文/克而瑞研究中心
2025年二季度,整體樓市延續“止跌回穩”弱復蘇走勢:新房供求均呈現出環比持增,同比回落走勢,上半年供給約束依舊顯著,而成交基本與去年同期持平。得益于高得房率的新規住宅入市,市場熱度得以高位維持;二手房增長動能明顯放緩,一方面源于學區置業熱潮已過;另一方面,優質新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。
預判下半年,我們認為,新房成交絕對量三季度環比回落,基于去年低基數,同比降幅會進一步收窄,四季度跌幅將擴大,全年呈弱復蘇走勢。城市間、項目間分化將持續加劇:核心一二線城市將繼續企穩回升,尤其是新規住宅、四代宅產品集中入市帶動成交熱度延續;多數城市仍將在成交底部尋找新的供求平衡。同時,項目間冷熱分化也持續加劇,核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱,對城市外圍多數項目而言,整體去化難言樂觀。
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總結
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新增供應:二季度同比降2成,滬深蓉杭等供給約束依舊顯著(本節有刪減)
2025年二季度供應穩步放量,環比持增,同比下降,上半年全國商品住宅供應約束依舊顯著。
分能級來看,僅一線城市放量,4-5月供應量較一季度月均和去年同期顯著增長,主要源于“以銷定產”模式下房企加強了一線推貨頻次,而二線和三四線供應仍處低迷期,同比下降,其中三四線跌幅居各能級之首。
表:2025年4-5月全國各能級商品住宅供應面積情況(單位:萬平方米)(略)
結合重點30城6月預估數據不難看出,年中沖刺期并未迎來供應放量,6月預期新增供應量同環比齊跌,上半年累計同比回落,供給約束顯著。
根據不同城市二季度新房供給表現,大體可分為以下幾類:(1)上海、深圳、成都、杭州等熱點城市二季度均迎來放量行情,環比持增,但當前供給約束依舊顯著,無論是二季度同比還是上半年累計同比均呈現下跌。(2)供應充裕型城市,以昆明、廈門、福州、無錫為典型代表,二季度迎來了新房供應全面放量期,二季度供應量同環比齊增帶動上半年供應量累計同比大幅增長。(3)還有部分行情低迷類弱二三線城市,以佛山、惠州、徐州為典型代表,房企推盤積極性較低,上半年累計同比降幅顯著。
表:2025年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅供應情況(單位:萬平方米)(略)
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新房成交:二季度環比持增,一線熱點恒熱,二三線點狀復蘇(本節有刪減)
2025年二季度樓市成交“筑底企穩”的弱復蘇走勢,4月轉降后,5月持增,6月再度轉降,二季度呈現環比微增,同比下降走勢。
分能級看,與供應表現基本類似,一線韌性較強,前5月累計同比增幅在不同能級居首;二三線成色一般,二線城市前5月成交量基本與去年持平,而三四線仍處“探底”階段暫未止跌,4-5月成交同環比齊降,且累計同比跌幅顯著。
表:2025年4-5月全國各能級商品住宅成交面積情況(單位:萬平方米、%)(略)
6月因供應縮量,行情低迷,新房成交并未迎來傳統意義上的“年中放量”:6月30個監測城市成交規模同環比齊跌,不過二季度整體成交規模還是保持環比持增態勢,上半年累計成交同比與去年同期基本持平。
分城市來看,一線熱點恒熱,二三線點狀復蘇分化更為顯著。一線城市中北京、廣州、深圳上半年成交累計同比均保持正增長,而二三線城市中,除了成都、杭州等成交規模保持相對高位之外,武漢、南京、天津等均保持弱復蘇行情,累計同比降幅持續收窄,上半年武漢累計同比已轉正;還有少數城市諸如長春、東莞等,市場尚處低位徘徊,上半年累計同比降幅顯著。
表:2025年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)(略)
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二手成交:逐月下行仍處高位,一線累計同比增幅22%居首(本節有刪減)
2025年二季度,30個重點監測城市二手房成交仍保持同環比齊增,不過按月來看,二手房成交呈現逐月下行趨穩,4-5月穩步回落,6月持穩,成交增長動能略有放緩。
從城市維度來看,深圳、西安等上半年二手房成交累計同比增幅仍在3成以上,熱度依舊高漲;重慶、合肥、濟南、南寧等迎來復蘇行情,雖然6月環比持降,但上半年累計同比增幅依舊顯著;還有部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數較低,上半年成交也出現了大幅增長。還有少部分城市諸如鄭州、長春、大連、寧波等二手房仍處于回調期,上半年累計同比暫未回正。
表:30個重點城市2025年6月二手住宅成交面積和變動情況(單位:萬平方米)(略)
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房價:70城新房房價同比降幅持續收窄,房價高地京滬杭等持增(本節有刪減)
從CRIC監測的2025年前5月重點城市新建商品住宅成交統計均價看,受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定,三四線城市房價穩步回調。
一線占據房價高點:上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3,不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響,深圳房價同比微降2%,而北京持增17%,上海與去年同期房價基本持平,廈門、廣州、義烏、杭州、東莞位列第二梯隊,房價在3-3.5萬元/平,其中廈門、廣州、義烏、東莞均出現穩步回調。
變動情況來看,漲幅較大的主要集中啟東、南通、寧波、泉州、成都、長沙、天津等,究其原因,主要是受高端盤成交占比上升影響,對于這類城市而言,當前主要依托中高端改善需求支撐,以銷定產模式之下,高端盤供需兩熱,結構性拉升了房價。
