文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

7月初，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，強(qiáng)調(diào)各地要充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)要求加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

7月10日，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心表示，錨定到2035年基本實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。允許人口流入城市利用超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購(gòu)力度。

6月，樓市成交分化，其中核心城市新房結(jié)構(gòu)性回暖，二手房市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段，三四線城市有價(jià)無(wú)市、還在深度調(diào)整。30城新房成交面積環(huán)比14.3%、同比-9.6%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-5.4%、-10.6%、-14.3%。16城二手房成交面積環(huán)比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為3.6%、12.7%，杭州、青島、蘇州二手房成交面積環(huán)比-23.0%、-4.9%、-2.3%。

后房地產(chǎn)時(shí)代，簡(jiǎn)單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期。5月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來(lái)的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。所以，需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲(chǔ)之類的措施。如無(wú)政策加碼，下半年樓市將面臨下行壓力。

簡(jiǎn)言之，當(dāng)前樓市的政策應(yīng)從被動(dòng)放開轉(zhuǎn)向主動(dòng)提振，政策需把握“金九銀十”窗口前繼續(xù)加碼。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本。

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

相信經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)有力措施，房地產(chǎn)一定能避免硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和民生改善貢獻(xiàn)力量。

風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。

目錄

1 月度觀點(diǎn)：下半年需把握“金九銀十”窗口，主動(dòng)提振，應(yīng)對(duì)下行壓力

2 房地產(chǎn)銷 售：6月樓市成交平穩(wěn)，但存在一定下行壓力

3 土地市場(chǎng)：6月成交季節(jié)性增長(zhǎng)，但“控量提質(zhì)”調(diào)控思路不變

4 房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)：6月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大，但融資熱度提升

5 行業(yè)政策追蹤：“好房子”建設(shè)加速，多地方支持提取公積 金付首 付

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬(wàn)億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購(gòu)

正文

1 月度觀點(diǎn)：下半年需把握“金九銀十”窗口，主動(dòng)提振，應(yīng)對(duì)下行壓力

房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯已從“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發(fā)時(shí)代落幕，市場(chǎng)大分化。過(guò)去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地?cái)U(kuò)張的粗放模式逐漸失效。隨著老齡化、少子化到來(lái)，20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代的落幕、存量房主導(dǎo)時(shí)代的到來(lái)。未來(lái)核心城市因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集聚和政策精準(zhǔn)調(diào)控，房產(chǎn)存在保值的可能，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長(zhǎng)的去庫(kù)存和出清。

去年9月26日以來(lái)，一系列穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，主要是取消此前防過(guò)熱時(shí)期的限制性措施。2025年5月20日，央行下調(diào)政策利率、公積金貸款利率。6月，國(guó)常會(huì)提出，“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；廣州全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)；北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟進(jìn)出臺(tái)提取公積金支付首付政策。

那么，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對(duì)核心城市的核心區(qū)域有部分效果，實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。但從整體而言，房?jī)r(jià)仍處于下行通道，銷售自5月以來(lái)再度回落，大部分三四線城市因人口流出有價(jià)無(wú)市。

后房地產(chǎn)時(shí)代，簡(jiǎn)單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期，2025年5月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來(lái)的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。所以，需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲(chǔ)之類的措施。

從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于波動(dòng)調(diào)整階段，持續(xù)分化。在一二線城市的核心區(qū)域，市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)將維持，尤其是北京、深圳、上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市。但在三四線城市，經(jīng)過(guò)近年的市場(chǎng)調(diào)整，多數(shù)城市已跌至底部，市場(chǎng)熱度處于停滯狀態(tài)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的局面，預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)間。

房地產(chǎn)是第一大支柱行業(yè)，關(guān)系六十多個(gè)上下游行業(yè)、幾千萬(wàn)人就業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)是居民最大財(cái)富，關(guān)系消費(fèi)信心。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)。當(dāng)前樓市的政策應(yīng)從被動(dòng)放開轉(zhuǎn)向全面主動(dòng)提振。

2 房地產(chǎn)銷 售：6月樓市成交平穩(wěn)，但存在一定下行壓力

從銷售看，“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售企穩(wěn)。2025年6月，政策余溫仍在，樓市成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)，三季度出臺(tái)相關(guān)托底政策的可能性較大，若有超預(yù)期放松預(yù)計(jì)撬動(dòng)樓市回暖。

