日前，西藏城投（600773）公告稱，關(guān)聯(lián)方上海靜安城市更新投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“靜安更新公司”）房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理費(fèi)從0.5%提至1.5%，傭金收入瞬間增加了兩倍。

靜安更新公司為西藏城投第一大股東上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北方集團(tuán)）的全資子公司。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，人力與營(yíng)銷成本攀升的當(dāng)下，委托方意圖以高傭金激勵(lì)銷售，也是控股股東對(duì)西藏城投的業(yè)績(jī)托舉。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2024年，西藏城投扣非凈虧損達(dá)到3.09億元，地產(chǎn)銷售額萎縮至9億元水平，主業(yè)承壓明顯。2025年一季度，西藏城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.35億元，歸母凈利潤(rùn)為-3439萬元。

與此同時(shí)，公司鋰產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型故事仍在艱難續(xù)寫。

手握西藏390萬噸碳酸鋰鹽湖資源十余年，公司本該憑借這一“王牌”實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，卻遲遲未能將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際業(yè)績(jī)。直至近年來，龍木錯(cuò)鹽湖終獲1萬噸/年采礦證，3300噸氫氧化鋰產(chǎn)線啟動(dòng)建設(shè)。

不過，這抹“鋰色”能否在短期內(nèi)撐起業(yè)績(jī)脊梁，仍是懸頂之問。

代理費(fèi)提至1.5%

7月4日，西藏城投發(fā)布公告稱，公司與靜安更新公司簽訂了《洪南山宅240街坊項(xiàng)目房地產(chǎn)委托銷售代理協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》，兩公司協(xié)商決定提高代理銷售費(fèi)用提成比例，從原來的銷售額的0.5%調(diào)整為1.5%。此項(xiàng)調(diào)整自2025年7月1日起生效。

來源：西藏城投公告

西藏城投與靜安更新公司為關(guān)聯(lián)方。

去年4月，上海市靜安區(qū)國(guó)資委擬將其直接持有的西藏城投3.92億股股份無償劃轉(zhuǎn)至北方集團(tuán)，劃轉(zhuǎn)完成后，北方集團(tuán)以41.15%的持股比例成為上市公司第一大股東。

而靜安更新公司，則是北方集團(tuán)全資子公司。

雙方合作始于2023年11月。彼時(shí)，靜安更新公司委托西藏城投承擔(dān)“洪南山宅240街坊項(xiàng)目”的前期籌備工作，包括售樓處建設(shè)、銷售團(tuán)隊(duì)組建、營(yíng)銷策劃、樣板房裝修、預(yù)售證辦理及廣告推廣等，合同總金額達(dá)8000萬元。

來源：西藏城投公告

前期工作告一段落后，2024年4月，雙方正式簽訂《房地產(chǎn)委托銷售代理協(xié)議》，西藏城投接手商品房銷售代理，初始傭金費(fèi)率定為銷售額的0.5%。

對(duì)于此次費(fèi)率大幅上調(diào)，公告解釋為應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲軟、銷售壓力陡增、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，以及公司面臨的人力成本與營(yíng)銷平臺(tái)費(fèi)用持續(xù)上漲的狀況。

據(jù)公開資料，洪南山宅240街坊曾是上海中心城區(qū)的知名棚戶區(qū)，始建于1964年，項(xiàng)目于2019年初啟動(dòng)征收，由上海地產(chǎn)集團(tuán)與北方集團(tuán)合作投資參與征收，并由靜安更新公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)管理。

項(xiàng)目定位為高端商品住宅社區(qū)，占地約3.14萬平方米，容積率3.05，總建筑面積約15.3萬平方米，規(guī)劃建設(shè)7棟15至33層高層住宅及1棟養(yǎng)老設(shè)施用房，總投資約115億元。公開信息顯示，該項(xiàng)目推廣名為靜安璽越，均價(jià)約12.5萬元/平方米。

西藏城投作為代理銷售平臺(tái)，代理費(fèi)率從0.5%升至1.5%，意味著同等銷售額下，西藏城投可獲得的傭金收入大幅增加。

受行業(yè)沖擊

西藏城投的前身是西藏金珠，在2007年股權(quán)變更后更名為“西藏雅礱”，彼時(shí)公司已徘徊在退市邊緣。

2009年公司重大資產(chǎn)重組，上海市靜安區(qū)國(guó)資委入主，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，以舊城改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房建設(shè)為核心業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)版圖聚焦于上海、福建泉州、陜西西安等區(qū)域。

此后十余年，西藏城投的業(yè)績(jī)隨房地產(chǎn)行業(yè)周期起伏。巔峰時(shí)期，年?duì)I業(yè)收入一度觸及29億元；低谷之時(shí)，則徘徊在6億至7億元區(qū)間。凈利潤(rùn)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，多數(shù)年份維持在1億元上下。

不過，近幾年，西藏城投業(yè)績(jī)下滑明顯。2022年至2024年，其歸母凈利潤(rùn)分別為1.17億元、0.62億元、0.13億元。尤其是2024年，其扣非凈虧損為3.09億元，同比下滑596.55%。

對(duì)于2024年扣非凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，西藏城投解釋稱，主要系公司下屬公司在2024年公開掛牌轉(zhuǎn)讓了所持有的上海國(guó)投置業(yè)有限公司100%股權(quán)，處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的損益為非經(jīng)常性損益。

2025年一季度，西藏城投營(yíng)業(yè)收入為5.35億元，較去年同期增長(zhǎng)600%，但其歸母凈利潤(rùn)-3439萬元，為虧損狀態(tài)。

