家人們，今天咱來嘮嘮樓市那些事兒。最近央行又發布了樓市數據，2025 年二季度金融機構貸款投向統計報告一出來，好家伙，又在樓市里掀起了一陣波瀾。這數據啊，就像是樓市的 “體檢報告”，能讓咱們看出不少門道來。

先看這個個人住房貸款余額，啥意思呢？就是咱們大伙買房向銀行借的房貸，所有人加起來的總和，這可是個龐大的數字，達到了 37.74 萬億元。更關鍵的是，它同比下降了 0.1%。這就好比一個天平，今年上半年和去年上半年相比，買房貸款的金額這邊輕了，還款金額那邊重了，貸款的少，還款的多，所以才造成了個人住房貸款余額的同比下降。從這一點，咱就能明顯感覺到，現在的房地產市場還處在修復期、調整期呢。為啥這么說？樓市就像一輛車，資金就是它跑起來的汽油，現在貸款的少，還款的多，就意味著沒有足夠的增量資金這個 “汽油” 進場，那車想跑得快，房價想往上漲，可就沒那么容易咯。

不過啊，這里面也藏著積極信號。雖然個人住房貸款余額同比還是在下降，但降幅比例在收窄。去年上半年同比數據降幅是 2.1%，今年已經收窄到 0.1%，這收窄速度可相當快。就好比跑步，原來是減速跑，現在減速的幅度越來越小了，說不定馬上就能穩住速度甚至提速呢。那為啥會這樣呢？原因有好幾個。

第一個原因，今年上半年房地產的銷售額雖然還在下降，但降幅比例相較于去年同期出現大幅度收窄。國家統計局公布的數據顯示，今年上半年全國商品房銷售額同比下降 5.5%，而 2024 年上半年銷售額的同比降幅可是高達 25%。這就像一個人減肥，一開始體重掉得快，后來掉得慢了，說明身體適應了，樓市也是這個道理。銷售金額的降幅收窄，新增貸款的降幅同樣會收窄，那個人住房貸款余額的降速自然就放緩了。

第二個原因，提前還款的浪潮相較于前兩年有所放緩。前幾年，很多人手里有點閑錢，看著房貸利率高，就想著提前還款減輕負擔，畢竟誰也不想多給銀行利息。但現在呢，存量房利率與新增貸款利率的差值相較于前幾年有所收窄，沒那么大的 “便宜” 可占了。而且前兩年該提前還的，手里有閑錢的人都已經還過了。這兩年經濟形勢不太好，大家收入預期較差，又沒存下來錢，就算想提前還款，也是心有余而力不足啊。就像原來兜里有錢能提前還房貸，現在兜里沒錢，只能老老實實按部就班還了。

第三個原因，降首付起了作用。現在很多城市，不管是首套還是二套，首付比例都降到了 15%，而去年上半年很多城市的首付還在 20％ - 25%。首付降了，就好比買東西門檻降低了，原來要拿出一大筆錢才能買，現在不用那么多了，那貸款金額自然就會增加。打個比方，原來買房子要交 20 塊錢首付，現在只需要 15 塊，那剩下 5 塊就可以去貸款，貸款的人多了，整體貸款金額也就上去了。

第四個原因，二手房市場成交量走高。中指研究院數據顯示，今年上半年重點 30 城二手房成交量同比增加 12%。二手房市場情況比較復雜，存在著大量的貸款置換，就是二手房的交易更多的是把原來老業主的貸款轉移到了新業主身上，新增貸款不多。但咱別忘了，總有一部分二手房是全款房或者已經結清以及提前還款的。再加上現在二手房成交量高，這就好比一個大蛋糕，雖然切蛋糕的方式變了，但蛋糕大了，分到的新增貸款體量也就客觀了。所以整體來看，個人住房貸款余額的降速就收窄了。

不過話說回來，目前雖然降速在收窄，但依舊是負增長，這對于樓市而言，壓力還是比較大的。就像一個人背著沉重的包袱在爬坡，雖然爬坡的速度慢下來了，但還是在負重，想輕松跑起來，短期內不太現實。所以更不要指望短期內房價上漲了，除非個人住房貸款余額短期內出現快速增長，有大量的增量資金進場。

咱看看以前房價高峰時期，2021 年上半年個人住房貸款余額同比增速高達 13%，那時候樓市多火爆，大家都搶著買房，貸款金額蹭蹭往上漲。再看看房價猛漲的 2016 年，整個上半年個人住房貸款余額同比增速高到恐怖的 30.9%，這意味著啥？意味著當時有大量的人群瘋狂加杠桿，瘋狂買房，貸款的金額遠遠遠遠超過還款的金額，才造就了如此高的個人住房貸款余額增速。

所以很明顯，房價不是以后一定不能上漲，但在上漲之前肯定會有很明顯的數據體現。比如說，成交量出現明顯增加，就像菜市場買菜的人突然多了起來，說明這東西受歡迎，價格可能要漲；或者貸款數據出現明顯增加，銀行往外放貸多了，說明市場上買房的人多了，房價也可能有變化；再或者樓市庫存出現明顯下降，二手房的掛牌量持續撤退，議價空間大幅度縮小，這就好比商場里某件商品庫存少了，賣家就有底氣不輕易降價，甚至可能漲價。這些都可以成為你重要的參考信號，咱可不能光聽別人喊房價要漲就盲目跟風，得看實實在在的數據和市場表現。

那對于咱們普通老百姓來說，現在到底是不是買房的好時機呢？這得看你自己的情況。如果你是剛需，比如孩子要上學，著急結婚需要房子，那該買還是得買，畢竟房子是用來住的，不能因為市場波動就一直等下去。但如果你是投資，那可得謹慎了，現在樓市還不穩定，投資風險比較大。而且就算是剛需買房，也得仔細挑選，多對比不同區域、不同樓盤的優缺點，不能光看價格。

總之，樓市就像一場復雜的棋局，咱們得仔細研究央行發布的數據這些 “棋譜”，結合市場實際情況，做出最適合自己的決策。家人們，你們對現在的樓市有啥看法？覺得房價未來會漲還是會跌呢？歡迎在評論區留言討論！