2025年6月政策余溫仍在，新房成交企穩(wěn)，但并未迎來(lái)傳統(tǒng)意義上的“年中放量”，二手房市場(chǎng)也依舊處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。6月，30城新房成交面積環(huán)比14.3%、同比-9.6%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-5.4%、-10.6%、-14.3%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為13.4%、-7.7%、-3.0%、-33.0%。16城二手房成交面積環(huán)比1.8%、同比-0.7%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為3.6%、12.7%，杭州、青島、蘇州二手房成交面積環(huán)比-23.0%、-4.9%、-2.3%，核心城市二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于次核心城市。

一系列政策驅(qū)動(dòng)成交趨穩(wěn)，但城市間市場(chǎng)熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫(kù)存等月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對(duì)樣本城市進(jìn)行劃分：

分梯隊(duì)看，2025年上半年，第一、二梯隊(duì)的城市成交熱度較好。

第一梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要因?yàn)椋?/b>

1）城市群核心城市、經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購(gòu)買力群體。長(zhǎng)三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國(guó)家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。同時(shí)，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)形成規(guī)模化的集聚效應(yīng)，如北京中關(guān)村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。

2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國(guó)前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬(wàn)、32.4萬(wàn)、58.2萬(wàn)人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬(wàn)、10.6萬(wàn)人，居全國(guó)前列。同時(shí)，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國(guó)前十。

第二梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國(guó)前十。以蘇州為例，其地處長(zhǎng)江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，并與上海等重要經(jīng)濟(jì)中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來(lái)自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移，進(jìn)而吸引大量的資金、技術(shù)以及人才匯聚。另外，蘇州強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)更是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，已經(jīng)成功構(gòu)建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國(guó)城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。

2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關(guān)領(lǐng)域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬(wàn)人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬(wàn)、5.5萬(wàn)人，長(zhǎng)期人口持續(xù)凈流入。同時(shí)，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2025》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。

第三梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度一般，主要由中西部省會(huì)、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長(zhǎng)沙、無(wú)錫等。主要因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長(zhǎng)沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟(jì)與全國(guó)排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內(nèi)或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長(zhǎng)沙年均常住人口增量分別為39.7萬(wàn)、9.3萬(wàn)、30.1萬(wàn)人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬(wàn)、-4.5萬(wàn)、13.7萬(wàn)人，天津人口流出。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于第一二梯隊(duì)城市等，在《城市吸引力排名：2025》中，上述城市位列全國(guó)前50。

第四梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因?yàn)椋?/b>1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會(huì)或長(zhǎng)三角、珠三角等城市群。

從庫(kù)存和去化周期看，6月市場(chǎng)因成交環(huán)比企穩(wěn)等影響，部分能級(jí)城市去化壓力環(huán)比較5月下降。6月，13城新房累計(jì)庫(kù)存（可售面積）略有去化，為7171萬(wàn)平。13城新房去化周期為14.0個(gè)月，同樣環(huán)比下降，較上月下降0.2個(gè)月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為11.8、10.2、21.3個(gè)月，較上月分別變化-0.42、+0.05、-0.16個(gè)月。

2025年“紅五月”行情分化，核心城市新房市場(chǎng)整體保持修復(fù)態(tài)勢(shì)。回顧6月，政策余溫仍在，但未出現(xiàn)“年中放量”超預(yù)期行情。新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖，核心城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，二手房市場(chǎng)依舊處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。各能級(jí)城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處于本輪周期較優(yōu)水平。

展望7月，住建部調(diào)研廣東、浙江后推動(dòng)的"好房子"建設(shè)與存量土地收儲(chǔ)政策將加速落地，疊加央行新一輪降息預(yù)期，預(yù)計(jì)樓市將階段性回暖。全國(guó)市場(chǎng)分化趨勢(shì)延續(xù)，核心城市有望迎來(lái)階段性銷售提振，全國(guó)庫(kù)存去化有望繼續(xù)加速。

3 土地市場(chǎng)：6月成交季節(jié)性增長(zhǎng)，但“控量提質(zhì)”調(diào)控思路不變

繼5月土地供應(yīng)、成交環(huán)比持續(xù)縮量后，6月土地市場(chǎng)成交受年中供應(yīng)放量影響，迎季節(jié)性環(huán)比增長(zhǎng)。但各地方對(duì)土地市場(chǎng)“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路依舊明確，6月供應(yīng)仍僅為2024年均水平的7成。6月百城土地平均溢價(jià)率達(dá)到了5.5%，其中二線城市平均溢價(jià)率達(dá)到7.2%。成都、武漢、天津等熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰(zhàn)，房企拿地信心有所恢復(fù)。

