文/克而瑞研究中心

2025年二季度，整體樓市延續“止跌回穩”弱復蘇走勢：新房供求均呈現出環比持增，同比回落走勢，上半年供給約束依舊顯著，而成交基本與去年同期持平。得益于高得房率的新規住宅入市，市場熱度得以高位維持；二手房增長動能明顯放緩，一方面源于學區置業熱潮已過；另一方面，優質新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

預判下半年，我們認為，新房成交絕對量三季度環比回落，基于去年低基數，同比降幅會進一步收窄，四季度跌幅將擴大，全年呈弱復蘇走勢。城市間、項目間分化將持續加劇：核心一二線城市將繼續企穩回升，尤其是新規住宅、四代宅產品集中入市帶動成交熱度延續；多數城市仍將在成交底部尋找新的供求平衡。同時，項目間冷熱分化也持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，對城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。

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總結

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1

新增供應：二季度同比降2成，滬深蓉杭等供給約束依舊顯著（本節有刪減）

2025年二季度供應穩步放量，環比持增，同比下降，上半年全國商品住宅供應約束依舊顯著。

分能級來看，僅一線城市放量，4-5月供應量較一季度月均和去年同期顯著增長，主要源于“以銷定產”模式下房企加強了一線推貨頻次，而二線和三四線供應仍處低迷期，同比下降，其中三四線跌幅居各能級之首。

表：2025年4-5月全國各能級商品住宅供應面積情況（單位：萬平方米）（略）

結合重點30城6月預估數據不難看出，年中沖刺期并未迎來供應放量，6月預期新增供應量同環比齊跌，上半年累計同比回落，供給約束顯著。

根據不同城市二季度新房供給表現，大體可分為以下幾類：（1）上海、深圳、成都、杭州等熱點城市二季度均迎來放量行情，環比持增，但當前供給約束依舊顯著，無論是二季度同比還是上半年累計同比均呈現下跌。（2）供應充裕型城市，以昆明、廈門、福州、無錫為典型代表，二季度迎來了新房供應全面放量期，二季度供應量同環比齊增帶動上半年供應量累計同比大幅增長。（3）還有部分行情低迷類弱二三線城市，以佛山、惠州、徐州為典型代表，房企推盤積極性較低，上半年累計同比降幅顯著。

表：2025年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

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新房成交：二季度環比持增，一線熱點恒熱，二三線點狀復蘇（本節有刪減）

2025年二季度樓市成交“筑底企穩”的弱復蘇走勢，4月轉降后，5月持增，6月再度轉降，二季度呈現環比微增，同比下降走勢。

分能級看，與供應表現基本類似，一線韌性較強，前5月累計同比增幅在不同能級居首；二三線成色一般，二線城市前5月成交量基本與去年持平，而三四線仍處“探底”階段暫未止跌，4-5月成交同環比齊降，且累計同比跌幅顯著。

表：2025年4-5月全國各能級商品住宅成交面積情況（單位：萬平方米、%）（略）

6月因供應縮量，行情低迷，新房成交并未迎來傳統意義上的“年中放量”：6月30個監測城市成交規模同環比齊跌，不過二季度整體成交規模還是保持環比持增態勢，上半年累計成交同比與去年同期基本持平。

分城市來看，一線熱點恒熱，二三線點狀復蘇分化更為顯著。一線城市中北京、廣州、深圳上半年成交累計同比均保持正增長，而二三線城市中，除了成都、杭州等成交規模保持相對高位之外，武漢、南京、天津等均保持弱復蘇行情，累計同比降幅持續收窄，上半年武漢累計同比已轉正；還有少數城市諸如長春、東莞等，市場尚處低位徘徊，上半年累計同比降幅顯著。

表：2025年二季度30個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

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二手成交：逐月下行仍處高位，一線累計同比增幅22%居首（本節有刪減）

2025年二季度，30個重點監測城市二手房成交仍保持同環比齊增，不過按月來看，二手房成交呈現逐月下行趨穩，4-5月穩步回落，6月持穩，成交增長動能略有放緩。

從城市維度來看，深圳、西安等上半年二手房成交累計同比增幅仍在3成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥、濟南、南寧等迎來復蘇行情，雖然6月環比持降，但上半年累計同比增幅依舊顯著；還有部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數較低，上半年成交也出現了大幅增長。還有少部分城市諸如鄭州、長春、大連、寧波等二手房仍處于回調期，上半年累計同比暫未回正。

