北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想麻煩您幫忙分析下我們這情況怎么做選擇：我們家孩子26年入學，目前鎖定月壇片區，但是片區內的學區和房價也有差異。根據我們的預算，目前考慮范圍內的有白云路小，60年代南北通透近地鐵的老房子，和育民小學80年代南北通透（但交通不便利）的老房子。

從居住角度上白云路的面積更大、更宜居，從入學角度上大概率明年育民小學對口還是會被派位到白云路小學。但是不知道從保值角度，未來育民小學有穩定學位后，房子會不會漲價， 以及白云路小學的老房子會不會面臨流通性及貶值的風險？

A：

1、老房子一般做不出“通透”，只能是“南北向”。別聽中介瞎忽悠，“黃花姑娘”跟“姑娘”是有區別的。

2、有穩定學位后，房子會不會漲價？舉個例子吧，火車票在春運的時候很緊張，從黃牛那兒買了臥鋪也未必真的能有床位，但著急回家的不得不加價買，這就是溢價。然后春運過去了，客流大幅下降，那就算熱門線路的也買了票就能上車，還肯定有床位，請問還有人愿意花更多錢嗎？

學區房也這情況，參考韓國首爾的學區房吧，人口高峰之后，普通學區的溢價率都下降了，只有江南三區（最牛學區）高總價宜居房產的溢價率仍然有支撐。但最好成績也就是撐住了溢價率，沒有再增加的。

所以如果房子漲價，也只能是因為大盤上漲，單獨靠學區漲溢價沒道理，也沒有先例。

3、過了高峰期，如果沒有政策支撐，房子再不太宜居，那溢價部分就有可能受影響唄。這參考婦產科和幼兒園吧，前些年高峰期的時候，婦產醫院找床位得找關系送禮，幼兒園得連夜排隊，但現在還有嗎？

可以說熱門幼兒園仍然不好進，但肯定比前些年容易一些了，這就是等于溢價下降。

4、簡單就這情況吧，我也不好建議。感覺您的期望值比較高，各項都想兼顧，在預算不是太高的情況下不是太容易，只能是適當取舍。我要建議是算算溢價率吧，在同等情況下盡量選擇相對低的，這樣能提高居住的性價比，保值的風險也相對低。

僅供參考。

二

Q:

請問和平里勝古中路掛牌1k多萬的200平左右的房子，可以買嗎？都說這個小區環境太差，還沒去看過，如果單看大小戶型和單價確實誘人，缺點是轉學可能離學校較遠，小區環境也差。

看歷史交易上一套是20240615成交的，從2019年到現在成交才14套，流通性差。如果不考慮離學校遠近，這個房子可以入手嗎，綜合性價比高嗎？

A：

1、買是可以買，但您現在關心的應該是將來怎么賣的問題吧？這么說吧，等您將來出手的時候將面臨同等的情況。就是接盤的人也會考慮，這房可以買嗎？

2、商品價格是由供需關系決定的，愿意買的人少，還不太愿意出高價，所以才有今天的價格。或者這么說吧，如果是從居住角度來說，這房子肯定性價比高，只是投資角度略弱而已。所以看自己的主要需求吧，甘蔗不能兩頭甜，各有優劣，看自己注重哪方面了。

3、綜合性價比不太好聊，大概率偏低，或者說肯定偏低吧。但從居住角度的性價比應該高，估計租售比能到500左右，也就是小戶型非學區房的租售比，租金收益率2%以上。但也考慮好，這收益率一般都得依靠中介完成，難度也挺大的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我的情況比較復雜，我是朝陽區集體戶，妻兒是延慶戶口，延慶有一套房在妻子名下（婚內）。現在的問題是，我已經從原單位離職數年，現在想讓孩子明年在集體戶對口學校上學，但單位不同意。

他們要求我遷走戶口，但一旦遷走我就不能在朝陽上學了。而且原單位還有說法要把我們這種離職集體戶遷到公共戶上，那如果這樣就要隨機派位，學校檔次和單位對口的將差距很大。所以我的問題是：在不買房的情況下，如何做到讓孩子在比較好的學校入學？