作為地產(chǎn)企業(yè)，西藏城投難以置身于行業(yè)深度調(diào)整之外。2024年，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目合同銷售金額萎縮至9.02億元，銷售面積僅5.21萬平方米，規(guī)模較往年明顯收縮。

分地區(qū)來看，西安區(qū)域貢獻(xiàn)了10.16億元的營(yíng)業(yè)收入，成為業(yè)績(jī)支柱。但亮眼營(yíng)收背后，營(yíng)業(yè)成本同比飆升698.64%，導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率被嚴(yán)重壓縮，僅有10.80%。與此同時(shí)，上海、泉州兩地的業(yè)務(wù)收入則出現(xiàn)明顯下滑。

來源：西藏城投公告

從在建項(xiàng)目來看，其項(xiàng)目主要位于西咸地區(qū)，包括世貿(mào)銘城、世貿(mào)馨城、世貿(mào)新都項(xiàng)目等，合計(jì)在建建筑面積約61.70萬平方米。雖然目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需“兩旺”的態(tài)勢(shì)，但區(qū)域分化特征顯著，房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)也極為激烈。

因此，靜安更新公司提升西藏城投代理費(fèi)用率亦不難猜測(cè)。

一方面，是委托方意圖通過加大營(yíng)銷激勵(lì)力度，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲軟、加速項(xiàng)目去化的迫切需求。

另一方面，大幅提高代理費(fèi)率，實(shí)質(zhì)上是同一國(guó)資體系下，控股股東北方集團(tuán)通過其項(xiàng)目公司靜安更新在業(yè)務(wù)層面向上市公司進(jìn)行“輸血”，旨在幫助后者抵御行業(yè)下行壓力，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并改善報(bào)表業(yè)績(jī)。

鋰項(xiàng)目有進(jìn)展？

在地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)承壓的背景下，西藏城投將期望寄予“鹽湖鋰項(xiàng)目”。

2010年，西藏城投通過收購(gòu)西藏國(guó)能礦業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“國(guó)能礦業(yè)”）41%股份，獲得西藏阿里地區(qū)日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖和龍木錯(cuò)鹽湖的采礦權(quán)，公司公告曾披露，兩湖經(jīng)核實(shí)的鋰資源若折算成碳酸鋰，儲(chǔ)量高達(dá)390萬噸，屬大型鋰礦資源。

為打通產(chǎn)業(yè)鏈，公司隨后動(dòng)作頻頻：與清華大學(xué)化工系展開技術(shù)合作，投資陜西國(guó)能新材料科技有限公司，并建成了石墨烯雜化物生產(chǎn)線。

但將資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)能的道路卻頗為波折。2012年，西藏城投計(jì)劃在陜西涇河新城投資大型高純度鋰項(xiàng)目，并于次年完成土地獲取，但項(xiàng)目最終因環(huán)保問題擱淺。后轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅金昌的嘗試同樣未能落地。

更關(guān)鍵的是，兩大鹽湖的采礦權(quán)審批也長(zhǎng)期懸而未決。項(xiàng)目的失利與關(guān)鍵證照的缺失，迫使公司將重心拉回賴以生存的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。直至2024年末，其鋰業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)的實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)依然空缺。

不過，細(xì)翻西藏城投公告發(fā)現(xiàn)，公司鋰項(xiàng)目在近兩年好似有了進(jìn)展。

來源：VCG211431316009

據(jù)西藏城投年報(bào)披露， 2021年4月，其拿到日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖礦區(qū)的采礦許可證。

2023年7月，國(guó)能礦業(yè)收到了關(guān)于3萬噸工業(yè)級(jí)氫氧化鋰項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批復(fù)，在前期準(zhǔn)備工作已就緒的前提下，國(guó)能礦業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)了首期3300噸氫氧化鋰的產(chǎn)線建設(shè)。2024年7月，龍木錯(cuò)鹽湖采礦證塵埃落定，明確包含鋰、硼、鉀三種礦產(chǎn)，有效期至2029年。

此外，西藏城投此前也披露，龍木錯(cuò)鹽湖采礦證續(xù)證工作已完成，龍木錯(cuò)鹽湖7萬噸鋰鹽項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》及《開發(fā)利用方案》已評(píng)審過會(huì)并獲取批復(fù)，環(huán)評(píng)報(bào)告也于2025年1月獲得批復(fù)。

不過，上述進(jìn)展背后，是鋰行業(yè)的周期性低谷。與前兩年相比，鋰電產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)投資熱情正呈現(xiàn)出減退趨勢(shì)。多家企業(yè)暫緩或終止鋰電項(xiàng)目，對(duì)待擴(kuò)產(chǎn)態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。

2024年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，西藏城投透露出轉(zhuǎn)型目標(biāo)，今年（2025年）公司地產(chǎn)板塊將圍繞加速去化展開，同時(shí)進(jìn)一步加快鹽湖資源產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。“一旦兩湖的前期手續(xù)完成，同時(shí)推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，今年完成1萬噸氫氧化鋰產(chǎn)線投產(chǎn)，啟動(dòng)龍木錯(cuò)建設(shè)，后續(xù)將保持連續(xù)投入，力爭(zhēng)4～5年建成13萬噸產(chǎn)能。”

此外，其還透露，國(guó)能礦業(yè)和藍(lán)曉科技合作的萬噸級(jí)產(chǎn)線正在建設(shè)中，但產(chǎn)能的釋放尚需時(shí)間。

關(guān)于房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理費(fèi)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等相關(guān)問題，記者致電西藏城投進(jìn)一步了解情況，但其電話處于無人接聽狀態(tài)。隨后，記者也向公司郵箱發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

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