表：30個重點城市2025年6月二手住宅成交面積和變動情況（單位：萬平方米）（略）

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房價：70城新房房價同比降幅持續收窄，房價高地京滬杭等持增（本節有刪減）

從CRIC監測的2025年前5月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，三四線城市房價穩步回調。

一線占據房價高點：上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過近期受供給結構和市場小幅降溫影響，深圳房價同比微降2%，而北京持增17%，上海與去年同期房價基本持平，廈門、廣州、義烏、杭州、東莞位列第二梯隊，房價在3-3.5萬元/平，其中廈門、廣州、義烏、東莞均出現穩步回調。

變動情況來看，漲幅較大的主要集中啟東、南通、寧波、泉州、成都、長沙、天津等，究其原因，主要是受高端盤成交占比上升影響，對于這類城市而言，當前主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。

而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房價進入回調期，譬如惠州，因前期供應過量，短期內庫存高企問題難解，整體房價降幅顯著，在不同城市中居首，南昌、哈爾濱、昆明、南寧等二線城市同樣面臨深度調整，同比回落。

表：2025年前5月120個典型城市商品住宅成交均價和價格漲/降幅TOP10（單位：元/平方米）（略）

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新房庫存：緩步下行僅4.63億平，僅一線消化周期同環比齊跌（本節有刪減）

2025年上半年因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存仍處下行通道。據CRIC監測數據，2025年5月末百城商品住宅庫存量僅4.63億平方米，同環比齊跌。

從百城去化周期變動來看，緩步下行、跌幅收窄，據CRIC監測數據，5月百城去化周期基本持穩25個月，環比持平上月，同比下降5%。僅一線城市同環比齊跌18%和1%，二線和三四線城市保持環比持平，同比下降態勢，一二線持穩20個月左右，三四線去化風險較高。

具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，供給導向型特征顯著。深圳同比腰斬，整體庫存風險可控；北京、廣州供需錯配持續加劇。

二線城市中，長春去化周期高企，與之相對應的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足9個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比跌多漲少，跌幅顯著城市主要分為以下兩類：一類為短期內熱點恒熱的杭州、成都等核心城市，還有一類為武漢、南京、寧波、蘇州等短期內弱復蘇類城市，得益于供給節制和成交持增，去化周期持續改善，穩中有降。

三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，半數城市庫存消化周期超過30個月。

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展望

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供應：三季度大概率穩步回落，京滬深杭蓉等核心一二線仍是推盤重點

因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成為“供應小年”，事實上，二季度因房企供給節奏原因，已經迎來一波小幅放量，年初我們依據去年全國300城涉宅用地成交節奏，拿地-入市8-10個月左右開發周期來推測，第三季度供給量或將迎來再度回落。

各城市分化還將持續加劇，“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給。尤其是核心一二線豪宅市場，以上海為例，2025年上半年頂豪市場熱度不減，單價超15萬元/平項目去化率入市首日去化率基本都在8成以上，預期也將帶動房企對于豪宅市場的推盤積極性。與之形成鮮明對比的當屬內陸弱三四線城市，新房供應跌無可跌，延續低位徘徊，以去庫存為主。

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成交：同比降幅收窄延續復蘇，核心一二線熱點恒熱，三四線熱度待傳導

預判三季度，我們認為成交絕對量不及二季度，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，四季度跌幅將擴大，全年呈弱復蘇走勢。

城市間、項目間分化還將持續加劇：核心一二線城市熱點恒熱是大概率事件，尤其是對于購買力基礎相對雄厚的京滬深杭蓉等熱點城市而言，短期內得益于高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，開盤去化率基本延續高位震蕩，短期內這樣的趨勢還將延續；而三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了近兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。

預判二手房市場后續走勢，我們認為，成交增長動能整體放緩。尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢延續。

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房價：優質改善盤入市帶動新房房價持穩微增，二手房價仍有下探空間（略）

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庫存：供給縮量大于成交”致狹義庫存延續下行，滬杭廬等去化風險可控（略）

附表1：2025年4-5月110個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2025年4-5月115個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2025年前5月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2025年5月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