在香港這個全球最昂貴的地產(chǎn)市場之一，近期的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和行業(yè)分析引發(fā)了廣泛關(guān)注。香港仲量聯(lián)行（JLL）主席曾煥平在最新報告中發(fā)出警告，稱香港樓市的黑洞比人們想象中更為深邃。隨著市場的不確定性加劇，發(fā)展商面臨的壓力愈發(fā)明顯，樓市前景令人堪憂。

2025年上半年，中美關(guān)稅戰(zhàn)的緩和以及銀行拆息的低企本應(yīng)為香港地產(chǎn)市場帶來一線生機。然而，現(xiàn)實卻是，發(fā)展商的賣樓庫存壓力依然沉重，樓價持續(xù)下跌的趨勢讓市場信心受挫。根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測，中小型住宅價格將下跌5%，而超級豪宅的價格則可能下跌5%至10%。這一數(shù)據(jù)無疑讓市場參與者感到震驚。

曾煥平指出，盡管市場上有一些積極的跡象，例如租金預(yù)計上漲最多9%，但整體樓市的走勢卻依然暗淡。尤其是內(nèi)地專才及學(xué)生的需求推動了住宅租金的上漲，令租賃市場的火熱與銷售市場的低迷形成鮮明對比。

在這樣的市場環(huán)境下，發(fā)展商們不得不采取低價策略來加速銷售。曾煥平強調(diào)，住宅物業(yè)已成為發(fā)展商“唯一的提款機”。他指出，許多中小型發(fā)展商正面臨財務(wù)困擾，急于通過減價出售新盤來確保去貨速度。這種現(xiàn)象在大型樓盤入伙后尤為明顯，撻訂情況愈發(fā)嚴重。

“低價策略賣得好是好事，但二手市場卻喊得很犀利，”曾煥平說。這表明，盡管一手市場的銷售情況有所改善，但二手市場的價格卻需要進一步下調(diào)，以便與一手市場競爭。對于許多投資者而言，面對不斷下滑的房價，他們不得不考慮減價加速沽售超級豪宅。

香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，負資產(chǎn)的數(shù)量已達4萬多宗，但曾煥平對此持懷疑態(tài)度。他認為，官方數(shù)據(jù)并未充分反映實際情況，實際數(shù)量可能高達7萬至8萬宗。這一負資產(chǎn)問題不僅影響了市場信心，也讓許多業(yè)主面臨巨大的財務(wù)壓力。

“政府說是4萬幾個，就4萬幾個，但實際情況可能更糟糕，”他直言不諱地表示。隨著市場的持續(xù)低迷，許多業(yè)主不得不選擇低價出售物業(yè)以套現(xiàn)，而這又進一步加劇了市場的供需失衡。

在這樣的背景下，曾煥平對未來的市場走勢表示謹慎樂觀。他指出，盡管市場面臨諸多挑戰(zhàn)，但仍有一些積極因素可能會影響樓市的復(fù)蘇。例如，HIBOR（香港銀行同業(yè)拆息）的下跌和股市的回暖都為市場帶來了希望。此外，300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調(diào)，也可能為購房者提供一些支持。

然而，地緣政治的不確定性和潛在的商業(yè)地產(chǎn)危機仍然是市場復(fù)蘇的重大阻力。隨著特朗普政府政策的飄忽不定，未來的關(guān)稅戰(zhàn)是否會繼續(xù)，尚無定論。此外，市場上部分銀行因擔(dān)心壞賬風(fēng)險而收緊信貸，進一步加大了市場的壓力。

盡管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗，但與2018至2024年的平均水平相比，仍低22%。成交量的輕微改善并不足以支撐價格的大幅反彈。以往的樓價反彈均建立在成交量大漲逾五成的基礎(chǔ)上，因此，未來樓市的復(fù)蘇之路仍然漫長。

截至3月底，一手市場的供應(yīng)量已達到約93,000個單位，且貨尾單位仍在持續(xù)增加。預(yù)計到今年底，市場需要56.7個月才能消化全部庫存，這一數(shù)字遠高于2015至2021年間51.3個月的平均值。這意味著，發(fā)展商必須持續(xù)減價，樓價回調(diào)的時間將進一步延長。

“我們預(yù)計樓價將要到2026年后期，才有望持續(xù)復(fù)蘇，”曾煥平總結(jié)道。他表示，宏觀經(jīng)濟指標顯示樓價跌幅或會放緩，受惠于定期存款規(guī)模較2021年水平倍增，資金可能會轉(zhuǎn)投地產(chǎn)市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長（首季共發(fā)出2.7萬個簽證）也將推動租賃需求，進而刺激置業(yè)需求。

總的來看，香港樓市的未來充滿不確定性。盡管有一些積極的因素，但市場的深層次問題，如負資產(chǎn)、庫存壓力以及外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，依然是制約市場復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)大佬的警告提醒我們，樓市的黑洞比我們想象中更為深邃，只有在深入分析市場動態(tài)、把握政策變化的基礎(chǔ)上，才能找到真正的出路。

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