過去幾年，我國貸款利率一降再降，尤其是個人買房的貸款利率，比全社會利率降的幅度還要大。

但在貸款成本不斷降低的過程中，買房者反而越來越少了。

貨幣失靈了嗎

我們通過一張個人貸款利率走勢圖，來觀察一下過去幾年個人房貸利率降了多少，這是我們監測的全國首套個人房貸利率走勢圖。

早在十年前，比如 2014 年 7 月，最高利率是 7%。

之后連續兩年持續下行，主要是因為各種貸款降息動作，當時宏觀經濟也不景氣，樓市比較低迷，降息是常規的貨幣手段。

2017 年開始，貸款利率逐步攀升，因為樓市已經很火熱，全國樓市都進入了繁榮周期，房價大漲，而且熱門城市開始了緊縮型調控，于是房地產的貸款政策就進入了緊縮周期。

緊縮周期持續到 2022 年第一季度，隨著全國房地產泡沫的破裂，全國樓市大幅降溫，個人房貸利率就開始了連續下滑。

至今，全國個人首套房貸利率只有 3% 多一點點，已經持續下滑接近三年了。

看圖可以知道，11 年前個人買房利率高達 7%，而當前只有 3%，利率腰斬還要多。

但是目前我們看到很多人不愿意買房，更不愿意貸款。

2015-2016 年的時候，個人房貸利率降到 4.5% 左右，樓市就見底復蘇，之后開始持續上漲。

而當前利率比上次樓市低迷期低了很多，卻依然沒能刺激到買房者，難道買房人都比較傻嗎？

房貸利率越低，買房需求卻越少。

這在常規條件下，是反常現象。

資產負債表衰退

見怪不怪。這里就用到一個很著名的理論，來自日本的學者辜朝明。

他經歷過當前日本的經濟泡沫，及泡沫破滅之后的漫長經濟蕭條期。

他的觀點是，當一國經濟泡沫破滅之后，會出現資產負債表的衰退，也就是縮表。

無論是企業部門還是家庭部門，首先考慮的是修復自己的資產負債表，也就是降低負債、降低杠桿，讓自己的企業或家庭財務更加穩健，從而扛過蕭條期。

在這個過程中，企業和個人家庭就不愿意貸款了，更不愿意投資了，他們更愿意存錢，家庭的理財觀念非常保守。

即便央行不斷降低利率，甚至把利率降到零，也難以有效吸引企業和民眾貸款進行投資。

這種現象，就發生在日本經濟泡沫破滅之后，持續了二三十年。

這個理論套用到我國目前的實際狀況，有很多相似之處，或者說可以解釋目前我國經濟、樓市情況：個人在買房方面比較保守，一是盡量不買房，除非是剛需、是自?。欢羌幢阗I房，也是少貸款，盡量控制負債率。

這種情況跟經濟泡沫時期形成了鮮明反差。

大家可以回想一下 2017 年到 2021 年上半年，全國樓市很熱，幾乎每個城市的房價都在大漲，尤其是大城市和大城市周邊地區，幾年之內房價翻倍的地區非常多。

無論是企業還是個人，都愿意貸款擴大生產與投資，尤其是貸款買房子、投資炒房。

就算沒了正規的個人房貸資格，有些人也會想辦法通過房產抵押，利用經營貸、消費貸來買房。

既然有市場需求，銀行就會屁顛屁顛的供給；也正由此，當時國家金融管理部門多次三令五申的嚴禁消費貸、經營貸流入房地產。

而如今的情況，是泡沫破滅四年之后的情況，跟泡沫破滅之前完全不一樣。

現在房價大跌了 40%左右，貸款利率只有高峰時期的 40% - 50%，消費貸、經營貸利率更低，早就跌破 3% 了。

但是大家看看身邊的朋友，還有多少人愿意使用正常的按揭貸款，或者消費貸、經營貸來買房子？

所以說，樓市泡沫破滅之后，通過降息、降準來刺激人們買房的效果很小，在一定程度上也可以說貨幣失靈了。

不管放多少水，效果都難以達預期，因為企業部門、個人部門不愿意貸款，于是水只能在金融體系當中空轉。

財政發力是大招

那么，宏觀經濟政策相關部門就沒有辦法了嗎？

辦法是有的！

貨幣政策不好用了，就可以大力使用財政政策。

比如說，買房給減稅免稅，把契稅、增值稅、個人所得稅全部取消，暫時不征收房產稅；

買房子，政府給補貼，按總價發放 1-5% 的購房補貼；

財政部、地方財政部門可以發行特殊用途的國債、地方債，把募集的錢用來支持地方政府、地方國企收購存量住房；

甚至免費發錢給居民。

2020 年，美國在遭遇疫情沖擊時就免費發錢，在經濟學上被稱為 “直升機撒錢”。

關于“直升機撒錢”，這一概念既是一個經濟學理論術語，由經濟學家米爾頓·弗里德曼于1969年首次提出，指央行直接向公眾發放貨幣以刺激消費、應對通縮及降低失業率；其核心特征是資金通過財政渠道永久性注入，不可回收，直接轉為政府永久負債。

日本2001年量化寬松期間大幅增持國債，被視為政策雛形；2020年美、日、加等國疫情期間的直接現金發放印證其緊急救助屬性。

發給居民的錢是不需要償還的，而讓居民通過貸款買房，貸款總歸是有利息的，而且需要還本。

最后我想告訴大家一點，未來一到三年，房地產能不能企穩，主要不取決于有多少次降息、降準，也不取決于貸款利率有多低，主要驅動力來自于財政政策發力的程度。

基于此，我們就密切觀察，未來相關部門能不能更加合理精準地投放政策吧……