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更多降息將推高房價(jià)

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司 Cotality 表示，若澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）繼續(xù)降息，房價(jià)將可能進(jìn)一步上漲。

在本周二（7月8日）RBA意外宣布維持3.85%現(xiàn)金利率不變之后，Cotality研究主管 Eliza Owen 表示，8月降息幾乎板上釘釘。

她的分析與主要銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)一致——各大行均維持對(duì)8月降息的判斷。

然而，盡管現(xiàn)有房貸持有者可能歡迎降息，但Owen指出，更低的利率將吸引更多潛在購房者入市，從而進(jìn)一步推高本已居高不下的房價(jià)。

Owen在周二的RBA決策后指出：“隨著通脹下降、零售銷售疲軟，以及人均GDP持續(xù)走弱，數(shù)據(jù)強(qiáng)烈支持8月降息。”

但她也警告，降息將進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲。

她在周三（7月9日）表示：“利率下降提升了家庭可借款的上限，很可能使借貸增加體現(xiàn)在房價(jià)上漲上。”

“房價(jià)上漲和利率下降也可能刺激更多房屋交易和掛牌活動(dòng)，從而帶動(dòng)如房地產(chǎn)服務(wù)、家具采購等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增長。”

Owen指出，今年以來的降息周期，已經(jīng)使房價(jià)出現(xiàn)“普遍回升”。

根據(jù) Cotality數(shù)據(jù)，自2025年2月19日首次降息以來，截至7月7日（本輪維持利率決議前），澳洲的房價(jià)指數(shù)上漲了2.3%，相當(dāng)于全國中位數(shù)住宅價(jià)格上漲了1.8萬澳元。

其中，達(dá)爾文漲幅最大，自2月以來房價(jià)上漲約6%；悉尼、墨爾本、布里斯班和珀斯的漲幅都超過2%；阿德萊德略低，漲幅接近2%。

不過，并非所有地區(qū)都在漲價(jià)。Cotality數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度仍有16%的城區(qū)住宅價(jià)格下跌。

Owen指出：“利率下降對(duì)房價(jià)的推動(dòng)作用是有上限的。”

具體反應(yīng)強(qiáng)度取決于多個(gè)因素，包括：

• 降息幅度和頻次；

• 房價(jià)起點(diǎn)水平；

• 經(jīng)濟(jì)信心和市場(chǎng)預(yù)期等。

她回顧道，當(dāng)現(xiàn)金利率在2020年底至2022年4月處于歷史低位（0.1%）時(shí)，澳洲房地產(chǎn)剛經(jīng)歷2017–2019年的一輪下跌，因而市場(chǎng)反應(yīng)“非常強(qiáng)烈”——2020年11月至2022年4月期間，房價(jià)平均每月上漲1.5%。

相比之下，本輪降息以來，房價(jià)每月漲幅平均僅為0.5%。

她補(bǔ)充稱：“全國房價(jià)比2020年11月高出近40%，消費(fèi)者信心則低了14%。同時(shí)，關(guān)于經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、地緣政治等方面的風(fēng)險(xiǎn)信心也大幅下降，當(dāng)前的利率水平也遠(yuǎn)高于2020年的起點(diǎn)。”

盡管如此，Cotality仍認(rèn)為，澳洲房價(jià)今年將繼續(xù)上漲。

Owen總結(jié)道：“這一趨勢(shì)主要源于新建住房和掛牌供應(yīng)量有限，同時(shí)利率下降將提升借貸能力。盡管住房可負(fù)擔(dān)性已接近極限，但市場(chǎng)整體仍將受到支撐。”

02

澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象更明顯 全國近半地區(qū)房價(jià)創(chuàng)新高

澳洲近一半的城區(qū)和郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的住房市場(chǎng)價(jià)值處于歷史最高水準(zhǔn)——預(yù)計(jì)還會(huì)有更多地區(qū)加入這一行列。

房地產(chǎn)平臺(tái)Cotality（前身為CoreLogic） 周五發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近45% 的城區(qū)和郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)房價(jià)創(chuàng)下歷史新高，這是澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇的明確跡象。

昆州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展，其中布里斯本近五分之四（78%） 的城區(qū)和郊區(qū)處住宅處于最高價(jià)值，該州的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)市場(chǎng)也差不多處于相似狀況。

珀斯四分之三的城區(qū)和郊區(qū)房價(jià)創(chuàng)下歷史新高，阿德雷德61% 的城區(qū)和郊區(qū)也創(chuàng)下了歷史新高。

Cotality的經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾齊（ Kaytlin Ezzy ）說：「雖然全國的房價(jià)指數(shù)提供了宏觀的觀點(diǎn)，但地區(qū)層面的數(shù)據(jù)顯示了這個(gè)增長階段的真正范圍。」

