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　　引言

　　房地產行業又爆大瓜了？

　　如今的房地產圈，前30強房企里近七成已經暴雷，老板失聯套現跑路，已經成了這個行業標配戲碼。

　　只是大家沒想到，這家集團去年營收還超過1500億元，到了今年，前掌門人就要套現跑路了！

　　一、綠城崩塌，熟悉的劇本

　　2025年5月，香港機場，綠城中國前董事長張亞東在飛往加拿大的登機口被攔下。

　　至于是被勸返還是被帶走接受調查，目前還尚無官方明確信息。

　　那么綠城集團是不是出了什么問題呢？

　　2018年，張亞東接手綠城后，立馬著手扭轉綠城“慢工出細活”的方針，高調喊出了高周轉的口號。

　　所謂高周轉，就是快速拿地、快速蓋樓、快速賣房，用滾動的資金撐起規模擴張。

　　自從空降綠城之后，張亞東直接要求項目周期要從兩年直接砍到一年。

　　在那個房地產企業對高周轉趨之若鶩的年代，這個空降來的領導的主張的確很有效。

　　自張亞東入主綠城后，這套模式讓綠城的銷售額在3年里翻了一倍，沖到了3509億元。

　　但是賬本的另一面已經千瘡百孔了。

　　銷售額翻一番的同時，負債同步飆升到3943億元，比總銷售額還高。

　　更令人匪夷所思的是，2022年之后，“三道紅線”已落實許久，當整個市場早就已經降溫時，綠城卻還在瘋狂拿地。

　　最典型的就是上海徐匯的地王項目，高價拿地后遇上了房價下行，光是這類項目，就形成了500億的問題資產。

　　賣出去賺不到錢，捂著又占壓資金，食之無肉棄之可惜。

　　就在綠城資金鏈繃緊的時候，張亞東的操作則是有些不對勁了。

　　他聯合第二大股東九龍倉，一步步稀釋了大股東中交集團的股權，把綠城的優質資產悄悄轉移到自己能控制的渠道，價格還低得離譜。

　　直到辭職前，他本人通過股票套現了2478萬港元，不少資金更是通過境外賬戶悄悄轉了出去。

　　從這開始，綠城潰敗的信號，其實早就藏不住了。

　　2025年2月開始，綠城的核心團隊中的關鍵人物接連失聯，電話不接、信息也不回。

　　直到張亞東自己拖著行李箱走向飛往加拿大的航班被攔下，才終于是撕下綠城的“體面”。

　　二、三高、崩潰與逃逸

　　放眼整個房地產行業，與其感慨歷史總是驚人的相似，不如說三高模式會平等地懲罰每一個曾熱衷于它房企。

　　試問，恒大、祥生這些曾經的房企巨頭，哪一個不是栽在高負債、高杠桿、高周轉這三高模式上？

　　負債動輒千億起步，靠著借新還舊維持運轉，一旦市場有任何風吹草動，資金鏈立刻斷裂。

　　2019年，房企的平均毛利率還有24.7%，到了2024年已經跌到13.1%。

　　賺錢越來越難，但還債的壓力一點沒減，這種剪刀差最終把一大批房企逼到絕境。

　　除了模式本身的問題，監管的滯后也讓這個漏洞被越撕越大。

　　比如綠城的大股東中交集團，名義上控股卻管不住實際運營，這種控股不控權的混改盲區，讓高管有了騰挪資本的空間。

　　更隱蔽的是套現渠道，通過金交所發行的票據、大宗交易等方式，高管們可以神不知鬼不覺地把錢轉移出去。

　　等監管反應過來時，錢可能已經跑到海外去了。

　　至于資本外逃的路徑，行業里也早就有了成熟的經驗。

　　先把家屬送到新加坡、加拿大這些地方，比如有的房企高管提前讓妻兒移居新加坡，然后自己通過香港、新加坡這些中轉站轉移資金，操作手法和早年一些資本案件高度相似。

　　張亞東選擇從香港機場跑路，不過是走了一條別人踩過的老路。

　　7月初，中紀委發文痛批國企“逃逸式辭職”現象，雖并未直接點名，但從時間節點上也足以說明問題了。

　　三、這個殘局，誰來收拾？

　　人尚且能卷錢跑路，但是留給行業的余震是消除不掉的。

　　2024年，房企信用債違約規模超過6000億，投資者幾乎再也不敢碰房企的債券。

　　購房者也變得極度謹慎，大家寧愿多花錢買現房，也不敢碰期房，導致期房銷售占比直接跌破30%。

　　而這又反過來加劇了房企的資金困境，房子賣不動，回款變慢，還債更難了。

　　上游的建筑商更是苦不堪言。

　　黑龍江有家建筑企業，光是被房企拖欠的工程款就有75億，企業資金鏈斷裂，工人工資發不出，工地只能停工。

　　而下游的購房者更慘，全國有超過10萬的家庭買了期房，現在面臨著房子爛尾、首付打水漂的風險，半輩子的積蓄可能就此蒸發。

　　當潮水退去時，裸泳者終將被沖上海灘，當監管利劍落下時，權力與資本的畸形共生體必將現形。

　　張亞東和綠城的慘淡收場，與其說是個人野心的破滅，不如說是中國房地產從野蠻生長轉向規范發展的一個縮影。

　　未來，如何建起更嚴的監管體系，堵住資本外逃的漏洞，讓行業回歸居住本質，或許才是真正能收拾好殘局并以絕后患的方法。

　　信息來源：

　　法經網 2025-07-03 中交集團易帥，綠城前董事長機場被“勸返”

　　杭州日報 2025-03-27 綠城董事會主席辭任