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澳洲被忽視郊區房價創紀錄高點，未來數月或將持續攀升

最新數據顯示，澳大利亞超過兩成的郊區房價已突破歷史高位，其中多數為相對可負擔地區，受高利率影響購房者轉向外圍市場。專家預測，未來幾個月更多區域房價將刷新紀錄。

根據科塔利提公司（Cotality）提供的數據，截至六月底，澳大利亞全國共分析了3722個郊區，其中44.8%的房價已創下新高。這些創紀錄的區域多為價格相對較低的郊區，這是由于利率居高不下，購房者貸款能力受限，促使他們將目光轉向更遠離市中心的地區。

從各城市來看，悉尼有37.4%的郊區房價達到歷史高點，墨爾本的比例則為12.9%，因其市場剛剛擺脫下跌期重回增長軌道。在中型首府城市中，房價飆升趨勢尤為顯著：阿德萊德為61.4%，珀斯達74.8%，布里斯本高達78%。區域性地區的比例則因州而異，維多利亞州僅為8%，新南威爾士州略高于四分之一，而西澳、南澳和昆士蘭州的區域房價有超過一半已創下新高。

科塔利提公司的經濟學家凱特琳·埃齊（Kaytlin Ezzy）表示，一些市場因近期利率回落而恢復活力，而另一些區域則在過去幾年間因城市遷移潮或礦業復蘇而持續升溫。她指出：“在全國范圍內，我們剛剛經歷了一段相當顯著的增長期。我預計未來幾個月將有更多市場刷新房價紀錄。”

此外，還有329個郊區的房價距離前高點僅差0.5%，其中290個在過去三個月內實現了增長。房價漲幅最顯著的往往是外環區域且價格相對低廉的郊區。例如，悉尼西南部的邦尼瑞格（Bonnyrigg）、科比蒂（Cobbitty）和邦尼瑞格高地（Bonnyrigg Heights）均以超過112萬至123.4萬澳元的中位價實現兩位數漲幅。

在墨爾本西北部，達拉斯（Dallas，達拉斯）、梅多高地（Meadow Heights）和庫拉羅（Coolaroo）等地房價上漲6.2%至7.6%，其中尤梅梅林（Eumemmerring）漲幅最大，達到7.9%，中位價升至61萬澳元。布里斯本的最大漲幅集中在伊普斯威奇（Ipswich）地區，珀斯的強勢郊區房價則多低于100萬澳元。

埃齊指出，持續高利率使購房者更偏好可負擔區段。“過去一到兩年里，價格較低的市場增長更為強勁，因為人們需要應對高利率與貸款壓力。”她同時警告說，雖然這些區域房價上漲迅猛，但對購房者而言也帶來了新的可負擔性問題。不過，對于尚未回到峰值的郊區，買家或許仍可在此前高點基礎上以折扣價購入。

均衡金融公司（Equilibria Finance）董事總經理安東尼·蘭達爾（Anthony Landahl）表示，許多客戶因高房價被迫轉向可負擔地區，尤其是從公寓升級至獨棟住宅的購房者。他指出：“很多人發現，從首次置業升級至同一區域內的獨棟住宅幾乎變得無法實現。因此，像悉尼西區和西南區的市場，開始吸引這些購房者。”

蘭達爾指出，購房者面臨的兩大難題是首付款的額度，以及在高利率環境下，實際貸款能力被大幅壓縮。他舉例稱，一些家庭原本可借到100萬澳元，但經歷一年或一年半的利率上調后，現在僅能借到70萬或80萬澳元。

墨爾本買家中介凱特·巴科斯（Cate Bakos）表示，西部郊區房價在投資者和首次置業者的推動下持續上漲。“我認為這主要是因為投資者數量顯著上升，尤其是來自外州的投資者。我們看到大量投資者尋找75萬澳元以下的土地型獨棟住宅。”她提到，除了悉尼，還有大量來自珀斯、阿德萊德和布里斯本的資金流入。

