過去幾年,我國貸款利率一降再降,尤其是個人買房的貸款利率,比全社會利率降的幅度還要大。
但在貸款成本不斷降低的過程中,買房者反而越來越少了。
貨幣失靈了嗎
我們通過一張個人貸款利率走勢圖,來觀察一下過去幾年個人房貸利率降了多少,這是我們監測的全國首套個人房貸利率走勢圖。
早在十年前,比如 2014 年 7 月,最高利率是 7%。
之后連續兩年持續下行,主要是因為各種貸款降息動作,當時宏觀經濟也不景氣,樓市比較低迷,降息是常規的貨幣手段。
2017 年開始,貸款利率逐步攀升,因為樓市已經很火熱,全國樓市都進入了繁榮周期,房價大漲,而且熱門城市開始了緊縮型調控,于是房地產的貸款政策就進入了緊縮周期。
緊縮周期持續到 2022 年第一季度,隨著全國房地產泡沫的破裂,全國樓市大幅降溫,個人房貸利率就開始了連續下滑。
至今,全國個人首套房貸利率只有 3% 多一點點,已經持續下滑接近三年了。
看圖可以知道,11 年前個人買房利率高達 7%,而當前只有 3%,利率腰斬還要多。
但是目前我們看到很多人不愿意買房,更不愿意貸款。
2015-2016 年的時候,個人房貸利率降到 4.5% 左右,樓市就見底復蘇,之后開始持續上漲。
而當前利率比上次樓市低迷期低了很多,卻依然沒能刺激到買房者,難道買房人都比較傻嗎?
房貸利率越低,買房需求卻越少。
這在常規條件下,是反?,F象。
資產負債表衰退
見怪不怪。這里就用到一個很著名的理論,來自日本的學者辜朝明。
他經歷過當前日本的經濟泡沫,及泡沫破滅之后的漫長經濟蕭條期。
他的觀點是,當一國經濟泡沫破滅之后,會出現資產負債表的衰退,也就是縮表。
無論是企業部門還是家庭部門,首先考慮的是修復自己的資產負債表,也就是降低負債、降低杠桿,讓自己的企業或家庭財務更加穩健,從而扛過蕭條期。
在這個過程中,企業和個人家庭就不愿意貸款了,更不愿意投資了,他們更愿意存錢,家庭的理財觀念非常保守。
即便央行不斷降低利率,甚至把利率降到零,也難以有效吸引企業和民眾貸款進行投資。
這種現象,就發生在日本經濟泡沫破滅之后,持續了二三十年。
這個理論套用到我國目前的實際狀況,有很多相似之處,或者說可以解釋目前我國經濟、樓市情況:個人在買房方面比較保守,一是盡量不買房,除非是剛需、是自??;二是即便買房,也是少貸款,盡量控制負債率。
這種情況跟經濟泡沫時期形成了鮮明反差。
大家可以回想一下 2017 年到 2021 年上半年,全國樓市很熱,幾乎每個城市的房價都在大漲,尤其是大城市和大城市周邊地區,幾年之內房價翻倍的地區非常多。
無論是企業還是個人,都愿意貸款擴大生產與投資,尤其是貸款買房子、投資炒房。
就算沒了正規的個人房貸資格,有些人也會想辦法通過房產抵押,利用經營貸、消費貸來買房。
既然有市場需求,銀行就會屁顛屁顛的供給;也正由此,當時國家金融管理部門多次三令五申的嚴禁消費貸、經營貸流入房地產。
而如今的情況,是泡沫破滅四年之后的情況,跟泡沫破滅之前完全不一樣。
現在房價大跌了 40%左右,貸款利率只有高峰時期的 40% - 50%,消費貸、經營貸利率更低,早就跌破 3% 了。
但是大家看看身邊的朋友,還有多少人愿意使用正常的按揭貸款,或者消費貸、經營貸來買房子?
所以說,樓市泡沫破滅之后,通過降息、降準來刺激人們買房的效果很小,在一定程度上也可以說貨幣失靈了。
不管放多少水,效果都難以達預期,因為企業部門、個人部門不愿意貸款,于是水只能在金融體系當中空轉。
財政發力是大招
那么,宏觀經濟政策相關部門就沒有辦法了嗎?
辦法是有的!
貨幣政策不好用了,就可以大力使用財政政策。
比如說,買房給減稅免稅,把契稅、增值稅、個人所得稅全部取消,暫時不征收房產稅;
買房子,政府給補貼,按總價發放 1-5% 的購房補貼;
財政部、地方財政部門可以發行特殊用途的國債、地方債,把募集的錢用來支持地方政府、地方國企收購存量住房;
甚至免費發錢給居民。
2020 年,美國在遭遇疫情沖擊時就免費發錢,在經濟學上被稱為 “直升機撒錢”。
關于“直升機撒錢”,這一概念既是一個經濟學理論術語,由經濟學家米爾頓·弗里德曼于1969年首次提出,指央行直接向公眾發放貨幣以刺激消費、應對通縮及降低失業率;其核心特征是資金通過財政渠道永久性注入,不可回收,直接轉為政府永久負債。
日本2001年量化寬松期間大幅增持國債,被視為政策雛形;2020年美、日、加等國疫情期間的直接現金發放印證其緊急救助屬性。
發給居民的錢是不需要償還的,而讓居民通過貸款買房,貸款總歸是有利息的,而且需要還本。
最后我想告訴大家一點,未來一到三年,房地產能不能企穩,主要不取決于有多少次降息、降準,也不取決于貸款利率有多低,主要驅動力來自于財政政策發力的程度。
基于此,我們就密切觀察,未來相關部門能不能更加合理精準地投放政策吧……
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