等科技創意行業,尤是如此。
因此,智慧灣憑借合理的租金、便捷的交通、豐富的生活配套,以及一批網紅店的加持,吸引了一些游戲動漫行業的中小企業聚集。
月退制作就是其中之一。這是一家專注于內容制作和生態運營的公司,服務對象包括騰訊、網易、米哈游等頭部游戲廠商。企業聯合創始人劉曉峰表示,企業員工平均年齡24歲,喜歡在有煙火氣的地方辦公,“在這里有時大家忙到晚上,下樓就能吃點夜宵,喝一杯,逛一逛,還是很開心的。”
記者此前采訪過的一家貿易公司負責人也說,“在智慧灣辦公,基本是哪里掙錢哪里花”。從潮玩泡泡瑪特到潮牌買手店,從寵物生活館到“痛車”行(“痛車”是一種獨特的車輛改裝文化,是指人們將喜愛的動漫角色、角色名字等字畫貼或噴涂在車上),園區內能給90后、00后提供情緒價值商品的店太多了。
痛車愛好者活動。 圖源網絡
對園區內的企業來說,屬地政府的關心也很及時。劉曉峰說,顧村鎮相關負責人會定期來企業走訪,此前有員工提出租房難,當面反映問題后,鎮里很快對接了寶山區房管局,篩選出交通便利的房源供員工選擇。“鎮里還主動告知人才公寓租金補貼政策,確保符合條件的員工享受到福利。”
因為覺得這里“蠻好的”,企業還推薦了幾家下游制作公司和合作的B站百大Up主工作室推薦到園區,和自己成為鄰居。
與不同人群產生深度聯結
以前提到寶山,給人的感覺是“灰”,灰塵多,灰色調。為了打破固有印象,智慧灣在色彩和空間上做文章,讓園區亮了起來。眼下,“提色增色”已穿透表層,深入各類文化圈層,與不同人群產生深度聯結。
熱衷二次元文化的人,會奔著二次元嘉年華“糯米派對”而來。他們可以打扮成自己喜歡的動漫IP形象,和朋友一起隨著二次元金曲的旋律搖擺,和其他“同好”合影、交流。相較于傳統漫展只舉辦幾天,這里的少女偶像團體演出、明星藝人見面會、特定主題小型同人展、游戲電競主題活動等相關活動,可以說是月月有精彩。
有年輕人表示,偶爾有朋友因為有事不能到場,大家還會開啟手機直播,把快樂“同步”出去。
扎根智慧灣多年的“藝術之橋空間”,則為藝術愛好者提供了一個集閱讀、展覽、交流等功能為一體的綜合體。這個600平方米的空間由廣西師范大學出版社打造,格調拉滿,外部有四川手藝人制作的大型非遺民藝竹編裝置,內部有設計師楊明潔的藝術裝置“Y架虛山水”。采訪當天,記者看到年輕的家長帶著孩子靜靜閱讀英文繪本,還有第一次到訪的年輕人買了一堆原創IP衍生品。
6月開放的讀者·文創空間。 圖源網絡
今年6月,園區又迎來了市民熟悉的《讀者》。讀者上海公司副總經理、空間主理人李婕介紹,新開放的讀者·文創空間以“場景生態圈”為核心理念,一層設有文創精品展示區、精選圖書閱讀區及特色咖啡區,二層特別打造“讀者”&A.R.T.閱讀生活美學區,營造沉浸式美學氛圍,并作為“讀者生活藝術島”第二季展覽項目的主展場。
“這里會不定期舉辦新書首發分享活動,歡迎來和心儀的作者面對面交流。”李婕說。
壓絲嵌寶、高溫琺瑯、金石拓印、海派插畫……園區負責人介紹,今年還引入了非遺學苑和多個非遺傳承人工作室,接下來園區的“非遺文化含量”將越來越高,為市民游客提供更豐富的體驗。
這兩年,記者在工作日和周末多次前往智慧灣采訪,見證了園區的活動越辦越多,有一點印象很深:這里始終是開放的、包容的。
早晨,住在附近的白領可以在上班路上隨手買杯咖啡,隨后驅車前往市區上班;中午,自帶服裝的阿姨和扛著“長槍短炮”的爺叔會在園區里拍照、直播;傍晚時分,常能看見居民推著嬰兒車,沿著園區濱水岸線散步;夜深了,擼完串的年輕人聚在廣場邊聊天,意猶未盡……一個有活力的園區,自然能吸引人們停留、駐足,來了又來。
球迷一起看球。 圖源網絡
當然,人越來越多,對園區管理也帶來了挑戰。南北向的主街,機動車、電動車、人流混行,偶爾會發生擦碰事故。對此,園區計劃將這條主街改為步行街,進行人車分流,同時增設流動餐車,位于最西端的五期項目也將提供更多車位。
一個緊隨需求持續變化、不斷提供更多驚喜的園區,值得期待。
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作 者 : 吳越
微信編輯:Wing
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