02

中國“預制房”進入澳洲，兩居室不到$30萬！

一名南澳開發商表示，在中國大型工廠建造并運往南澳進行組裝的模塊化預制住宅是解決住房危機的答案。

這種兩室兩衛的住宅售價不到30萬澳元——加上土地成本——包括所有配件，以及電氣設備、空調和管道。

但建造速度是關鍵，開發商Neville Roberts表示，他每月可以建造約100套住宅——且目標是1000套——因為有中國技術。

他說，這些“完全合規”的住宅——配有廚房電器、露臺和豪華裝修，且都是在南澳組裝。

“里面包含所有電器、洗手臺、淋浴房、衛生間、地板覆蓋材料、所有包層、石膏板、照明，以及任何你想要的室內設施。”

“在運到這里之前一切都已建造完成，我們用典型的防水材料將其拼接在一起并安裝屋頂。”

購買者可以選擇“規格升級”，包括石質廚房臺面或陶瓷浴室。

Roberts的公司BoxMod現在在Kadina有一個樣板房，它在realstate.com.au上的瀏覽量迅速飆升，因為渴望進入房市的人們正在考慮這種替代選擇。

Roberts表示，因為多年前的問題，一些人對模塊化住宅“感到擔憂”，但現在“這只是另一種建筑形式”。

“我們做的這些住宅都由混凝土、鋼框架或改裝集裝箱組裝而成——集裝箱這個詞把人們都嚇壞了，但如果你有常識、有邏輯，就會知道它不必是正常尺寸的集裝箱，它可以更寬更大。”

“我們所做的就是去除我們不想要的部分，剩下的可能是地球上最堅固的建筑結構。”

Roberts還表示，在建造方面，中國不是一個不好的詞匯。

“我們都遺忘了中國制造業的強大程度，中國有一些制造商會讓阿德萊德看起來像個小地方，1、2個工廠有1公里長。”

“其中1個工廠有自己的港口，裝載自己的船……每個人都在談論澳洲制造，但看看在這里建造的東西，我會說你是騙子。”

“你穿的襯衫、你開的車、你用的電腦，你以為它們都來自哪里？“

將模塊化住宅運入澳洲是完全不同的挑戰。

“我在那里做了27年的生意才知道我在做什么，你必須把產品——80、90、100平方米的盒子——通過國際港口，裝載到船上……運輸16000公里，它們必須看起來像凱悅酒店。”

“這并不容易，而且還要接受邊境管制，他們要求對其中每個表面進行測試。”

6月，州政府宣布為南澳各地120套預制周轉住宅進行招標。

這些住宅——或關鍵部件——將在其它地方制造，然后在南澳偏遠和大都會地區進行組裝。

在一個試點項目下，將從3個建筑商那里購買6套模塊化住宅，并率先在阿德萊德大都會地區展示，供在偏遠地區有業務的政府機構、市議會、投資者、放貸方、規劃師和其他利益相關者檢查。

最終，Renewal SA計劃將這些住宅轉移至偏遠城鎮，作為Regional Key Worker Housing Scheme的延伸。

報道稱，中國可以通過在工廠預制一整層樓，然后運輸到現場并用起重機組裝，在幾小時內建造10層高的大樓。

03

移民過量恐加劇住房危機

澳洲的海外入境人數再次刷新紀錄，就在此之前， 有消息稱該國未來幾年的關鍵住房需求將進一步落后。

澳洲統計局周二發布的2025年5月入境和離境數據顯示，2025年5月的凈永久和長期抵達人數為33230人。

Institute of Public Affairs對這些數據進行分析后發現，這是5月凈抵達人數的最高紀錄，比2023年的31310人的前紀錄高出6%。

分析還顯示，在截至2025年5月的一年中，凈永久和長期抵達人數為245890人，同樣創下歷史新高，其中大多是國際學生。

Institute of Public Affairs的David Wild表示，近期移民“過量”，正在“加劇澳人和新移民同時面臨的住房和租賃危機”。

他說：“移民在重創澳洲經濟生產力方面發揮了重要作用，并導致人均經濟增長持續負增長。”

