知道會(huì)虧，不知道會(huì)虧得這么慘烈。

2017年買進(jìn)龍華梅林關(guān)片區(qū)的地鐵口物業(yè)，總價(jià)504.2萬，如今房產(chǎn)被法拍，最終以77.3萬成交。

相比起買入價(jià)，8年血虧85%，虧了420多萬。

幾乎血本無歸。

龍華地鐵口物業(yè)，不漲反跌！

8年虧了11萬/㎡

簡單介紹一下這個(gè)法拍標(biāo)的物的情況：

這套房源位于龍華白石龍地鐵站旁，屬于玖龍薈的商鋪，建面約39.88㎡，業(yè)主于2017年買入，總價(jià)504.2萬，單價(jià)約12.6萬/㎡。

8年時(shí)間，商鋪價(jià)值不增反跌。

今年6月，這套商鋪被擺上法拍貨架，評(píng)估價(jià)為94.5萬，即單價(jià)約2.36萬/㎡，相比買入價(jià)跌了超10萬/㎡。

▲ 圖源京東拍賣

一拍的起拍價(jià)約75.6萬，因無人報(bào)名而流拍，二拍起拍價(jià)約60.5萬，3人報(bào)名，最終以77.3萬成交，成交單價(jià)約1.94萬/㎡。

如果原業(yè)主當(dāng)年是全款買入，虧損高達(dá)426.9萬；

如果原業(yè)主為貸款買入，業(yè)內(nèi)人士分析，商鋪可以做到首付4.5成，首付約226.8萬，貸款277.2萬，按揭10年，按當(dāng)時(shí)的商業(yè)貸款利率5.39%（基準(zhǔn)利率4.9%上浮10%）來計(jì)算，月供約3萬。

供樓8年，本息約287萬，加上之前的首付，原業(yè)主實(shí)際支出約514萬。

成本價(jià)514萬 VS 如今成交價(jià)77.3萬，滿屏都是“虧麻了”。

而根據(jù)法院裁定書，原業(yè)主欠債約264萬，這套商鋪的成交抵債不足四成。

當(dāng)年“天價(jià)鋪”賣出158萬/㎡

如今一鋪坑三代？

事實(shí)上，如果分析上述法拍商鋪如此“賤賣”的原因，大致有3個(gè)：

1、位置。

雖然玖龍薈就在地鐵口，但客流較旺的僅有與地鐵口接壤的臨街商鋪，而上述商鋪屬于內(nèi)街鋪，客流少。

@深圳買房計(jì)劃 近日實(shí)探玖龍薈發(fā)現(xiàn)，商場臨街商鋪，尤其是半地下室這層基本都做了餐飲，光是奶茶咖啡店就有6家，也是這一層客流較大。

內(nèi)街鋪基本是美容養(yǎng)生、推拿按摩以及早教類，還有很多鋪位正在招租。

▲玖龍薈

據(jù)樂有家APP顯示，目前玖龍薈有97套商鋪在放租。

▲圖源樂有家APP，截圖于2025年7月14日

2、租金

商鋪投資，一直以來都是追求高租金，借此帶來源源不斷的現(xiàn)金流。

查看樂有家APP，玖龍薈放租的商鋪建面約18-104㎡，月租金在3600-28000元之間，當(dāng)中底層臨街商鋪、樓上臨街商鋪和內(nèi)街商鋪的價(jià)格也不同。

當(dāng)中，一套約56.92㎡的內(nèi)街鋪，房東的報(bào)價(jià)是租金3800元/月。

假設(shè)上述法拍商鋪以3800元的價(jià)格放租，對(duì)于原業(yè)主而言，租金回報(bào)率不到1%。

當(dāng)然，此前實(shí)際放租情況可能比如今樂觀，租金回報(bào)率大概會(huì)更高一些。

3、商鋪這類產(chǎn)品不再受市場歡迎。

除卻標(biāo)的物本身的硬傷外，最大的原因是如今商鋪已經(jīng)不再受市場歡迎。

電商的沖擊、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致實(shí)體店鋪寥落，即便是南山海岸城、寶中這樣的繁華商圈，也有臨街商鋪顯得蕭條。

深圳商鋪曾經(jīng)也有輝煌史。

2003年前后，華強(qiáng)北電子產(chǎn)業(yè)黃金時(shí)代，據(jù)檔口店主說，位置好的鋪位最高賣到60萬/㎡。

2012年，人潮洶涌的羅湖東門也曾經(jīng)出現(xiàn)過天價(jià)鋪，32㎡，158萬/㎡，分租給絕味鴨脖、天美匯和糖炒板栗三家，月租金合計(jì)20萬左右。

▲東門“天價(jià)鋪” | 圖源網(wǎng)絡(luò)

如今都成了過眼云煙。

坊間有一句話調(diào)侃現(xiàn)在的商鋪產(chǎn)品：“一鋪坑三代，人走坑還在”。

曾經(jīng)一鋪難求的華強(qiáng)北，今年3月賽格廣場一個(gè)3.85㎡的檔口被法拍，成交價(jià)約18.8萬，而原業(yè)主2004年買進(jìn)的登記價(jià)為24.4萬。

這個(gè)檔口或許曾經(jīng)有很高的租金回報(bào)率，或許早已回本。

而單從成交價(jià)來看，現(xiàn)在市場對(duì)于商鋪這類產(chǎn)品，已經(jīng)撕去了濾鏡。

如今還有買了不虧的商鋪嗎？

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