從土地供應(yīng)看，整體看，在5月土地供應(yīng)量回落背景下，6月迎來(lái)了年中土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升。百城供應(yīng)土地建面環(huán)比微增1.0%、同比增加了2.0%。但全國(guó)土地供應(yīng)較去年仍有所下降，土地供應(yīng)數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的76.2%、75.2%。分線看，一線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面環(huán)比-51.3%，同比-49.9%；二線城市環(huán)比-6.7%，同比-0.6%，；三四線城市環(huán)比+9.0%，同比+6.6%。

從土地成交看，整體看，6月百城成交土地建筑面積10774.4萬(wàn)平方米，環(huán)比+18.3%，同比+8.0%；成交土地總價(jià)2218.7億元，環(huán)比-26.1%，同比+84.2%；成交樓面均價(jià)2059元/平，環(huán)比+55.6%、同比+21.6%；土地溢價(jià)率5.5%，環(huán)比提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

分線看，成交規(guī)模方面，一線成交縮量、二三線成交明顯回溫。一線城市成交面積為446.8萬(wàn)平米，環(huán)比-38.0%，同比-4.4%；二線城市成交4001.9萬(wàn)平米，環(huán)比+22.9%，同比+7.1%；三線城市成交6325.7萬(wàn)平米，環(huán)比+23.3%，同比+9.6%。成交價(jià)格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價(jià)分別為11460、2905、860元/平，同比+66.4%、+34.7%、-11.5%。成交土地溢價(jià)率方面，一線城市土地成交溢價(jià)率為4.9%，環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市平均溢價(jià)率為7.2%、2.5%，環(huán)比變化+0.9、-0.3個(gè)百分點(diǎn)。

展望7月，在去庫(kù)存的大背景下，土地供應(yīng)將維持穩(wěn)定適度水平，各地方土地供應(yīng)延續(xù)“控量提質(zhì)”核心思想；6月中央明確將更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，并如期下達(dá)了投資城市更新專項(xiàng)資金，各地土地要素使用效率預(yù)期提高，土地市場(chǎng)有望迎來(lái)更多高質(zhì)量宅地供應(yīng)；土地成交熱度分化仍會(huì)繼續(xù)，7月核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成交行情有望持續(xù)向好。

4 房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)：6月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大，但融資熱度提升

6月，百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大。其中，Top10國(guó)央企銷售保持相對(duì)強(qiáng)勁，部分民企則保持了一定拿地強(qiáng)度。

1）銷售

2025年6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3389.6億元，環(huán)比+14.7%，同比-22.8%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-6月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元，同比為-39.5%。

2025年6月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻變動(dòng)出現(xiàn)一定分化。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP30房企銷售操盤金額門檻為119.8億元，同比+1.2%。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度降低，TOP100房企的門檻為26.4億元，同比-20.5%。

分企業(yè)性質(zhì)看，國(guó)央企銷售持續(xù)強(qiáng)勁，2家民企入列TOP10榜單。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)居榜首位置，上半年銷售操盤金額1336.1億元，綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)銷售金額分別為1221.1億元、1141.2億元，華潤(rùn)置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為992.1億元、846.0億元。此外，建發(fā)房產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)位于600-700億陣營(yíng)，銷售額分別為702.8億元、640.8億元，華發(fā)股份、金茂股份、越秀地產(chǎn)位于最后三個(gè)TOP10位次，銷售金額分別為497.4億元、465.4億元、436.7億元。

2）拿地

6月重點(diǎn)房企土拍熱度持續(xù)，TOP100企業(yè)拿地總額同比增幅擴(kuò)大。從拿地總額來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100企業(yè)6月拿地總額1013.6億元。從累計(jì)拿地看，2025年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5065.5億元，同比增長(zhǎng)33.3%，增幅較5月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央國(guó)企仍是拿地主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，保利發(fā)展以899億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國(guó)以831億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為749億元，位列第三，且頭部企業(yè)主要聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉(cāng)。

3）融資

從房企融資看，2025年6月房企境內(nèi)信用債發(fā)發(fā)行金額明顯提升。境內(nèi)信用債發(fā)行方面，6月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計(jì)41支，發(fā)行金額合計(jì)349.9億元，發(fā)行金額環(huán)比+24.7%，同比+14.6%。其中，“25華潤(rùn)控股MTN003A”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額30億元。6月凈融資額持續(xù)為負(fù)，缺口較上月擴(kuò)大至-95億元。

