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椰子總結(jié)：

- 上個(gè)月，一處烏節(jié)路的三居室以530萬新幣售出，賣方損失約66.6萬新幣。

- 此單位位于烏節(jié)住宅，毗鄰購物中心和地鐵站，是新加坡最核心位置之一。

- 盡管價(jià)格低于市場平均水平，該賣家損失是今年此物業(yè)最小的虧損。價(jià)格上漲或下降取決于購入時(shí)的市場價(jià)與售出時(shí)的市場變動(dòng)。

上月，The Orchard Residences的33層一套三臥單位以530萬新元（每平方英尺2,931新元）成交，賣家虧損66.6萬新元。

該單位面積1,808平方英尺，賣家曾于2009年6月以596.6萬新元（每平方英尺3,299新元）向開發(fā)商購入。

【核心地段優(yōu)勢】

The Orchard Residences坐落于新加坡主要購物帶，烏節(jié)林蔭道步行可達(dá)眾多商場，包括ION Orchard、威士馬廣場、義安城、史各士廣場、董廈、百麗宮、福臨購物中心、邵氏大廈、遠(yuǎn)東購物中心、幸運(yùn)商業(yè)中心等等。項(xiàng)目還直通南北線與湯申-東海岸線雙軌交匯的烏節(jié)地鐵站。

圖源：EdgeProp

【項(xiàng)目概況】

The Orchard Residences共175個(gè)單位，包含三臥和四臥戶型。多數(shù)單位面積介于1,808至2,852平方英尺，故本次交易的1,808平方英尺單位屬小區(qū)最小戶型。

這個(gè)99年地契項(xiàng)目于2010年獲臨時(shí)入伙證，樓齡15年。其地契自2006年起算，剩余年限約80年。

【交易歷史】

自2007年推出以來，該項(xiàng)目共錄得47筆盈利交易與34筆虧損交易。盈利幅度從約7,000新元至269.2萬新元不等，虧損幅度從盈虧平衡至約331.9萬新元。其中14筆交易虧損超百萬，兩筆更達(dá)300萬以上。相較之下，本次66.6萬新元的虧損規(guī)模遠(yuǎn)低于其他虧損交易。

圖源：EdgeProp

The Orchard Residences2020年7月出現(xiàn)的最高虧損記錄331.9萬新元，涉及一套2,852平方英尺單位以968萬新元（每平方英尺3,394新元）轉(zhuǎn)手。賣家2007年10月以1,299.9萬新元（每平方英尺4,557新元）向開發(fā)商購入。

【盈利對(duì)比】

該項(xiàng)目盈利交易尚未突破300萬新元大關(guān)，但有23筆獲利超百萬，其中3筆超200萬。2014年6月創(chuàng)下的最高盈利記錄為269.2萬新元，一套17層四臥單位以1,055.2萬新元（每平方英尺3,699新元）成交。賣家2007年4月以786萬新元（每平方英尺2,756新元）購入這套2,852平方英尺單位。

圖源：EdgeProp

【關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)】

值得注意的是，盈利最高與虧損最大的交易均為2,852平方英尺四臥戶型，且出自同一樓棟相同布局。兩位賣家雖同在2007年購入，但買入價(jià)差異顯著：盈利方以每平方英尺2,756新元購入，明顯低于當(dāng)年3,323新元的均價(jià)；虧損方則以4,557新元高價(jià)接盤，遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)市場水平。

【價(jià)格走勢】

2012年該項(xiàng)目均價(jià)達(dá)4,082新元峰值。2014年盈利交易發(fā)生時(shí)，均價(jià)雖回落至3,698新元，仍高于2007年基準(zhǔn)，促成創(chuàng)紀(jì)錄盈利。而2020年成交時(shí)均價(jià)已跌至3,164新元，低于2007年水平，導(dǎo)致另一賣家遭遇最大虧損。

【近期表現(xiàn)】

自2007年以來，該項(xiàng)目均價(jià)下跌7%至3,091新元。但近年跌幅收窄，2020年后僅微降2.3%。今年同比0.5%的跌幅為全區(qū)最小，相較之下Scotts Square和Four Seasons Park分別下跌1.1%和3.0%。

圖源：EdgeProp

作為烏節(jié)路地標(biāo)項(xiàng)目，The Orchard Residences憑借雙地鐵樞紐優(yōu)勢和商圈核心位置，其轉(zhuǎn)售均價(jià)始終高于第九郵區(qū)及中央?yún)^(qū)同類項(xiàng)目。本次交易因賣家當(dāng)年溢價(jià)購入且折價(jià)出售導(dǎo)致虧損，但值得安慰的是，這已是該項(xiàng)目今年最小虧損記錄。