上海樓市去泡沫化的調整期已經持續了三年時間。

　　從老破小到老破大，到郊區次新，再到市區次新。

　　病來如山倒。

　　市區不少板塊，目前都經歷了大幅度的回調。

　　外環外一些熱門板塊，跌幅更是驚人，很多項目甚至跌回了9年前。

　　就連之前堅挺的次新標桿小區，也扛不住了。

　　寶山顧村

　　外環邊上的顧村能跌那么慘，也是讓人沒想到，直接跌沒了一個大周期。

　　顧村的二手標桿小區，保利葉上海，目前已經跌穿9年前的價格。

　　保利葉上海是顧村的品質社區，除了車位不太夠，其他方面品質都不錯。

　　北上海剛需客群也很認可它。

　　2016年的時候，保利葉上海最高能賣到5萬多一平。

　　現在成交單價普遍回到了3萬多。

　　顧村大量熱門動遷房社區，如文寶苑、采菊苑、豐水寶坻、菊泉新城50弄、馨佳園1280弄，價格也同樣跌回了9年前。

　　10年前，顧村幾乎和嘉定南翔相同的起點。

　　如今，這里的價格已經普遍低于南翔1-2萬了。

　　與同為外環線的莘莊、唐鎮，更是拉開了很大的價差。

　　作為寶山二梯隊板塊，顧村是一個上海剛需買房不得不看的地方。

　　它把剛需最在乎的三件事——地鐵、商業、醫療一次性打包。

　　地鐵7、15號線雙軌交，在外環附近是相當高的配置。

　　還有未來的18號線和規劃中的寶嘉線，都在板塊附近。

　　華山北院的三甲醫療、顧村公園的千畝櫻花、14萬方的龍湖天街。

　　更是把剛需板塊卷出了改善級的煙火氣。

　　在上海外環外想找“買得起、住得近、能看病、能遛娃”的板塊，顧村基本是閉眼選項。

　　但為什么顧村房價會跌那么猛呢？

　　主要還是板塊的底氣不足，短板也明顯：

　　1、板塊內大量的動遷房扎堆，品質商品房短缺。

　　目前，顧村能拿得出手的社區，也不過只有保利葉語、保利葉上海這兩個，都有近15年樓齡了。

　　顧村這里需要成片品質商品房的崛起。

　　2、顧村缺少幫手

　　大寶山太窮，所有精力都在打造大吳淞，根本沒有余力來幫助顧村騰飛。

　　周圍的鄰居，共康、共富、羅店，都是自顧不暇，幫不上啥忙。

　　東邊的楊行，吃了吳淞規劃的資源。

　　唯一可以依靠的鄰居南大，智慧城還沒搞完。

　　3、產業規劃問題很大

　　2008年顧村引入機器人產業園，這里前身是物流倉儲，基本沒有高科技的底子，產值也差強人意。

　　2015年等來了新顧城規劃，超600萬方的體量都被拿來做了住宅，能做產業和商務的土地連2成都沒有。

　　如果新顧城能多建設些商品房，恐怕也能吸引一波改善客群。

　　現在顧村的上限被卡死，內生購買力不足，外溢客群被上游板塊吸引，房價也上不去了。

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　　嘉定江橋

　　江橋是嘉定區二手成交量最大的板塊，也是整個嘉定離市中心最近的地方。

　　江橋的二手標桿社區龍湖天璞，掛牌單價曾超過9萬，成交單價突破8萬。

　　但現在成交單價已經普遍回落到5萬出頭。

　　江橋雖然離市中心最近，但無奈嘉定ZF不上心。

　　把產業都放在安亭，打造宜居板塊南翔，掏空江橋打造嘉定新城，江橋被淪為“嘉定棄子”。

　　好在江橋的鄰居比較給力，成功抱上大虹橋的大腿，吸引到蔚來入駐。

　　再加上14號線建成，盤活了江橋的房地產市場。

　　雖然江橋南部街道舊，老破小居多，但整個江橋的重心在北側。

　　北部的房子新，而且商業發達，有萬達廣場、有國家級北虹之星規劃。

　　地鐵有13/14號線，及在建的嘉閔線，35分鐘到陸家嘴，十分方便。

　　江橋品質不錯的二手次新，龍湖天璞、保利云上澄光、中星海上名豪苑，都比較抗打。

　　在江橋買房遵循“買北不買南”的邏輯，基本不會出錯。

　　過去幾年，沖著大虹橋概念和地鐵14號線來江橋買房的新上海人，不在少數。

　　但大家對江橋的印象還是一個剛需上車的板塊，板塊內的二手成交主力是江橋二村這種安置老破小。

　　這種認知限制了板塊的上限，江橋很難得到中產客群的認同。

　　再加上東邊有個垃圾焚燒廠帶來的刻板印象。

　　產業和環境都不占優勢的江橋，在樓市普跌的行情下，沒有房價支撐。

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　　青浦徐涇

　　徐涇是青浦一梯隊板塊，規劃能級高，南北價差大。

　　前幾年憑借“大虹橋輻射區”火出圈，房價被炒房客推上新高度。

　　整個徐涇普遍都是新房和次新房，環境舒適，界面新，圈層統一。

　　徐涇的房子好是好，就是供應量太大了。

　　投資客多，砸盤多，房價波動就大，徐涇的房價從6萬漲到9萬又跌回到6萬。

　　徐涇二手標桿樓盤，仁恒西郊花園，127平的三房，最新一套成交單價5.7萬。

　　價格跌回2018年。

　　蟠龍天地一期，2021年單盤認購數量之最。

　　低樓層98平的3房，最新成交單價6.1萬/平，已經跌破發行價。

　　坦白講，過去幾年徐涇樓市能快速崛起，就是抓住了兩撥機遇。

　　一個是大虹橋宇宙級規劃概念；

　　一個是2020年市區房價大漲，2號線沿線置換客外溢。

　　但在徐涇樓市不斷創新高的那幾年，這里的產業并沒有什么突破。

　　后面開發商撤退，虹橋商務區產業調整，徐涇房價沒有實質性的支撐。

　　再加上樓市普跌，投資客砸盤，中內環新房分流客群。

　　多重打擊下，徐涇房價“暴跌”在所難免。

　　而且徐涇整個區域沒有學區，主要靠民辦和國際學校。

　　2026年這里還有一萬多套的次新房限售解禁。

　　徐涇未來的日子也不好過。

　　小結

　　除了上述板塊外，松江泗涇、閔行浦江、浦東曹路、浦東周康也都有不小的跌幅。

　　上海樓市這輪調整，有先跌的，有后跌的。

　　但無論是受限于購買力，還是板塊上限，都逃不掉周期調整的命運。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。