中國房價下跌過程還沒過半,將持續到2027年?有可能嗎?
樓市寒冬已經凍了三年,不少人盼著拐點快來,可高盛最新報告卻潑了盆冷水:中國房價下跌才剛走了40%的路,要一直調到2027年底,全國房價總共可能跌30%左右。
這消息一出來,想買房子的、手里有房的都懵了到底該攥著錢等,還是現在就下手?
這份97頁的報告是高盛亞太區首席經濟學家黃卓帶頭做的,分析了100個主要城市的房價數據,還參考了人口變化、政策效果和國外的經驗。
報告里說,從2021年下半年開始的這波下跌,現在只是剛開始,后面還有60%的路要走。
國家統計局的數據也能印證:2025年5月,70個大中城市里,58個城市的新房價格環比下跌,62個同比下跌。一線城市里,北京、上海、廣州、深圳的新房價格同比跌了3%到7%,二三線城市更慘,不少跌超10%。
為啥說下跌還沒到頭?高盛總結了五個原因。首先是人口,中國人口從2022年開始負增長,2025年上半年出生人口才376萬,同比降了8.9%。
高盛預測到2027年,25-39歲的購房主力會少4200萬,占這個年齡段總人口的15%,沒人買房,房價自然撐不住。
其次是庫存太多截至2025年5月,全國商品房待售面積有6.89億平方米,去化周期超24個月,就算開發商不建新房子,現有的也得賣兩年才能清完。
再加上居民杠桿率太高,2025年一季度居民部門債務和GDP之比到了63.5%,快趕上發達國家了。一線城市首套房首付降到20%,可房價收入比還有12倍,遠超國際警戒線,普通人哪還有錢買房?
還有開發商的日子也不好過,2025年前5個月,前100名的房企銷售額同比降了29.7%,只完成了年度目標的27.3%,到6月已有37家上市房企違約,涉及債務超2.7萬億元。為了回款,開發商只能不停降價,形成惡性循環。
參考國際經驗也能看出日本、美國等國家房地產泡沫破裂后,調整周期通常要6-8年,中國這輪從2021年開始,才過了不到4年,按這節奏,至少得調到2027年。
房價下跌的影響已經蔓延到整個經濟,房地產及上下游產業占GDP的25%左右,行業一萎縮,就業、消費、投資都受拖累。2025年一季度建筑業就業人口少了287萬,水泥、鋼材等建材價格比峰值時跌了40%以上。
政府也出臺了200多項救市政策,像降首付、降利率、放松限購等,可效果越來越差,2025年初的政策只讓市場回暖了不到兩個月,之后成交量又縮了,價格接著跌。現在政策從“托市”變成“穩市”,只求跌得慢點,不是要讓它漲回去。
這輪調整和以前不一樣,過去政策一刺激房價就漲,可現在人口、債務、庫存這些根本問題擺在那,光靠政策沒用。高盛說,這不是感冒吃點藥就好,是得長期調理的大問題。
當然不同城市情況不同,一線城市經濟活、人往里面涌,累計跌幅可能在15-20%;杭州、南京這些強二線城市可能跌20-25%;
一般二線和三線城市可能跌30-35%;人口外流多的三四線城市,跌幅可能超40%。現在市場也是這樣,2025年一線城市房價環比平均跌0.3%,三四線城市跌0.8%,差距還在拉大。
對普通購房者高盛建議別指望房價短期內大漲,買房就為了自己住,別想著投資賺錢,首次買房的可以再等等,一線和強二線城市核心區的好房子更抗跌。
這份報告出來后爭議不小有人覺得太悲觀,說中國城鎮化還有潛力;也有人認同,說人口變化擋不住,房地產要從增量時代變存量時代,未來五年房價可能先快跌再橫盤。
不管高盛說的對不對中國房地產市場肯定在變。房子是用來住的,不是用來炒的,想明白這一點,可能就不會那么糾結了。你覺得樓市以后會怎么樣?
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