在此之前，財政廳泄露的建議顯示聯邦政府在2024年至2029年間建造120萬套住房的National Housing Accord目標將無法實現。

Wild表示：“盡管聯邦政府未能實現其協議中的任一目標，但移民數量持續攀升，但政府沒有建造足夠的住房來容納快速增長的人口。”

“移民帶來的需求注入住房市場，加上供應遲緩——這是由于繁文縟節和大量政府基礎設施項目競爭造成的——創造了新增人口過多而新建住房不足的完美風暴。”

PPD Real Estate的經濟學家Diaswait Mardiasmo表示，境外長期抵達人數的數據突顯了為什么新住房規劃系統需要被大力推進。

她說：“由于繁文縟節和其它因素，項目需要相當長的時間才能獲得批準，且確保項目能夠動工的成本仍很高。”

“這些數據強調了對更多住房的需求，而且是正確類型的住房，以容納更多進入澳洲的人。”

Mardiasmo表示，租房者受到的影響最大。

“大多數進入澳洲的國際移民很可能是租房者——因此這將給租賃市場帶來更多壓力。”

Wild解釋道，問題在于數量以及政府準備如何應對增長。

他說：“澳洲是一個寬容和受歡迎的社會。然而，移民接收量必須得到適當規劃。”

04

澳洲最貴租房大盤點！租金高達$2.5萬/周，租一年比買房還貴

RealEstate網站7月16日報道，悉尼部分租賃物業的年租金比買房還貴——悉尼沿海地區和內城區的長期租賃房產正以超10000澳元/周的極高價格掛牌出租，這表明租房者對生活方式住房的需求在不斷攀升。

在Bellevue Hill，甚至有一套長期租賃房產以25000澳元/周的“天價”出租。

這些高昂的周租金換算成年租金數額驚人，據報道，最近有一名租房者花費約520000澳元的年租金住在CBD的一套行政公寓中。

但與Bellevue Hill那套房產130萬澳元的年租金相比仍相形見絀。

該房產目前是全澳最昂貴的租賃物業，掛牌信息顯示該房產有裝修和無裝修兩種選擇，保證金為100000澳元。

記錄顯示，房東在2002年以680萬澳元的價格購入了這套位于Victoria Rd的房產，按照今天的貨幣價值計算約等于1300萬澳元，不過目前的價值很可能更高。

在這里可以俯瞰Point Piper和Mosman的壯闊海港美景，內含5間臥室和6間浴室，設有辦公室、網球場、游泳池和多個娛樂區域。

PropTrack的數據顯示，25000澳元/周的租金與Bellevue Hill獨立屋3400澳元的租金中位數形成鮮明對比。

在Barangaroo，One Sydney Harbour里的一套高層公寓目前以10000澳元/周的價格掛牌出租，保證金為40000澳元。

這套四室三衛公寓可獨享24/7的禮賓服務、私人餐廳和酒窖、游泳池、水療桑拿和健身房。

在CBD，另一套位于161 Kent St的25樓的公寓也以10000澳元/周的價格掛牌出租。

Vanguarde的Travis Reeve表示，這類房源通常每周會有一到兩個咨詢電話，該公司管理著CBD內包括Kent St公寓在內的眾多高價租賃物業。

他說，Kent St這套公寓可能將以1650萬澳元的價格掛牌出售，因為之前的租戶最近搬走了。

“之前的租戶以10000澳元/周的租金住了12個月，他于大約6周前搬走了。”

“我們本來打算重新出租——在目前的市場條件下，租金約為8000至10000澳元。”

“我們現在正準備以1650萬澳元的價格將其投放市場。”

Reeve還表示，高價租賃已經變得很常見，尤其是在Barangaroo的Crown大樓完工后。

“我們在那里創造了一些租金紀錄——三居室公寓的租金為7500至10000澳元不等。”

“四居室公寓的租金為11500至13000澳元之間。”

Reeve補充道，住在這些高價租賃物業中的租戶通常是在為了在兩個物業之間過渡、正在裝修或擁有多套房產。

“很多租房的人都是在購買前先試住，他們想要極其奢華的住所。”

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