「如此多的地區(qū)房價(jià)處于或接近峰值的事實(shí)不僅表明悉尼和墨爾本等市場(chǎng)的復(fù)蘇不同，還表明布里斯本、珀斯和澳洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)及偏遠(yuǎn)地區(qū)等近期熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)的持續(xù)韌性。」

這家房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司預(yù)測(cè)，在6月份全國住宅價(jià)值增長的背景下，未來幾個(gè)月房價(jià)處于峰值的地區(qū)比例將上升到50%。

在澳洲最昂貴的住房市場(chǎng)中，悉尼37%的城區(qū)和郊區(qū)創(chuàng)下歷史新高，而墨爾本只有13% 的城區(qū)和郊區(qū)房價(jià)創(chuàng)下新高。

另一方面，霍巴特只有一個(gè)城郊區(qū)和坎培拉8% 的城區(qū)和郊區(qū)房價(jià)達(dá)到了峰值。

南澳近十分之六的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)房價(jià)和西澳54% 的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)房價(jià)攀升至歷史最高水平。

艾齊提到墨爾本、侯霍巴特和坎培拉最近的房價(jià)上升趨勢(shì)時(shí)指出，它們都遠(yuǎn)低于2022 年的峰值。

她說：「雖然這對(duì)房主來說可能是個(gè)壞消息，但這些市場(chǎng)的潛在買家能夠以比三年前更低的價(jià)格獲得住房。」

2025 年第二季度，全國住房價(jià)值上漲了1.4%，而第一季度的房價(jià)上漲率為0.9%。

達(dá)爾文的第二季房價(jià)漲幅最大，為4.9%，其次是柏斯，為2.1%。

艾齊說：「達(dá)爾文房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。」

「在經(jīng)歷了采礦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繁榮結(jié)束后多年的低迷狀況之后，我們現(xiàn)在看到供需重新平衡，以支撐進(jìn)一步的房價(jià)增長。」

Cotality 估計(jì)，2024/25 財(cái)政年度約有531,000 套住宅銷售，比上一財(cái)政年度增長2.7%。

03

澳洲各首府城市最新租金數(shù)據(jù)公布！

Domain公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在澳洲部分首府城市，公寓和獨(dú)棟屋的租金差距已經(jīng)縮小到5澳元。

Domain二季度租房報(bào)告顯示，過去3個(gè)月內(nèi)，首府城市的公寓租金漲幅比獨(dú)棟屋更大。

目前，墨爾本的獨(dú)棟屋租金要價(jià)中位數(shù)（580澳元）和公寓租金要價(jià)中位數(shù)（575澳元）差距全澳最小，僅為5澳元。

在布里斯班，獨(dú)棟屋租金要價(jià)中位數(shù)（650澳元）和公寓租金要價(jià)中位數(shù)（620澳元）之間的差距為30澳元。

而在澳洲租房成本最高的城市悉尼，獨(dú)棟屋租金要價(jià)中位數(shù)（780澳元）和公寓租金要價(jià)中位數(shù)（740澳元）之間的價(jià)格差距為40澳元。

Domain首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nicola Powell表示，價(jià)格差距縮小是由于返回辦公室政策導(dǎo)致人們重新選擇居住地點(diǎn)。

“這意味著人們?cè)谥匦略u(píng)估，他們希望通勤時(shí)間更短，離辦公室更近，享受便利性。公寓往往位置更加核心，交通便利性更好，而真正推動(dòng)價(jià)格上漲的是需求。”

Powell表示，經(jīng)濟(jì)承受能力仍然是許多澳洲人關(guān)注的焦點(diǎn)。雖然公寓通常是更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房產(chǎn)類型，但對(duì)公寓需求的增加正導(dǎo)致其價(jià)格追趕獨(dú)棟屋。

Domain數(shù)據(jù)顯示，全國房產(chǎn)類型價(jià)格差距最小的地區(qū)是布里斯班Carina和Upper Mount Gravatt，在這里租賃獨(dú)棟屋或公寓的費(fèi)用完全相同。

在距離CBD約5公里的Carina，公寓和獨(dú)棟屋的租金要價(jià)中位數(shù)均為700澳元。距離CBD約8公里的Upper Mount Gravatt，兩種房型的周租金要價(jià)中位數(shù)均為650澳元。

Powell表示，墨爾本租賃市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定，獨(dú)棟屋和公寓價(jià)格均未出現(xiàn)季度增長。

然而，兩種房型之間的租金差距已經(jīng)縮小到2012年以來的最低點(diǎn)，當(dāng)時(shí)獨(dú)棟屋的租金要價(jià)中位數(shù)為360澳元，公寓為350澳元。