A：

1、這情況其實不算復雜，而是您的想法或要求挺復雜的，我真回答不了，還是咨詢更懂行的吧。

2、簡單說兩句，既然您家孩子出生的時候沒有把戶口落在單位集體戶上，那之后就幾乎不可能了。畢竟您已經離職，單位都沒道理接收您家的戶口。

無論您的戶口在集體戶還是公共戶上，那“家庭房產”和孩子的戶口既然在延慶，就只能在延慶上學了。

想要在朝陽入學，就得辦理租房入學的手續，否則光憑您自己的戶口不可能。可既然是明年就要入學，在此之前看樣子是沒辦理過租房備案吧？那肯定來不及了，因為京籍租房要求得滿三年呢。

3、總之按照您現在所說的情況，孩子的戶口不可能遷到朝陽單位集體戶或公共戶上，反而有可能因為單位把您的戶口遷到公共戶之后，被要求遷到延慶房子里。即便不遷走，您家孩子也不太可能在朝陽上學，無論哪所學校。我幫不上忙，要不再問問別人吧。

僅供參考。

四

Q:

我家和老婆家都是北京郊區的，拆遷分了九套房，老丈人住個兩居，我父母住個兩居，孩子在北航上大三，我們一家三口住個兩居，剩下的六套房都在出租。父母都退休了，老兩口加起來月工資一萬五，老丈人老兩口月工資九千多。我在亦莊開發區工作，月收入扣完五險一金四千五百元，工作很輕松，就是喝茶聊天，有事接個電話，查查工作部門品質。

家里兩輛車，一個油車，一個油電混，等閨女大學畢業在給她弄一輛，在天津楊柳青買了一套兩居，石家莊買了一套一居，廊坊買了一套兩居，也都出租著呢，感覺生活還不錯。身體健健康康的，家庭和睦，雙方父母都能健康長壽就行了，加油吧，我愛北京，作為一個北京人真的很欣慰，謝謝。

A：

1、您拉倒吧，吹牛逼好歹也得打個草稿兒啊。我鄭重的提醒您吧，新稅法馬上公布，吹牛逼要上稅了。

2、我入行房地產30年了，見過數不清的拆遷，絕大多數都是農村的，但我就沒見過北京能有九套房的，都是外地才有這種可能。或者說除非是大型的經營性用房拆遷，否則宅基地就不可能給這么多。

北京在房價明顯上漲之前，也就是2003年之前，宅基地拆遷并沒有太明確的統一辦法，各村有各村的高招兒。當時確實可以多買回遷房，要不然也賣不出去。但是，就算村里和開發商想多賣，村民們還不愿買呢，那會兒沒人覺得房子能升值，都是夠住就得了。

2003年北京國土局下發了“124號令”，明確回遷面積為“每戶100-150平”，一般執行為兩口人100平，三口人150平。那您家4個老人+一家三口=三戶7口人，請問怎么來的九套房？

2006年后房價暴漲，所有人都知道多要房子更劃算，但是2007年就下發了北京國土局“774號文”，明確規定“宅基地回遷人均面積為不得超過50平”。您家7口人，最多350平，是分了九套小單間嗎？

但也不對啊，明明是至少三套兩居，這已經占走了6個人的份額，最多剩下一套一居室了，請問您家怎么安排的？

3、前幾年有個新聞，說通州老太太拆遷給了九套房，但實際上是他家倆兒子+一個女兒的戶口都在一起，宅基地三個。所以這其實是“四戶14口人”的指標，700平米呢，換算成9套房很多嗎？

簡單說就是房子不值錢的時候，開發商或村里想多給拆遷戶房子，但拆遷戶不要。房子值錢之后，拆遷戶都想多要房子，但沒人給。畢竟誰都不傻的，我們開發商更不傻，村干部也沒有善良的。

您如果說您家老人都是村干部這還行，看這退休金明顯不是啊，應該都是工人才對。那這問題來了，您家老人是不是連村集體的股份和分紅都沒有啊？如果有的話為什么不提啊？能給九套房的村子，這得有錢到什么程度？福利能好到逆天。可您既然不提，估計是都不知道有這種事兒吧？

如果說您家這九套房有單獨購買的也行，但您卻說的是“分”。靠，那就甭聊了吧？

4、另外您家在外地投資的這三套房，簡直不知道說什么好了。還仨地方，都是房價萬把塊的，兩居室租金能有每個月2000就差不多了，三套加起來都未必有北京一套房的租金高，那您累不累啊？

5、總之吧，您意淫的挺美好的，希望您永遠活在自己的夢里……

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