當沙井業主對著 4.7 萬 / 平的成交價欲哭無淚時，寶安中心區的業主正看著 12 萬 / 平的成交單暗自慶幸。同樣是寶安區，一邊是從 8.2 萬巔峰跌去近 45% 的 “割肉場”，另一邊是成交單價穩站 10 萬 + 的 “避風港”。

博林君瑞的業主大概永遠忘不了 2020 年那個瘋狂的秋天。當時 89 平的雙龍抱珠戶型能賣出 8.2 萬 / 平的天價，誰能想到五年后，房天下 2025 年 7 月 9 日的數據顯示，這個小區均價已跌至 47979 元 / 平，環比僅微漲 0.56%。更扎心的是，這不是孤例 —— 同屬沙井的萬豐海岸城，7 月均價 54537 元 / 平，環比僅漲 0.01%，幾乎等同于 “原地踏步”。

但翻開寶安中心區的成交記錄，又是另一番景象。5 月 15 日，熙龍灣二期一套 181㎡的房源以 2260 萬成交，單價 12.5 萬 / 平；5 月 19 日，另一套 178㎡的戶型再以 2218 萬成交，單價 12.4 萬 / 平。同樣是寶安，價差最高達 8 萬 / 平，這種分裂背后藏著什么秘密？

有人說這是學區概念的 “退潮”。博林君瑞當年因深圳外國語學校寶安分校爆紅，如今隨著學區政策調整和新校建成，溢價泡沫被戳破。但尖崗山壹號的成交數據又在打臉這個說法 ——5 月 17 日，該小區 89㎡房源以 735 萬成交，單價 8.3 萬 / 平，這個同樣靠名校加持的樓盤，為何能穩住陣腳？

福中福花園二期的成交數據，像一面照妖鏡照出了樓市數據的復雜性。有中介宣稱該小區 5 月均價 51098 元 / 平，但搜狐網 5 月 21 日的真實成交記錄顯示，5 月 19 日一套 65㎡房源實際成交價僅 260 萬，單價 4 萬 / 平。4 萬與 5.1 萬，近 25% 的價差讓人懷疑：究竟哪個數據才是真相？

這種數據迷霧在二手房市場尤其明顯。深房中協數據顯示，2025 年 5 月深圳全市二手房錄得 5727 套，環比降 13.2% 但同比仍漲 17.6%。但具體到寶安，合正匯一城 5 月成交單價 5.6 萬 / 平，而一路之隔的深業新岸線三期卻賣出 8.6 萬 / 平。同樣的配套、相似的房齡，3 萬的價差究竟差在哪？

廣東省城規院李宇嘉的分析或許能解釋：“現在買方市場特征明顯，次新房掛牌量激增讓選擇范圍擴大，新房和二手房直接廝殺。” 當華強城市花園一期的業主還在為 4.29 萬的均價（較 2018 年開盤價微跌）糾結時，新盤 “未來之光家園” 已以更低的折扣搶客 —— 這正是 5 月寶安新房成交 416 套、環比降 33.4% 背后的殘酷現實。

2025 年 5 月央行降準降息的消息剛出，寶安中心區的中介朋友圈就刷起了 “抄底信號”。但沙井的業主們發現，利率下調 0.25% 根本抵不過房價每月 4% 的跌幅。博林君瑞從 8.2 萬到 4.7 萬，即便按首套房利率計算，五年間的利息成本加上房價跌幅，意味著高位接盤者每套虧損超 300 萬。

這種政策效果的分化耐人尋味。寶安中心區熙龍灣二期 5 月成交的 2260 萬房源，買家正是利用了降息窗口，首付比例降至 20%；而沙井某中介透露，6 月有業主為快速成交，自愿承擔買家 1% 的稅費，相當于在 4.7 萬的單價上再打 9 折。

為何同享政策紅利，境遇卻天差地別？深房中協的解釋是：“2024 年 929 新政效應已消化殆盡，現在市場靠自身韌性。” 當政策褪去，真正支撐房價的東西才浮出水面 —— 寶安中心區 12 萬 / 平的成交價背后，是 1 公里內 3 所三甲醫院、2 條地鐵線和騰訊科技島的規劃；而沙井 4.7 萬的價格帶，對應的是在建地鐵 12 號線延長線和尚未落地的產業園區。

6 月的寶安樓市出現了更詭異的現象：南國春天花園以 8819 元 / 平的均價領漲全區，環比漲 4.28%，而這個位于沙井邊緣的小區，去年成交價還在 7500 元徘徊。與此同時，寶安中心區的禧園小區 54080 元 / 平，環比僅漲 1.85%。

這是否意味著遠郊開始補漲？但數據很快打臉 ——5 月沙井領航城三期有房源以 4.6 萬 / 平成交，較 2021 年巔峰期的 6.5 萬仍跌 29%。而中心區的新錦安海納公館，89㎡房源賣出 10.7 萬 / 平，較 2023 年還微漲 5%。

一位在寶安做了 10 年中介的老周總結：“現在買寶安，賭的不是房價普漲，而是‘地段再分化’。” 當尖崗山壹號 8.3 萬的成交單價遇上康達爾山海上城 5.3 萬的成交價，當領航城 4.6 萬對決熙龍灣 12.4 萬，2025 年的寶安樓市早已不是 “買漲不買跌” 的舊邏輯。

是相信南國春天花園 4.28% 的漲幅預示遠郊反彈？還是認同熙龍灣 12 萬的成交價代表中心區的不可替代性？在評論區留下你的判斷：如果你有 500 萬，會買沙井 89 平的三房，還是中心區 50 平的兩房？ 這場關于寶安房價的辯論，或許才剛剛開始。

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作者聲明：作品含AI生成內容