而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期,譬如惠州,因前期供應過量,短期內庫存高企問題難解,整體房價降幅顯著,在不同城市中居首,南昌、哈爾濱、昆明、南寧等二線城市同樣面臨深度調整,同比回落。
表:2025年前5月120個典型城市商品住宅成交均價和價格漲/降幅TOP10(單位:元/平方米)(略)
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新房庫存:緩步下行僅4.63億平,僅一線消化周期同環比齊跌(本節有刪減)
2025年上半年因供給節制+成交筑底企穩,狹義庫存仍處下行通道。據CRIC監測數據,2025年5月末百城商品住宅庫存量僅4.63億平方米,同環比齊跌。
從百城去化周期變動來看,緩步下行、跌幅收窄,據CRIC監測數據,5月百城去化周期基本持穩25個月,環比持平上月,同比下降5%。僅一線城市同環比齊跌18%和1%,二線和三四線城市保持環比持平,同比下降態勢,一二線持穩20個月左右,三四線去化風險較高。
具體來看,一線城市僅上海庫存仍處低位,供給導向型特征顯著。深圳同比腰斬,整體庫存風險可控;北京、廣州供需錯配持續加劇。
二線城市中,長春去化周期高企,與之相對應的是,杭州、合肥等庫存消化周期不足9個月,近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看,同比跌多漲少,跌幅顯著城市主要分為以下兩類:一類為短期內熱點恒熱的杭州、成都等核心城市,還有一類為武漢、南京、寧波、蘇州等短期內弱復蘇類城市,得益于供給節制和成交持增,去化周期持續改善,穩中有降。
三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻,半數城市庫存消化周期超過30個月。
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展望
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供應:三季度大概率穩步回落,京滬深杭蓉等核心一二線仍是推盤重點
因去年全國地市成交規模大幅縮量,今年預期也將成為“供應小年”,事實上,二季度因房企供給節奏原因,已經迎來一波小幅放量,年初我們依據去年全國300城涉宅用地成交節奏,拿地-入市8-10個月左右開發周期來推測,第三季度供給量或將迎來再度回落。
各城市分化還將持續加劇,“以銷定產”模式之下,短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域,譬如北京、上海、杭州、成都等,多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場,尤其是增強改善盤的供給。尤其是核心一二線豪宅市場,以上海為例,2025年上半年頂豪市場熱度不減,單價超15萬元/平項目去化率入市首日去化率基本都在8成以上,預期也將帶動房企對于豪宅市場的推盤積極性。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱三四線城市,新房供應跌無可跌,延續低位徘徊,以去庫存為主。
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成交:同比降幅收窄延續復蘇,核心一二線熱點恒熱,三四線熱度待傳導
預判三季度,我們認為成交絕對量不及二季度,不過基于去年基數較低,同比降幅仍有進一步收窄的可能,四季度跌幅將擴大,全年呈弱復蘇走勢。
城市間、項目間分化還將持續加劇:核心一二線城市熱點恒熱是大概率事件,尤其是對于購買力基礎相對雄厚的京滬深杭蓉等熱點城市而言,短期內得益于高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市,開盤去化率基本延續高位震蕩,短期內這樣的趨勢還將延續;而三四線城市成交規模將延續筑底行情,經歷了近兩年的調整,多數城市已下挫至成交底部,市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態,整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是,單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇,核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱,而對于城市外圍多數項目而言,整體去化難言樂觀。
預判二手房市場后續走勢,我們認為,成交增長動能整體放緩。尤其是新房產品力全面提升背景下,二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群,短期內以價換量趨勢延續。
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房價:優質改善盤入市帶動新房房價持穩微增,二手房價仍有下探空間(略)
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庫存:供給縮量大于成交”致狹義庫存延續下行,滬杭廬等去化風險可控(略)
附表1:2025年4-5月110個典型城市分能級新建商品住宅供應情況(單位:萬平方米)(略)
附表2:2025年4-5月115個典型城市分能級新建商品住宅成交情況(單位:萬平方米)(略)
附表3:2025年前5月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況(單位:元/平方米)(略)
附表4:2025年5月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況(單位:萬平方米,月)(略)
(來源:克而瑞地產研究)
文章來源:克而瑞
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