從房企性質(zhì)及融資方式看，企業(yè)性質(zhì)方面，6月，地方國(guó)企、公眾企業(yè)、央國(guó)企的發(fā)債規(guī)模分別為208.9、10、130.98億元。華潤(rùn)、北京城建、建發(fā)、首開等優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債活躍。債券類型方面，銀行間市場(chǎng)發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計(jì)為134.6億元；公司債發(fā)行規(guī)模為92.5億元，兩者合計(jì)占6月發(fā)債規(guī)模的65%。

5 行業(yè)政策追蹤：“好房子”建設(shè)加速，多地方支持提取公積 金付首 付

中央層面：6月，推進(jìn)“好房子”建設(shè)按下加速鍵，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

供給側(cè)方面，國(guó)常會(huì)、住建部推動(dòng)“好房子”建設(shè)繼續(xù)發(fā)力。6月13日，國(guó)常會(huì)指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌。對(duì)“已供土地和在建項(xiàng)目”進(jìn)行摸底，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給；7月初，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，強(qiáng)調(diào)各地要充分用好房地產(chǎn)調(diào)控政策自主權(quán)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)要求加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

需求側(cè)方面，發(fā)改委提出，允許人口流入城市加大閑置存量土地回收和存量商品房收購(gòu)力度。7月10日，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心表示，錨定到2035年基本實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。一方面，加大“兩重”建設(shè)力度，支持符合條件的新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升、現(xiàn)代化都市圈培育、城市更新等項(xiàng)目建設(shè)；另一方面，允許人口流入城市利用超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購(gòu)力度。

地方層面：北京優(yōu)化住房消費(fèi)新供給，支持提取公積金支付首付；杭州、青島、天津、沈陽(yáng)等多地方同時(shí)優(yōu)化公積金政策，提振購(gòu)房需求。

北京發(fā)文優(yōu)化住房消費(fèi)新供給，公積金支持力度加大。7月10日，北京印發(fā)《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，其中提出要優(yōu)化住房消費(fèi)新供給。優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系。進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金促進(jìn)作用，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。研究制定住房公積金個(gè)人住房貸款“帶押過(guò)戶”政策，并開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

提取公積金支付首付款方面，2025年以來(lái)，已有北京、深圳、杭州、西安等30余地方跟進(jìn)出臺(tái)提取公積金支付首付政策。此次北京落地該項(xiàng)政策，可有效降低購(gòu)房者置業(yè)門檻，降低其購(gòu)房壓力，利于促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放，并起到政策調(diào)整的示范作用。目前一線城市中，北京、廣州、深圳均已跟進(jìn)。

公積金貸款“帶押過(guò)戶”方面，近兩年來(lái)，約20余地方出臺(tái)公積金貸款“帶押過(guò)戶”相關(guān)政策。北京此次文件指出研究制定住房公積金個(gè)人住房貸款“帶押過(guò)戶”政策，并開展相關(guān)業(yè)務(wù)。此前，北京已開展實(shí)施了二手房交易的商貸“帶押過(guò)戶”，若未來(lái)公積金貸款同樣可實(shí)施“帶押過(guò)戶”，有望進(jìn)一步提升二手房交易的便利度，提升二手房市場(chǎng)流動(dòng)性。

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

1）外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響增多，國(guó)內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國(guó)GDP實(shí)際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長(zhǎng)期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長(zhǎng)區(qū)間。2025年一季度GDP同比為5.4%，較去年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

居民對(duì)未來(lái)就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年5月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來(lái)的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。因就業(yè)、收入預(yù)期處于波動(dòng)，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國(guó)住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國(guó)家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國(guó)的50%、日本的38%、美國(guó)的28%、德國(guó)的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房?jī)r(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房?jī)r(jià)幾近腰斬。房?jī)r(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬(wàn)億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購(gòu)

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，收購(gòu)開發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問(wèn)題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購(gòu)動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國(guó)企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來(lái)需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國(guó)住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬(wàn)億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來(lái)的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲(chǔ)的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過(guò)降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購(gòu)房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無(wú)形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過(guò)定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購(gòu)，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購(gòu)。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)過(guò)熱，當(dāng)前正是放松限購(gòu)的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。