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貨幣失靈?房貸利率一降再降,卻刺激不動買房,還有大招!

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過去幾年,我國貸款利率一降再降,尤其是個人買房的貸款利率,比全社會利率降的幅度還要大。

但在貸款成本不斷降低的過程中,買房者反而越來越少了。

貨幣失靈了嗎

我們通過一張個人貸款利率走勢圖,來觀察一下過去幾年個人房貸利率降了多少,這是我們監(jiān)測的全國首套個人房貸利率走勢圖。

早在十年前,比如 2014 年 7 月,最高利率是 7%。

之后連續(xù)兩年持續(xù)下行,主要是因為各種貸款降息動作,當時宏觀經(jīng)濟也不景氣,樓市比較低迷,降息是常規(guī)的貨幣手段。

2017 年開始,貸款利率逐步攀升,因為樓市已經(jīng)很火熱,全國樓市都進入了繁榮周期,房價大漲,而且熱門城市開始了緊縮型調控,于是房地產(chǎn)的貸款政策就進入了緊縮周期。

緊縮周期持續(xù)到 2022 年第一季度,隨著全國房地產(chǎn)泡沫的破裂,全國樓市大幅降溫,個人房貸利率就開始了連續(xù)下滑。

至今,全國個人首套房貸利率只有 3% 多一點點,已經(jīng)持續(xù)下滑接近三年了。



看圖可以知道,11 年前個人買房利率高達 7%,而當前只有 3%,利率腰斬還要多。

但是目前我們看到很多人不愿意買房,更不愿意貸款。

2015-2016 年的時候,個人房貸利率降到 4.5% 左右,樓市就見底復蘇,之后開始持續(xù)上漲。

而當前利率比上次樓市低迷期低了很多,卻依然沒能刺激到買房者,難道買房人都比較傻嗎?

房貸利率越低,買房需求卻越少。

這在常規(guī)條件下,是反常現(xiàn)象。

資產(chǎn)負債表衰退

見怪不怪。這里就用到一個很著名的理論,來自日本的學者辜朝明。

他經(jīng)歷過當前日本的經(jīng)濟泡沫,及泡沫破滅之后的漫長經(jīng)濟蕭條期。

他的觀點是,當一國經(jīng)濟泡沫破滅之后,會出現(xiàn)資產(chǎn)負債表的衰退,也就是縮表。

無論是企業(yè)部門還是家庭部門,首先考慮的是修復自己的資產(chǎn)負債表,也就是降低負債、降低杠桿,讓自己的企業(yè)或家庭財務更加穩(wěn)健,從而扛過蕭條期。



在這個過程中,企業(yè)和個人家庭就不愿意貸款了,更不愿意投資了,他們更愿意存錢,家庭的理財觀念非常保守。

即便央行不斷降低利率,甚至把利率降到零,也難以有效吸引企業(yè)和民眾貸款進行投資。

這種現(xiàn)象,就發(fā)生在日本經(jīng)濟泡沫破滅之后,持續(xù)了二三十年。

這個理論套用到我國目前的實際狀況,有很多相似之處,或者說可以解釋目前我國經(jīng)濟、樓市情況:個人在買房方面比較保守,一是盡量不買房,除非是剛需、是自住;二是即便買房,也是少貸款,盡量控制負債率。

這種情況跟經(jīng)濟泡沫時期形成了鮮明反差。

大家可以回想一下 2017 年到 2021 年上半年,全國樓市很熱,幾乎每個城市的房價都在大漲,尤其是大城市和大城市周邊地區(qū),幾年之內房價翻倍的地區(qū)非常多。

無論是企業(yè)還是個人,都愿意貸款擴大生產(chǎn)與投資,尤其是貸款買房子、投資炒房。

就算沒了正規(guī)的個人房貸資格,有些人也會想辦法通過房產(chǎn)抵押,利用經(jīng)營貸、消費貸來買房。

既然有市場需求,銀行就會屁顛屁顛的供給;也正由此,當時國家金融管理部門多次三令五申的嚴禁消費貸、經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)。

而如今的情況,是泡沫破滅四年之后的情況,跟泡沫破滅之前完全不一樣。

現(xiàn)在房價大跌了 40%左右,貸款利率只有高峰時期的 40% - 50%,消費貸、經(jīng)營貸利率更低,早就跌破 3% 了。

但是大家看看身邊的朋友,還有多少人愿意使用正常的按揭貸款,或者消費貸、經(jīng)營貸來買房子?

所以說,樓市泡沫破滅之后,通過降息、降準來刺激人們買房的效果很小,在一定程度上也可以說貨幣失靈了。

不管放多少水,效果都難以達預期,因為企業(yè)部門、個人部門不愿意貸款,于是水只能在金融體系當中空轉。



財政發(fā)力是大招

那么,宏觀經(jīng)濟政策相關部門就沒有辦法了嗎?

辦法是有的!

貨幣政策不好用了,就可以大力使用財政政策。

比如說,買房給減稅免稅,把契稅、增值稅、個人所得稅全部取消,暫時不征收房產(chǎn)稅;

買房子,政府給補貼,按總價發(fā)放 1-5% 的購房補貼;

財政部、地方財政部門可以發(fā)行特殊用途的國債、地方債,把募集的錢用來支持地方政府、地方國企收購存量住房;

甚至免費發(fā)錢給居民。

2020 年,美國在遭遇疫情沖擊時就免費發(fā)錢,在經(jīng)濟學上被稱為 “直升機撒錢”。

關于“直升機撒錢”,這一概念既是一個經(jīng)濟學理論術語,由經(jīng)濟學家米爾頓·弗里德曼于1969年首次提出,指央行直接向公眾發(fā)放貨幣以刺激消費、應對通縮及降低失業(yè)率;其核心特征是資金通過財政渠道永久性注入,不可回收,直接轉為政府永久負債。

日本2001年量化寬松期間大幅增持國債,被視為政策雛形;2020年美、日、加等國疫情期間的直接現(xiàn)金發(fā)放印證其緊急救助屬性。

發(fā)給居民的錢是不需要償還的,而讓居民通過貸款買房,貸款總歸是有利息的,而且需要還本。

最后我想告訴大家一點,未來一到三年,房地產(chǎn)能不能企穩(wěn),主要不取決于有多少次降息、降準,也不取決于貸款利率有多低,主要驅動力來自于財政政策發(fā)力的程度。

基于此,我們就密切觀察,未來相關部門能不能更加合理精準地投放政策吧……

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分析政策,研判趨勢,指導交易,《樓市探秘》一書作者,房地產(chǎn)短周期理論創(chuàng)始人
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