文｜鄒琳華

ID | BMR2004

2025年5月1日起，《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）正式實施，這是我國首個整合28項現行標準的綜合性強制性規范。它不僅是技術標準的升級，更是對居住需求變遷、行業發展轉型需要及國家美好生活導向的精準回應，加上即將出臺的《“好房子”建設指南》，將逐步引領我國住宅建設邁入“好房子”的新時代。

隨著城鎮化率突破65%以及房地產行業數十年高速發展，我國已基本解決住房短缺問題，市場需求重心從“剛需”轉向“改善”。消費者對居住舒適度、健康性、智能化的要求顯著提升，但既有住宅普遍存在品質偏低、綠色智能化和適老化不足等問題，與新需求形成尖銳矛盾。《規范》通過提高層高（≥3米）、強制電梯配置（4層及以上）、強化隔音（分戶墻隔聲量≥50分貝）、陽臺護欄高度增加等系統性硬性指標提升居住舒適度；將可再生能源利用、雨水徑流控制等納入強制條款，綠色智慧化從“附加項”變為“標配”，引導住宅向綠色低碳轉型；AI時代，光纖入戶、智能家居管線預埋有利于實現居住空間與智慧城市互聯；《規范》還首次系統性強化適老化設計（如無障礙通道、擔架電梯），為老齡化社會提供居住保障。

過去高周轉模式下，房企過度依賴規模擴張導致產品同質化嚴重，如遇市場下行就容易深陷“價格戰”。在供求關系發生重大轉變的新形勢下，市場要求重新劃定品質底線，淘汰低質供給，倒逼企業通過技術創新、設計優化提升競爭力。《規范》實施后，住宅建造成本預計增長8%~12%，對房企的資金實力與技術儲備提出更高要求，有實力的企業可通過模塊化設計平衡成本，中小房企如果可以打造小而精的產品，也能在市場上獲得一席之地。房企需進一步強化用戶思維，聚焦細分市場需求，如針對老齡化趨勢開發適老化戶型；針對年輕群體集成智能家居系統，打造“科技住宅”標簽；建設超低能耗建筑、光伏一體化外墻等，契合政策與消費者環保訴求。同時，房企要從“高杠桿”向“高質量”模式轉型；發展代建業務，輸出品牌與管理經驗，拓展輕資產業務；將物業服務前置，參與社區智慧化改造，形成“開發+運營”閉環，增強客戶黏性，實現全周期服務。長遠看，優質供給將推動市場從“價格競爭”轉向“價值競爭”。

當前，中國住宅建設正重構行業價值邏輯。從“底線合規”邁向“品質優先”的新階段，通過政策杠桿引導資源向高品質供給傾斜，推動房企從“規模競賽”轉向“質量深耕”，最終形成“政策引導需求—需求倒逼供給—供給升級激發需求”的良性循環。在這一過程中，能否將規范要求轉化為差異化產品力，將成為房企生存的關鍵。

（鄒琳華 中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社會科學院大學教授）