如今，這一差距僅為5澳元，獨(dú)棟屋周租金要價(jià)中位數(shù)為580澳元，公寓為575澳元。

而Broadmeadows和Burwood East，則是墨爾本兩種房型租金價(jià)差最小的地區(qū)。

在Broadmeadows，租金差距為25澳元，公寓租金中位數(shù)為470澳元，獨(dú)棟屋為495澳元。

在距離墨爾本CBD約12公里的Burwood East，公寓租金中位數(shù)為630澳元，獨(dú)棟屋租金中位數(shù)為650澳元——差距為20澳元。

Ray White Box Hill的當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人Mark Lu表示，新公寓的開發(fā)縮小了獨(dú)棟屋和公寓之間的價(jià)格差距。

“Burwood East仍有一些老房，這就是價(jià)格不會(huì)太高的原因。但如果是新房，你可以以超過800澳元的價(jià)格出租。”

Lu表示，Burwood East的租戶寧愿每周為新公寓支付更多費(fèi)用，也不愿租用更大但更老舊的獨(dú)立屋。

悉尼公寓和獨(dú)棟屋租金在過去一個(gè)季度均有上漲，現(xiàn)在價(jià)格差距為40澳元。

而在過去5年間，Lidcombe和Macquarie Park的公寓表現(xiàn)優(yōu)于獨(dú)棟屋，價(jià)格差距分別縮小了5澳元和10澳元。

Lidcombe的租金中位數(shù)為公寓750澳元、獨(dú)棟屋755澳元，而Macquarie Park為公寓740澳元、獨(dú)棟屋750澳元。

Exclusive Real Estate的經(jīng)紀(jì)人Aidan Spence表示，與新公寓樓相比，Lidcombe的獨(dú)棟屋多樣性有限，這促成了公寓租賃表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勁。

Spence還表示，通常可供出租的公寓比獨(dú)立屋多，75%的可用房源是公寓。

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墨爾本近380個(gè)區(qū)房價(jià)上漲，有望創(chuàng)下新高！

自4月以來，墨爾本數(shù)百個(gè)城區(qū)的房價(jià)上漲，預(yù)計(jì)到圣誕節(jié)前房價(jià)將達(dá)到新的歷史高點(diǎn)。

PropTrack的最新季度數(shù)據(jù)顯示，近380個(gè)城區(qū)的房價(jià)在過去3個(gè)月有所上漲， Frankston North和Brooklyn等城區(qū)的房價(jià)領(lǐng)漲，內(nèi)城區(qū)的Collingwood和 Parkville也表現(xiàn)優(yōu)異。

雖然澳聯(lián)儲(chǔ)本周意外決定維持利率不變，但市場(chǎng)依然預(yù)期將進(jìn)一步降息，這推動(dòng)了 房價(jià)上漲信心，也讓人們預(yù)期大墨爾本地區(qū)979979澳元的房屋中位價(jià)有望在12月前突破7位數(shù)。

PropTrack的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne Flaherty將這些數(shù)字稱為“墨爾本的某種復(fù)蘇”，并表示隨著“錯(cuò)失恐懼癥”重回市場(chǎng)，房價(jià)還要繼續(xù)上漲。

“基于目前的增長速度，我確實(shí)認(rèn)為墨爾本房價(jià)將在年底前創(chuàng)下新的歷史高點(diǎn)。” “我認(rèn)為我們很有可能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。”

PropTrack的數(shù)據(jù)顯示，墨爾本6月的房屋中位價(jià)較去年同期上漲了1.6%，澳聯(lián)儲(chǔ)今 年兩次降息將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

“從買家的角度來看，我們看到了一些‘錯(cuò)失恐懼癥’的跡象。”

墨爾本買家中介Cate Bakos也認(rèn)為，該市房屋中位價(jià)很可能在年底前沖至新高。

“目前的咨詢量創(chuàng)紀(jì)錄，其中不乏州際投資者，自2021年來我都沒有這么忙碌過。”

“任何房價(jià)不到100萬澳元的城區(qū)都面臨著極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”

這位買家中介表示，她不認(rèn)為澳聯(lián)儲(chǔ)本周維持利率不變的決定會(huì)削弱買家信心，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都預(yù)期今年還會(huì)進(jìn)一步降息。

在第二季度，墨爾本房屋中位價(jià)漲幅最高的城區(qū)達(dá)到了4%-5%。

其中包括Glen Huntly，目前的中位數(shù)為1507058澳元，Wandong為871817澳元， Braeside為1530522澳元；Williamstown North為1143023澳元；Frankston North 為603715澳元。

至于大房換小房者，墨爾本外北區(qū)的Wallan在公寓方面表現(xiàn)最佳，中位價(jià)上漲了 10%至483070澳元。

在維州偏遠(yuǎn)地區(qū)，East Gippsland的Orbost小鎮(zhèn)的獨(dú)立屋中位價(jià)上漲了8%至350875 澳元，Castlemaine的公寓中位價(jià)上漲了9%至647860澳元。

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